“刚需”持续释放 楼市期待有成色的“红五月”

猴子马戏团

从2月份开始，杭州楼市就慢慢走出低谷，成交量逐步上扬。进入3、4月份，楼市更加速回暖，成交量明显回升。分析来看，杭州楼市上半年的消费高峰本质上是开发商“以价换量”带来的结果，购买力也大都体现在刚需人群。
楼盘成交集中放量
（3.19-3.25）杭州全市共计成交商品房1319套，其中主城区成交855套；余杭区成交393套；萧山区成交71套。滨江曙光之城成交夺冠，集中上榜170套。项目5天之内三度开盘，三度日光，低至15000元/㎡的均价也被业界公认为跌破其成本价。

（3.26-4.1）杭州全市共计成交商品房2036套，环比大涨54.4%。其中主城区成交1290套；余杭区成交463套；萧山区成交283套。榜首仍是曙光之城，其次为绿都四季华庭、半岛国际、金地自在城。

（4.2-4.8）杭州全市共计成交商品房909套。其中主城区成交499套；余杭区成交288套；萧山区成交122套。4月第一周，仅两天工作日，杭城楼市也受清明小长假影响，但成交大幅下降超过5成仍是楼市不稳定的迹象。成交榜首依然是曙光之城，其次为竹海水韵、世茂广场、绅华府。

（4.9-4.15）杭州全市共计成交商品房1373套，环比大涨51%。其中主城区成交611套，环比增加22.4%；余杭区成交556套；萧山区成交156套。玉都枫景成交124套，该盘开发商曾声称“公司资金链即将断裂，选择大幅降价，快速销售时无奈之举”，而其断臂求生，成交量排名第一。

楼市成交持续放量，但仍然集中于少数楼盘，这与市场繁荣时期所有楼盘全面开花现象有很大不同。

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成交局面冰火两重天

火热的成交场面背后，到底是哪些楼盘在成交呢？记者梳理了近期成交的商品房，发现呈现出三个特点：

首先，住宅成交占比较大，商业项目占比浓缩明显。今年第一季度，商业项目的市场份额逐渐被压低，3月份，商业项目的占比仅为17%，回落至正常水准。也就是说，支撑市场的主力军为住宅项目，“住宅为王”的杭州现象得以回归。

其次，成交量并不是均匀分布，而是集中在少数几个项目。在3月份的成交中，曙光之城和寰宇天下成交量即为930套，占比超过2成；金地·自在城、荷塘月色、绿城财通中心、华盛达·阅城成交量也均超200套，钱塘帝景、泊林印象等14个楼盘成交量也超过100套。成交排名前十的楼盘所成交房源，占据全部成交量的55%。从数据即能看出，这十几个项目支撑了成交量，绝大部分项目成交量在个位数，甚至为零。这说明，极个别项目在“吃肉”，少部分项目在“喝汤”，绝大部分项目在“抢残渣”。

再次，经过了长时间的降价潮与价格战，消费者对降价的尺度要求更大，只有深度降价的楼盘才能“以价换量”。仍以3月份为例，共有18个项目开盘，寰宇天下、钱塘帝景、保利·香槟国际和曙光之城都达到9成及以上，这些项目均出现了大幅的降价，所以赢得了市场占有率。降价的楼盘很多，但是成交并未有明显起色，更有大部分“一动不动”的项目，因为价格没有作出让步，成交量已经进入了停滞时期。

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调整后期，刚需仍是主导

银行松绑首套房贷，以及近日首套房8.5折利率利好，这都会促使一部分刚需得到释放。不少刚需消费者仍表示会继续观望等待一段时间。同时，有消费者表示对于5月份举办的房展会非常关注，不只因为其在业内的专业性与权威性，还因为5月份的时间节点更适合购房者对市场进行合理的分析与判断。另一方面，经过前几个月份的集中放量，非常优质的房源大都让眼明手快的购房者挑走了。现在虽然购房优惠不减但购房者实际去看房时却发现很难找到合心意的房源。潜在客户仍在政策、价格、户型等多方面存在期待。


对调整后期的楼市来说，刚需对整个市场究竟有多大的撬动力，刚需集中释放还能维持多久，这对业内人士而言，都是一个急需寻找的答案。

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成交量走势尚不明朗，5月能否爆发还需期待

在一个阶段性趋势已形成的市场，成交量会朝一个方向走去。最近几周杭州楼市的成交量数据却并没有呈现出明显的走势，成交量是继续回升还是下跌，此时下结论都还为时尚早。

“刚需”持续释放后的调整期，开发商经将如何酝酿下一步的营销动作？
面对当前的市场情形，部分房企已经开始结合企业战略和短期目标，提前适应市场。同时产品供给也都在向刚需及高端改善型需求上靠拢。另一方面，往年5月份都是重要的销售节点，对于上半年销售业绩至关重要，而上半年的销售业绩直接影响全年的销售和资金链的运转，所以每年5月份各房企都会有集中推盘的大动作。
“在市场形势好的时候，多做一些或者少做一些，业绩上很难看出分别。但目前的市场形势，品牌房企必须有更为积极的行动，才能够确保市场占有率。”某开发企业向笔者表示。
“4月积累，5月爆发”，杭州楼市是否可以迎来休整后的高峰期，还将拭目以待。