调控两周年 这届房展会，会延续冷清？还是会绝地反弹？

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进入了5月份，人居展的脚步逐渐走近，房地产调控的政策也已实施2年之久，调控下的第5个房展会成了关注的焦点。纵观前四个房展会，境况不佳，本届参展楼盘也创历史新低。一切似乎传达不好的信号，但和之前四届不同的是，目前杭州商品房成交量仍高居不下。

  这届房展会，会延续冷清？还是会绝地反弹？一切都在等待答案。


  两年理性路  

  

  先来看一组房展会的数据。

  2010年人居展，有88家开发商和10家中介参加，170多个参展楼盘，参展商品房成交33套，参展商品房预定31套，总人数25万多人次；

  2010年房博会，87家参加，参展楼盘101个，总成交219套，总人数29万人次。

  2011年人居展，95家企业和11家房地产中介企业参展，商品房成交261套，总人数31万人次。

  2011年房博会，约80家知名品牌开发商亮相，超150个楼盘参展。总成交129套房源，总人数约28万人次。

  房展会，一直都是楼市的风向标和观察窗口。市场处于什么情况？接下来怎么走？种种疑问在房展会都能找到迹象和信息点。而过去四次房展会传达出的信息基本一致，即楼市处于“严冬”，并距离“春天”较远。

  行情不好，开源艰难，更要节流。据某大型房企负责人透露，该公司参加房展会的展位需500平方米左右，按展位每9平方米1万-1.2万元计，展位费用在50万-70万元；加上展会上的宣传单、模型等各项费用，总计约需100万元。这还不是最大成本，为配合参展在媒体上投放的广告，每次耗费300万-400万元。

  从数据看，房展会伴随着调控的力度，也从另一个侧面反映出楼市处于一个调整时期，一个购房者沉淀心态，开发商冷静思考，市场逐渐清晰的过程。

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人居展悬疑

   

  杭州第十二届最佳人居环境展览会将于2012年5月18日—21日在杭州和平国际会展中心和浙江世贸中心同时举行。35家房企携80余个项目亮相人居展，此次人居展的参展楼盘只有上次人居展的三分之一左右，成为史上最难预料的一届人居展。

  除了数据外，今年春天的市场也是判断其走向的重要标准。那么，前四个月杭州楼市发生了什么呢？

  首先是成交量的攀升。从前4个月来看，杭州商品房和二手房成交量都创下十几个月来的新高，但是这不意味着市场已经回暖，依靠少部分的开发商以“断臂”形式带动成交的市场注定是短暂的，健康的市场应该是开发商普遍让利、购房者接受价格、政策不打压成交的市场，在绝大部分开发商不降价、不成交的背景下，市场仍需要等待和转变。目前市场是一个假回暖的市场，一个以价换量的畸形市场。

  对于购房者而言，一次次的降价下，逐渐变得异常麻木，心理底线也逐渐走低。即使有诱人的价格出现，对于购房者来说仍旧期盼更低的价格出现，都在等待“抄底”，出手异常谨慎。有开发商称目前能够打动购房者的并不是价格，而是他们心态的自我调整，要懂得“见好就收”。当然，见好就收的购房者存在不少，第一季度的成交量即说明了这一切，但是据调查，近期已经出手的购房者一般是购房意愿比较强烈的，他们的需求在去年被抑制，在今年初集中爆发。而持久的市场，需要源源不断生长的购房需求，目前市场缺少这一块。

  政策层面，银行信贷方面传递着较好的信号。即首套房按揭的首付和利率开始下调，这成了催生刚需客户出手的利好。但是，关于房地产调控方面，中央的口径仍旧非常严紧，称将会继续巩固调控的效果，不会放松调控的力度。这让今年的楼市政策走向变得扑朔迷离。

  唯一令人兴奋的是，最近两个月杭州商品房和二手房成交都在逐步增加，这种境况在房展会上会不会得以延续？成了看点之一。

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A

  跳水

  区域价格体系重新塑造


  2010年4月17日， “新国十条”出台的当天，杭州闲林板块的金城·庭院深深开盘，售价为13500元/平方米。2012年，庭院深深虽然没有开盘，但周边同为金成的项目——竹海水韵近期成交均价为7500元/平方米。

