楼市泡沫破还是不破 看看下面9大理由再说

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房地产投资不是生产能力的投资，而是家庭、个人耐用品库存的增加。房地产泡沫催生的GDP毒性很大，是中国经济的“大规模杀伤性武器”。经历经济高速发展之后，中国所有支持房地产投资的基础性因素正在发生逆转，房地产泡沫破灭是铁律。

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第一大理由：经济已开始进入下行周期

今年一季度GDP增速8.1%，连续第五个季度下滑。自1978年改革开放以来，中国经济一直在超长增长周期中运行。根据日韩的历史经验，其经济增长规律的周期在35年左右，中国现在也进入了这个时间段。

事实上，中国经济发展周期的拐点在2008年就出现了。但因美国金融危机的冲击，中国被迫“意外”推出4万亿财政、三年26万亿以上信贷救市的刺激计划，人为强行改变了应该显现的周期规律。

中国经济未来中长期的增长空间仍然巨大，且取决于未来中国更加彻底的市场化改革，而改革的动力则来自于经济增长下滑的压力。从这个角度看，经济下行和调整周期是必然的。

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第二大理由：经济货币化和土地资本化已超额完成其历史使命

从货币和资本的角度观察，中国1978年的改革开放，是经济货币化、土地资本化、住房商品化和货币化、金融深化的过程。

我们以广义货币M2与国民生产总值GDP比值考察。通常来讲，M2与GDP的比率是衡量一国经济货币化程度的重要指标。该比率越高，经济货币化程度越高。从2011年底的比值看，M2:85万亿/GDP:47万亿，为1.8倍。该数据在美国为0.6倍，欧洲为0.8倍。从M2增速看，近十年年均增速是18%，而GDP增速仅有10%。从M2政策目标看，2011年目标是16%，实际结果13.6%，而去年GDP实际增长9.2%；今年M2政策目标为14%，而GDP增长目标为7.5%；今年一季度M2实际运行结果为12.6%、13.0%、13.4%，GDP增长8.1%。通过以上数据可清晰表明，中国经济货币化和土地资本化过程已超额完成其使命，早到了应该回归的周期。

再从驱动货币发行的两个引擎观察：一个是地方土地财政撬动的信贷内生性投放，另一个是外贸顺差和资本顺差导致被动货币外生性投放。这两个驱动因素都开始熄火。

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第三大理由：中国(人民币)资产价格进入下降趋势

近十年来，由于中国需求膨胀、美元汇率持续性下跌，房地产价格、大宗商品价格几乎上涨了十倍。从国际资本流向观察，美元指数从2002年121点下跌到2008年的71点，跌幅超过40%。这不仅是中国人民币资产价格暴涨的原因，也是新兴市场国家资产价格、通胀快速上升的原因。

中国经济下行和货币超发状态结束，加上美元汇率周期变动，内外多重因素共同影响，迫使人民币资产价格进入下降趋势，包括了全球大宗商品价格和新兴市场资产价格都进入下降周期。

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第四大理由：中国信贷扩张周期开始转入收缩周期

经济超常发展伴随着的信贷高速扩张时期已经结束，接下来是收缩周期的来临。经济下行、货币发行缩减和资产价格下行，迫使银行开始缩减信贷，不再继续扩张信贷。

由于资产价格下行，目前市场存量贷款抵押物将出现缩水，银行会迫使贷款者补足抵押品或缩减贷款。

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第五大理由：房价只涨不跌神话破灭、投资购房心理预期发生逆转


由于政府的调控政策起到了关键性作用，“房价只涨不跌的神话”已经破灭，前期恐慌性购房行为将消失。其次，投资者的心理预期已经开始逆转，开始寻找机会抛售以前的投资和投机房产。

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第六大理由：住房供应能力与供应量已严重过剩
房价快速上涨乃至暴涨，市场普遍认为是供不应求造成的，应该加大供应而不是限制需求。事实证明这是一个极大的谎言。中国房价暴涨是源于投资和投机需求导致的，而不是供应问题。

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第七大理由：房产税将取代限购令
目前中国房地产总市值已超GDP两倍以上，却没有针对房产持有环节税收，这是中国经济资源错误配置的一个根源。

开发商和住房投资者普遍认为，房价是中央调控措施打压下来的，一旦这些政策取消，房价还会反弹。未来征收房产持有税是大势所趋，也是全球通例。房地产不征税，很可能将会把中国经济引向“泡沫型”国家的行列。

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第八大理由：高负债率将成为压垮房价和房企的最后一根稻草

近期，全国各地以各种方式消失的房企不少于500家。中国楼市库存量庞大，远超出土地储备的承载能力，破产抵债将会是最后的结局。

现实是，房企依旧在死扛。而高负债率将会是他们等来的压垮房价、房企自身的最后一颗稻草。同样，等待抄底的投资者也会输得很惨。事实上，抄底者须“死”掉几轮，中国楼市才会见底，这是投资品市场的铁律。

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第九大理由：还有最后一条——人口趋势

中国近年来房价暴涨的最大动力来自人口结构因素：庞大的人口基数和计划生育，80后独生子女是计划生育的产物，是他们以两个家庭为后盾，支撑了超高的房价。中国的房价因独特的人口特色而暴涨，最后同样也会因为特殊的人口特色而暴跌。80年代开始的强制计划生育使人口出生率骤然下降，非农业人口以4-2-1的几何级速度减少，80后是中国最后一波人口小高峰，90后骤降，证据1，2012年结婚人数将骤降30%，2013年降40%。证据2，1996-2009年中国小学学校数量减少57%，证据3，到2019年18-22岁大学生源将比2009 年减少53%。目前中国的人口出生率0.13%，比西方发达国家还低，到2050年人口总数将减少至7亿，2100年只剩下4亿多，所有这些看似枯燥的数字都指向一个结果：由于青少年人口快速减少，房子需求快速下降，随着50、60年代高峰期出生的数亿人口到2020年以后将进入消亡期，人口总数减少，大量住房过剩，到那时，中国的房价才会真正见底，许多地方房价下跌幅度将达到80%，有些地方的房子会出现绝对过剩，既租不出去也没人买，中国违反自然规律的强制计划生育政策的负面效果将全面显现，是古今中外空前绝后的，没有任何可比性。

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目前的房地产市场是 “温水煮青蛙”，一些相对比较明智的“机构投资者”——比如杭州的滨江房产 已经开始出逃， 很多“中小散户”已经被套，但事实将会证明，当前进去抄底的“小散”们也将被套。一些“入市”较早的投机者，从目前账面上看可能还有一些浮盈，但如果现在不走，2-3年后将出现全面亏损。