按揭贷款迟迟未办，到底谁违约？

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成都市民王女士去年初在城北某楼盘购买了一套商品房，采用按揭贷款方式支付购房款，首付三成，约定2009年2月底交房。《商品房买卖合同》签订后，王女士按照售楼小姐的提示准备好了按揭资料，交给银行，但银行却迟迟未能审核通过，导致贷款没有办理。现在合同约定交房时间已过，开发商以王女士未付清房款为由拒绝交房，并要求王女士承担逾期付款的违约责任。 近日，本报记者也接到不少类似王女士情形的咨询，并为此走访了不少楼盘，发现几乎每个楼盘都存在这种情况，记者特邀请四川致高律师事务所林方平、宋关平两位律师对此进行分析并提出意见。
律师
按揭贷款迟迟未办原因比较复杂
针对王女士的情况，记者对最近一年多采用按揭贷款购房的市民进行了简单的调查了解，结果发现，像王女士那样迟迟不能办理按揭贷款的情况并不少见。而且几乎每一个人未能如期办理按揭贷款的原因都不一样，原因也比较复杂。有的是购房者的条件不能满足按揭银行的要求，例如月收入不具备还款能力、信用记录不良等；有的是购房者本身条件具备，但因各种原因拖延或拒绝办理手续；有的是由于开发商未能与银行协调好合作关系，或者是开发商所售项目不具备贷款条件……但不管是何种原因导致按揭未能办理，这些购房者几乎都被告知，由于未能如期办理按揭贷款，导致所购房屋付款逾期，开发企业不承认购房者已经购买该套房子或拒绝交房。甚至有的开发企业要求购房者承担违约责任。
未能办理按揭责任不全在购房者
四川致高律师事务所宋关平律师认为，目前由于成都市商品房销售市场销量、价格等各种因素的影响，按揭贷款未能办理的情形比前两年有明显增加，在此类纠纷中，首先应当确定未能办理按揭贷款的原因，然后才能认定由谁承担责任。不能将所有未能办理按揭贷款的责任都强加给购房者。
当然，如果是因购房者自身原因，未按照合同约定期限提交相应资料，或其不具备贷款条件，则应视为是购房者的原因，开发商有权要求其承担逾期付款的违约责任。但现实中也存在购房者具备贷款条件并积极履行义务提交资料，因开发商的原因导致未能办理按揭贷款，如商品房楼盘不具备按揭条件（缺乏商品房预售许可证等法律文件）、开发商未能协调好按揭银行的合作关系（一般情况下，按揭银行会与开发商签订关于按揭贷款办理事宜的合作协议）等等。这种情况下，开发商不仅不能要求购房者承担逾期付款的责任，相反，购房者如因贷款未能办理导致合同无法继续履行，可以主张解除合同退房并要求开发商承担违约责任，赔偿经济损失。
四川致高律师事务所副主任林方平律师提示，目前很多开发商在其拟订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中严格约束购房者的付款义务，明确约定购房者承诺其符合贷款条件、提交资料期限等等，但对开发商在按揭贷款办理中的义务却只字未提，而实践中按揭贷款的具体办理均是由开发商与银行协调处理，开发商理应承担相应义务。
因此，林方平、宋关平两位律师提示各位消费者，为避免发生纠纷后不能顺利解决，建议在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应当明确约定开发商办理按揭贷款的义务，并将银行按揭贷款的条件作为附件，将售楼小姐对按揭贷款的相关承诺如首付比例、办理期限等内容写入合同。 记者江先海

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