  “新国十条”出台前后三天内开盘的还有下沙的东海·柠檬郡、滨江的欣盛·东方郡、大城北的大华·海派风景等几个楼盘，2年的时间过去了，所在区域的价格体系再三被打破，柠檬郡当时开盘价格17500元/平方米早已成为历史，如今下沙最核心的金沙湖板块品牌开发商的售价已跌至12800元/平方米，沿江板块售价早就跌至万元以下；东方郡最后一次开盘均价为26000元/平方米，而如今位置更具优势的中海·寰宇天下售价仅为18000元/平方米；比大华·海派风景更靠近市中心的方正·荷塘月色最近一次开盘均价仅略高于10000元/平方米。

  数据不会骗人，不同区域的楼盘价格跌幅均不相同，但是没有疑问的是，杭州所有区域的房价在调控的两年内都出现了较大的调整，一个个新的价格体系在塑造中。

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  B

  冰封

  开发商以价换量


  2010年春天，对于楼市而言是一个令人吃惊的季节。楼市像是一匹脱缰的野马，一次次腾空而起。

  3月22日，蓝色钱江188套千万级豪宅排队抢购；3月28日3小时216套房源售謦；篁外空中别墅2小时售謦；3月29日联合格里被政府强行开盘，120套房源售罄；4月10日德信早城296套，遭5000人抢购。抢购排队、被开盘消息一个一个传来，开盘一个销光一个。

  但是，4月17日晚新国十条出台，市场随即进入休克期。在2010年年底，杭州楼市再次显现升温加速，龙湖·滟澜山等项目再现热销。但是市场的趋势是直线下降，各个楼盘的成交情况逐渐不乐观。在2011年下半年开始，成交锐减成了开发商最为头疼的事情，杭州也逐渐了大幅降价的情况。

  今年春天，桥西、下沙、申花、九堡、丁桥等区域相继沦陷，逐渐走低的价格下，带动了蠢蠢欲动的刚需客户，成交量再次上扬，3月份的成交量几近逼平“新国十条”前。但是，这种成交是“以价换量”的结果，是在开发商牺牲利润的前提下取得，和“新国十条”前房价走高、全民抢房的境况有实质性的区别。

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C

  涅槃

  二手房市场临近洗牌


  二手房市场是一个靠天吃饭的行业，它的旺和衰，和新房市场息息相关。

  “新国十条”出台前，杭州二手房中介企业如雨后春笋，喜人的成交数量下，各中介公司像被“激素”刺激一样，将主要的精力放在了门店扩张上面，租店面、招新人成了行业工作重心。

  随着房产调控的落地，盲目的扩张被证明是一场不切实际的大跃进，中介门店一个个关门，当年几条知名的“中介一条街”相继萧条，中介公司被迫采取保守的策略，闭门等待市场回暖。

  但是，这次楼市的冬天似乎更长一些，春天的气息久久不见到来。尤其是针对二手房市场的第二次调控中，明确了未满5年的二手房出售时，营业税全款征收，这对于二手房市场是一个前所未有的“寒流”来袭。在2011年年底，杭城的中介行业面临洗牌式的考验，最重要的表现即为中介经纪人的流失。“以前经纪人也会跳槽，但是基本上是这一家跳到另一家，但是这次却是彻底从中介这个行业跳到别的行业，我们才意识到，最大的困难终于还是到来了。”杭城某知名中介公司市场经理提到当时唏嘘万千。

  春天，终究会到来的。在今年的前四个月，随着新房市场的节节走低，二手房市场也随之松动了。低价新房的诱惑下，不少房东选择低价出售老房子，借以置换新房；而与此同时，价格下降的二手房自然吸引了部分刚需客户，成交开始火热上升，流失出去的中介经纪人又开始重操旧业。

