转帖 收房注意事项

山顶洞人

<B>收房注意事项—最佳收房流程及注意事项</B>
业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明　　 交纳剩余房款　　 业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》业主做综合验收业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案开发商与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议　　 业主签署《入住交接单》【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。 --------------------------------------------------------------------------------网友原创：新房入伙验收注意事项 　　
绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：
1) 1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道　　
2) 2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓　　
3) 3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度　　
4) 4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高　　
5) 5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通　　
6) 6)1只计算器---用于计算数据　　
7) 7)1只水笔--用于签字　　
8) 8)1把扫帚--用于打扫室内卫生　　
9) 9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。　　
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。　　
过程　
　1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：　　A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走　　B、《住宅使用说明书》--可带走　　C、《竣工验收备案表》　　D、面积实测表　　E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走　　如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。　　
2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟　　验收房子　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。
(记得拿那些工具哦) 　　
1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)　　【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了　　
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。　　
3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。　　【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。　　
4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。　　
5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。　　【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。　　
6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。　　【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。　　
7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；　　【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。　
　8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。　　最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

英雄无悔

收藏，谢谢。希望三月收房的人一起去

山顶洞人

    根据我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条、第九条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积的计算原则如下：凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
    商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙均为共用墙，共用
墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙体水平投影面积全部计入墙体面
积。
    阳台面积的计算要复杂一些。全封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算，未封闭式阳
台，按其水平投影面积的一半计算。全封闭阳台应为承重阳台或凹阳台，不是承重结构的挑阳台即使封闭也不能算全面积。不封闭的阳台也要符合以下两个要素，一是围护结构的高度不低于1.05米，二是上面要有顶盖。达不到这两点要求的就不能算阳台面积。
    公用面积的分摊，是根据公用面积分摊系数来分配的，每个住户分摊的公用面积是套内
建筑面积乘以分摊系数。在计算公用建筑面积时，要注意凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚不应计入公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不能计入公用建筑面积。根据有关规定，不能计算建筑面积的有以下几种：一是房屋的天面、挑台、天面上的花园、游泳池；二是半圆柱的雨篷；三是凸出房屋的构件、配件、半圆柱、勒脚、台阶等.
   关于厨房面积和阳台门高
1、国家规范规定：
     3.3.1  厨房的使用面积不应小于下列规定：
           一、一类和二类住宅为4ｍ&sup2;；
           二、三类和四类住宅为5ｍ&sup2;；
       表3.1.2 套型分类
套     型 居住空间数(个) 使用面积(ｍ&sup2;)
  一类         2        34
  二类         3        45
  三类         3        56
  四类         4        68
2、国家规范：
3.9.5  各部位门洞的最小尺寸应符合表3.9.5的规定。
                      表3.9.5   门洞最小尺寸
类 别                洞口宽度(m)           洞口高度(m)
公用外门           1.20                   2.00
户（套）门        0.90                  2.00
起居室（厅）门   0.90                   2.00
卧室门              0.90                  2.00
厨房门              0.80                  2.00
卫生间门           0.70                  2.00
阳台门（单扇）   0.70                  2.00
注：1  表中门洞高度不包括门上亮子高度。
      2   洞口两侧地面有高低差时，以高地面为起算高度。
    公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。  
　　对于公用建筑面积如何分摊，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第十条、第十一条的规定，公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊系数为：公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊计算如下：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积，即：分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
  请注意一下成果表,把人防面积也算了,这个费用一定要退的

山顶洞人

<B>商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则</B>
【实施时间】1999-12-01【颁布单位】建设部

第一条 根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。
第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。
第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
第四条 商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。
第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：
１、套（单元）内的使用面积；
２、套内墙体面积；
３、阳台建筑面积。
第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：
１、套（单元）内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
２、套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。
３、阳台建筑面积
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
４、套内建筑面积的计算公为：
套内建筑面积
套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：
１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第九条 公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
第十条 公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数
第十一条 公用建筑面积分摊计算
各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。
第十三条 本规则由建设部解释。
第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施

latitudell

<P>按图索骥,我们就照着办.</P><P>谢谢山SIR</P>

jemi

我记得合同上交房标准是＂通过综合验收＂，但现在规定已不必进行综合验收，那我们应该按哪个标准收房？