住房市场价格崩盘的三大条件已经浮现（转）

潮流杭州

中国房价泡沫已经大面积生成，今年货币以转移支付的方式进入房地产市场高达6万亿，相当于2007年2008年两年的总额，相当于2004年至2006年三年的总额。全国住房空置率超过15%，上海、北京、深圳住房空置率超过40%，恰恰是这三个房价暴涨的城市，住宅租金都在下降，有的租金水平还停留在三年前的水平；房价收入比在这三个城市不起作用。这三大城市疯狂的买楼行为，都是因为流动性泛滥的结果。
看看央行刚刚公布的数据：2009年11月末，广义货币供应量(M2)余额为59.46万亿元，同比增长29.74%，增幅比上年末高11.92个百分点，比上月末高0.23个百分点。狭义货币供应量(M1)余额为21.25万亿元，同比增长34.63%，增幅比上月末高2.60个百分点。这么多多出来的钱，不管流到什么商品上，什么商品就要暴涨，何况又足足超过正常年份一倍的货币流进了楼市，房价焉能不涨？房价上涨的势头又怎么能遏制住？

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第一: 房价脱离经济基本面
这个不用多写了，而且早已经成立了。这点所指的内容就是大家经常在别人博客里所见的什么房价收入比，房价房租比，空置率之类的相关内容。很多的读者已经看了很多年了。什么国际空置率警戒线14%，在重庆已经达到40%的状态下仍然有几十亿的地王出现。大家听了很多年，可能都有点听腻了。以下转一些以往的学者们确切地数据。
这点我很佩服时寒冰、谢国忠之类的学者。数据充分，有理有据。他们博客上还有很多这样的文章，数据也很充分。
上个月一个定居美国的高中同学刚刚买了房子，是华盛顿州的一个single house，25万美金，土地还是终身所有。当他告诉我“如果不住，租出去的话能租到2~3千美金时，我差点晕倒。也难怪租金那么高，人家那边薪水都是6~7千美金。但6~7千的薪水，房子怎么才卖20多万。同样，前天看《第一财经新闻》，在播报欧洲经济时，新闻里不留意间冒出一句：伦敦的房价目前为15万英镑/套。突然回想起前段时间一个去日本出差的同事回来后，讽刺当前中国的玩笑话“到了日本才发现，房子竟然可以这么便宜啊”。
中国房价目前严重脱离基本面已经是不争的事实。

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第二：持续上涨多年
经济由衰至盛循环总需要一定周期。中国房地产从98年调整后，经过多年的缓涨到快涨，到高位大涨，中途出现过几次的调整，也冒出过一些唱空派。但后来依然出现继续上涨。经济体基本面已经浮躁不堪。甚至房屋质量逐渐下降，这个暴利的行业已经不需要质优价廉的产品来支撑房产企业。只要能盖出挡风遮雨，有个名义的房产证，动辄以百万的价格销售。哪怕有些房屋住进去发现钢筋被竹筒替代，甚至没住就能倒塌。房地产业已经是仅次于抢银行公司的暴利产业。
第三：全民接盘
在我早期的文章《价格背后的基本面、资金动量、预期的辨证统一》提及过，价格超达到价值点往往不会停止，是继续上冲或下跌。而且预期与资金动量轮动推进，并且没人再去判断价值，或者说估值体系标准已经滑稽不堪，直到动量耗尽。这时群体才开始留意价格已经远远超越价值，掉头向下的趋势无法阻挡。(反之亦然)
这种动量的末端每次出现的都是全民接盘的特征。看看07年的股市就能理解了。我知道马上会有人跳出来说，现在买房的都是自住的，不是炒家。对头，我说的就是当专业机构都已经不介入了，最后支撑动量需要耗尽的资金就是百姓口袋里的钱了。在4~5月时，我发现去买房子的多数都是百姓，房价真的要跳一个台阶了，至少百姓资金还没耗尽。半年前甚至我都以为房价已经是百姓不能承受之重，而几个月前，冲进房市里的正是我没有意识到的残留部队。我才注意到身边那些还存留的等了几年都没买房的人一个个都在这个时刻冲了进去。这次都是刚需么?如果5年后才应该买房的人，怕涨，而现在冲进去买，那是在透支刚需，或者说，根本就是投资需要。