柯律师法谈房闹、降质、破产

Valentina

　　近一段时期房闹、降价降质量、房企破产成了房地产领域的热门话题。下沙网小编就网友普遍关心的话题，结合实际案例，与我国知名律师柯直进行了咨询、询问，望能给广大网友解答一些心中的困惑，从法律的角度看待房地产的那些事儿。
　　关于房闹问题
　　小编：房闹不是新鲜事,或演变成社会问题。房闹被冠以维权的定义，从法律上讲，房闹是一种什么概念。业主、开发商在其中相互的关系如何？走何途径，才是业主最好的解决问题的方式？

柯直律师：所谓“房闹”是指已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而发生的集体与地产开发商闹事的行为。业主和开发商是购房合同的当事人，应当合法合理履行合同权利和义务。 根据国家有关价格管理的法律法规，商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，房地产企业也应该按照规定实行一套一标明码标价，接受监管。如果双方当事人发生矛盾纠纷，应当根据约定协商解决，如果协商不成，可以通过司法解决。 所以，如果在购房合同中并未就降价补偿或者退房等方面做出相关约定，那么老业主的要求则属于无理。这只能说明购房者自己的判断失误，因此自己承担相应的责任。 实践中，有一小部分开发商为安抚抗议的业主，选择妥协，对部分老业主进行一定的差价补偿。这是较为符合情理的解决方式。

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　　房屋降价质量下降问题
　　小编：在近期的一些降价楼盘中，不少爆出成本价销售或亏本销售，几乎没有利润。而大多房企都不约而同的采用了“减配置”的途径节约成本。但实际上，因为现在商品房的合同约定十分模糊，有可能减的配置，也许不只是外立面这么简单。不少购房者开始担心，减配了以后是否意味着质量也会跟着减？这些楼盘多是新盘或期房，最后交付时到底是什么样？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　柯直律师：签订购房合同时，争取和开发商协商将外立面、电梯、门窗等大件物品的品牌、型号约定写进合同；精装修大堂的装修标准，可以尝试约定“石材地面或墙面”的内容，大致框定档次。 收房时仔细核对合同约定。楼盘设计方面的变更，如户型、朝向、门窗尺寸方面，如果开发商变更设计，而且实际交付尺寸和设计标准差别较大，必须按照合同约定在相关部门批准变更同意之日起10天内书面通知购房者，而购房者有权在通知到达15日内作出是否退房的书面答复。没有书面答复，购房者也有权因此要求退房。 熟悉住宅设计规范的标准。按照法律规定，只要不符合设计规范的房子，即使合同没约定，也可以退房。比如卫生间便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的使用面积不得小于3平方米，现在一些小户型房在这方面存在不达标现象。 此外，建议购房者在购房时选择信誉度较高的开发商，以减少未来产生纠纷的可能。

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房企频破产问题
　　小编：房企破产 楼盘烂尾了谁来保障问题？

　　柯直律师：开发商一旦破产，业主的权益很难得到维护。所以购房者在置业的时候，不能一味追求价格便宜，应该尽量选择一些品牌开发商，这些企业注重品牌和管理，破产的风险较低。 实践中，当地政府为维护该地区的稳定，在一定程度上会介入，但业主的合理赔偿请求基本上达不到标准。

　　本网特约律师柯直简介
　　柯直，浙江温岭人，法律、汉语言文学双学历，毕业于浙江大学法律系，中国政法大学民商法学专业研究生学历。1993年参加律师资格考试并取得律师资格证书，律师证号：110994111658。执业十五余年，办理了民事、刑事、经济、海事、行政等案件1200余件，有非常丰富的代理婚姻家庭案件的执业经验。
　　任职职位：浙江乾衡律师事务所主任、中华全国律师协会民事专业委员会委员、《法治研究》杂志社常务理事、浙江省律师协会业务指导与职业培训专门委员会委员、浙江省法学会婚姻法学研究会副会长、浙江省律师协会婚姻家庭专业委员会主任、浙江省妇联妇女权益保障法律顾问团顾问、杭州市律师协会理事、杭州市律师协会宣传与对外联络委员会委员
　　荣誉称号：入选《浙江名律师》一书（2004年12月）、浙江省司法厅律师协会“浙江省律师事业突出贡献奖”（2007年7月）、杭州市律师协会“杭州市热心公益事业律师奖”（2008年3月）、杭州市人民政府“杭州市2007年度中介服务行业标兵”（2008年8月）、“杭州市十大公益律师”荣誉称号（2008年12月）
　　网络成就：于2000年时创办《中国离婚网》，自定网站域名为www.lhabc.com。lhabc是离婚基本知识之意。《中国离婚网》成立8余年来，办理的婚姻家庭纠纷案件有数百件，足迹遍及北京、上海、广东、深圳、武汉等全国各地；服务对象从高官、名人、富翁到平民、打工者、穷人皆有。对于中国离婚网的业绩，新华社、中央电视台新闻频道、中央电视台经济频道、中国教育电视台、环球时报、中国青年报、北京青年报、新华时报、网易、新浪、搜狐、雅虎等各大媒体均发布文章，充分肯定中国离婚网建站五年来的成绩。2005年11月7日，新华社发布《离婚网免费法律服务受关注》一文，高度肯定作为“第一个吃螃蟹”的“中国离婚网”的正面功能，称“离婚是一个社会现实问题，对于离婚相关问题的了解，能使更多人权衡利弊，预见后果，作出更加理性的选择”。《中国教育电视台》、《北京青年报》称“五年来，中国离婚网一直在帮助那些遇到困难的朋友。”“中国离婚网不仅给了倾诉烦恼困惑的空间，还提供免费的律师咨询服务。”