杭州高端公寓市场全线结冰 供应量足够消化数十年

张君雅小朋友

  时报讯 “消失”的杭州高端公寓项目，虽然价格都有所下调，但是折扣并不太大，8.9折是市场常态。同时，二手高端公寓的溢价空间也保持在相应的幅度，大多下降10%—15%。很显然，高端公寓市场的新房和二手房降幅都不“诚心”。
  如此的降幅会带来怎么样的成交呢？价格会进一步下降吗？时报记者通过数据的梳理，带来高端公寓市场的深度剖析。
  □时报记者 李涛 田小园
  在售高端公寓全线结冰
  二手高端公寓成交减半
  据智高地产顾问的数据显示，截至4月23日，今年杭州共成交高端公寓（衡量标准为成交面积大于200平方米且总价高于3万元/平方米的商品房）50套，去年同期杭州共成交高端公寓130套，跌幅260%。
  具体到楼盘，成交锐减的项目有远洋公馆，去年同期成交13套，今年仅有4套成交；丽江公寓一线大宅江景房去年同期成交13套，今年零成交；万科·草庄大面积精装户型去年同期成交26套，今年暂无成交出现；坤和·西溪里大宅去年同期成交8套，今年无成交。除此之外，东方润园、悦府、阳光海岸、紫兰公寓等项目去年同期也出现零星的成交，今年在成交榜上消失。
  去年销售一直不畅的项目，由于并没有特别优惠的折扣出现，今年仍旧处于滞销状态。比如昆仑公馆价格微调，并没有太大的优惠出现，今年至今仅有1套成交；大家·武林府今年也仅有7套成交；绿城·兰园去年成交了61套，而今年仅有7套成交；只有绿城·蓝色钱江和去年同期成交量相差不大，成交了8套。

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高端公寓成交的锐减，除了市场的原因外，还有楼盘去化和供应的原因所致。去年1—4月份，城市之星、丽园等项目为主要销售时期，去化量均不错，到了今年几乎售罄，很难重新流入市场。今年新入市的高端公寓项目较少，仅为绿城·兰园和新湖·武林国际等少数项目，除了兰园出现7套成交外，其余项目均为零成交。

  总之，今年前四个月杭州高端公寓市场全线结冰，并没有出现一个成交破冰的情况，市场仍处于深深的僵持状态。

  即便杭州的二手高端公寓市场增大了10%—15%的议价空间，记者在采访过程中发现，成交情况却并不理想。记者连续向几个中介公司询问相关数据，得到的答复都是：今年以来，深蓝广场、中大吴庄、金色海岸、阳光海岸等高端公寓在我们公司均无一套成交记录。“所以今年我们都没有单独做高端公寓市场的成交统计了，因为实在太淡”。

  正如一位经纪人透露，他从去年下半年至今一直在跟深蓝广场一套房源，“2011年中旬这套房源的挂牌价格是830万元，之后房东一直诚心调价，每隔一段时间就问我是否需要再下调10万元。直到目前，这套房源的挂价在750万元左右，但询问的人都少之又少。”

  一份由我爱我家提供的数据统计，截至4月22日，杭州市单价在30000元/平方米以上的高端公寓成交了62套，而去年同期这个数据为131套，缩水超过一半。其中，大多数的交易房源集中在春江花月、金基晓庐、金色家园等面积不大的中高端公寓当中，除了成交的7套东方润园以及4套金色海岸其总价是在900万元以上，之前所提及的千万级“高端公寓”类产品仅占成交总量的小份额。

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价格降幅小 政策打击大

  高端公寓仍存降价空间

  在如今的市场下，刚需和改善性楼盘的价格一再下探，整个市场中仅有高端公寓项目高高托在那里。中国指数研究院杭州分院市场总监曹旭东认为高端公寓有价格下降的理由，但是同时也具有价格下调的阻碍。目前杭州的高端公寓市场并不景气，主要有两个方面的原因，一个是意向购房者被广泛限制住购房资格，且购房意向本来就不如刚需购房者急切；最主要是价格并没有下降到位，“没有形成足够的吸引力，购房者需要的难以拒绝的价格。”

  双赢机构总经理章惠芳认为高端公寓成交停滞的主要原因在于政策。“改善性购房者被限购，而高端公寓购房者被禁购，客户层受到巨大的打击，连购房资格都不具备，所以这不是单纯价格能解决问题的。”