  可以说，二手房市场像一只浴火重生的凤凰，涅槃后赢得新生。

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  D

  出逃

  投资性购房者被挤出


  如果将回忆的画面重新切到2010年春天，各个售楼中心的亮点之一，一定少不了这样一个群体——温州人。他们花衬衫、金项链，他们操着听不懂的口音、提着巨大LOGO的包包，他们的一掷千金充满魄力，他们受到售楼小姐的笑脸相迎。

  他们是一个群体，也是一个代表，在杭州投资房产的外地人的代表。

  但是，2010年4月17日之后，他们突然消失了。信贷危机、金融试验区等事件让他们再次回到国人的视线中，但是不再和房产有关系。

  “调控前杭州的买房人客群中，外地人占据了仅4成的客群，尤其是滨江、下沙和九堡等区域几乎全是外地人的天下，有人玩笑地将杭州的几个楼盘称为‘温台小区’”，知情人士称。

  画面切到如今的售楼中心，即使是深度降价的项目，也鲜见外地人的身影。某刚需楼盘售楼小姐告诉记者她的客户中，今年只出现2组外地客户。

  不知道什么时候，开盘现场中能再现那一波波熟悉的花衬衫、金项链。

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  E

  求生

  开发商“断臂”谋出路


  在民众的观点中，有几个行业是暴利行业，其中房地产业赫然在榜，提到它，一致反映是“不差钱！”。

  资本是逐利的，在前几年，很多资本进入房地产行业。做家具的、卖饮料的、捕鱼的、卖酒的，他们斥资拿地、招募团队，一夜之间都成了房地产商。当然，丰厚的利润也给他们带来了回报。

  风水轮流转，三十年河东、三十年河西。随着房地产调控的深入和持久，房子卖不出去，银行的欠款要偿还，现金流成了拷问开发商的难题。是生存？还是断腕？在这个难题前，不少开发商最终选择了生存。然后，一个个低价楼盘面市，甚至不少在成本下之下，赔钱成了某种难言的结果。

  但是，事情并没有就这样结束。房地产调控仍在继续，开发商的血流尽了，届时市场仍不见回暖怎么办？对开发商而言，这是一个不敢想象的噩梦。

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F

  逆市

  商业地产“东风”强劲


  有人把住宅项目和商业地产比喻成两个孩子，坐在楼市“跷跷板”的两端，在一上一下中寻求平衡。

  在杭州商地产火热的前几年，商业地产总是不受待见，发展也总是受到各种束缚。而与此同时，住宅市场一片火热，成为了投资和置业的首选。

  “新国十条”后，投资性住宅需求受到了抑制，商业地产迎来了春天。杭州成交排行榜上，商业地产项目越来越多，越爬越高。在去年的下半年，商业地产一度成为成交量的支撑者，占据了楼市的半壁江山。

  今年初，住宅类项目的调价让所占比例有所改变，商品房重新找回了统治地位，但是商业项目势头仍旧不减。

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●记者手记


  诸多悬念汇聚人居展


  调控已经过去两周年，我们也即将迎来调控后第五次房展会。政策还是那个政策，但是市场已经不是那个市场。

  本届人居展怎么样？是最引人关注的话题。从前4届调控中的房展会看，市场一直处于“严冬”，参展楼盘数量、市民参与人气和成交商品房数量都每况愈下。但是冷清的市场，却让人逐渐学会了思考，反思中，市场逐渐变得清晰，购房者心态逐渐变得冷静，开发商逐渐改变了观念。

  今年春天，开发商忍痛割肉，一个个新的价格体系被塑造，杭州房价回到了2009年大涨之前，前两年未置业的购房者重新赢得了一次新的机会。不仅购房者，开发商更需要这次房交会。这次人居展上，他们会不会趁机出手，成了较大的悬念。

  悬念的谜底，取决于开发商的诚意。据称，有数家开发商已经确定借助人居展的人气，在人居展现场宣布新的价格，打动购房者。

  每次深蹲都或将意味着一次高高弹起，不排除前四次糟糕的房展会都是在为本届积累腾空而起的能量。