  未来高端公寓有没有继续下调价格的可能性？曹旭东认为高端公寓市场将会持续低迷，但是短时间出现价格大幅下调的可能性不大。章惠芳认为，高端公寓项目一般不敢贸然调价，开发商不仅担心影响其高端的架子，还担心前期业主的不满。“虽然明面上高端公寓不会明显降价，但是有购房意向的购房者可以点对点地找到开发商，议价的余地还是有的，一般能在市场价的基础上给出一定的优惠。”

  二手高端公寓方面，业内人士表示，目前的市场仍旧以刚需为主，高端公寓需求受限购和市场因素急剧萎缩，导致高端公寓市场普遍遇冷。虽然有置换需求的人一直存在，但依旧没有提升成交量的原因是整个市场的降幅远远不够惊艳。记者在采访中发现，二手市场内高端公寓的调价性并不算普遍，就算是10%—15%的价格下探也只是部分房东的个体行为，整个市场根本没有出现整体下挫的集体调价行为。也许，购买成本高、地段好、不急用钱，都是大多数高端公寓房东没有降价的主要因素。中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东认为，拥有高端公寓的人都是改善型或者多次改善型，名下房子不少，而且，这类房东对价格并不像刚需那样敏感，所以不会因为市场调节而迅速做出变化，更多的还是等待好时机出货。”

  专家认为，动辄总价上千万元甚至是2000－4000万元的高端公寓，只要诚心让价就显得数额巨大，“有些房东虽然没调价，但心理议价空间已经增大。若想急于出货的房东，以1000万元的房子为例，降价200—250万元之后就比较好谈了。更贵的总价也可以以此类推，降幅要超过20%。”

  汉嘉地产顾问机构总监梅杰认为，今年的价格下行预期还会持续影响到高端公寓市场，价格很有可能在今年跌到谷底。对于买家来说，或许是一个比较好的抄底机会。

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存量惊人 供应巨大

  高端公寓面临潜在压力

  高端公寓究竟怎么走，还要看关键的供应量。未来杭州的高端公寓供应量还有多少？会对目前的高端公寓市场形成压力吗？

  首先看已经取得预售证暂未销售的高端公寓体量，即存量房的体量。据智高地产顾问数据显示，截至4月23日，同时满足面积大于200平方米、单价高于3万元/平方米的存量房房源有1863套，体量为53万方左右。今年前四个月，杭州共销售高端公寓数量为50套，体量为1.3万方，按照今年前四个月的销售速度，需要数十年才能消化掉存量房，令人吃惊的数字。

  除了存量房源，在未来两三年内还有一批新增的供应量。杭汽发项目是所有新供应项目中最引人注意的一个，总建筑面积已达30多万方；还有广宇和西房的武林外滩项目、滨江的杨家牌楼、凯旋门项目等准高端公寓项目，总体量达60万方左右。除此之外，绿城搁浅的项目御园和转让的新华造纸厂项目、九龙仓·君玺、庆春御府等都具有成为高端公寓的地段和潜质，供应量也超过20万方。可以说，未来几年杭州的高端公寓市场将迎来80万方的供应量，这是一个压顶的天量数字。

  “存量和供应量的巨大，是高端公寓成交一直起不来的原因之一，未来几年可能仍旧是供大于求的场景。”章惠芳称，“随着市场的变冷，不少开发去高端公寓化非常明显，比如精装改成毛坯，大户型变成小户型。这样或许会缓解一下高端公寓的潜在供应量。”

  早些年，看到高端公寓项目巨大的利润，且想通过高端公寓项目提升整个公司品牌，一些开发商前些年疯狂在市中心高价拿地。至于已经在主城区高价拿地的开发商而言，章惠芳建议如果项目规划暂未敲定，可以先将高端公寓项目缓一缓，把销售的重心放在刚需楼盘上，尽快地换取现金流。

  二手高端公寓的供应方面，21世纪不动产最新发布的一份研究报告称，8月以后，高端小区的二手房东心态必然出现松动，不少业主希望尽快出手所持物业，抽身离市或套现转投其他市场。而这些房东则主要集中于投资客较为集中的如沿江板块的几个楼盘当中，相对来说市中心的降幅依旧会小于前者。