"亏本生意"与高房租逼退商家 延安路商家进退两难

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　延安路，杭州规模最大的商业街，原名延龄门大街，北起武林广场，南到吴山广场，全长3570米，将杭州市内最大的三个商圈武林商业圈、湖滨商业圈、吴山商业圈串联起来。因此，这里是众多品牌和商家的首选之地，寸土寸金的黄金商业街。
　　
　　然而原先因地铁工程便“手术”不断的延安路，又加上延安路综合改造工程最近扩展到整个路段，在整治期间，延安路呈半封闭状态，部分路口禁止机动车通行或实行单向行驶。
　　
　　这条杭州人气最旺的商业街，客流量也因此大量流失。一面是营业额的下降，一面是黄金地段高额的房租，商家们坐不住了。有人算了一下成本，干脆撤离；有人为了地铁通行、路面改造完成后的美好前景，选择承受亏损，暂时留守；而资金实力强大的，则在此时入市抄底，不动声色地吃下了黄金店铺。
　　
　　几天前，森马服饰发布官方公告，该公司于5月24日召开第二届董事会第二十一次会议，审议通过了《关于使用募集资金以股权收购方式购买店铺的议案》，同意使用募集资金1.56亿元收购浙江华人实业发展有限公司100%股权并承继相应债务。其中，股权转让价格为4900万元，承继债务1.07亿元。交易完成后，公司将取得位于浙江省杭州市上城区延安路236号的房屋所有权及土地使用权。

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　　如果“延安路236号”还不是很能说明问题，那么地图上的位置更直观——这是延安路与平海路交岔口的西南角。附近有龙翔服饰城，西湖电影院，向西不远，穿过东坡路，走几分钟就是西湖。
　　
　　而这次交易的转让价格及其债务数字也说明，华人实业出售这处商铺，与其负债过高有相当大的关系。
　　
　　“华人实业所拥有的延安路房屋，建筑面积2637.77平方米，位于浙江省杭州市的核心商圈，地理位置、使用面积、交易价格等均符合森马服饰营销网络建设项目的要求，未来作为店铺投用后有助于品牌形象提升和销售业绩，具有重要的战略意义。”昨日，记者致电森马服饰方，对方表示作为上市公司，不便透露更多细节，但股东们一致认为该地段有投资价值。
　　
　　按转让价格及其承接的债务总计1.56亿元计算，森马此次买铺的实际价格是每平方米5.91万元。对于一个黄金路段而言，这是个相当合算的价格。
　　
　　延安路236号目前的承租户，正好是其同类服饰品牌美特斯·邦威已经开了至少有8年的“延安路一店”。森马此前的店铺就在它隔壁。买下236号之后，店铺是否将很快收回，改头换脸成“森马”呢？
　　
　　“对于此事，我们并不知晓。”美特斯·邦威杭州地区销售负责人表示，目前分别布局于延安路凤起路口、庆春路口以及解放路口的三家美特斯·邦威专卖店并没有变动计划。

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　“除了能占据与对手竞争的有利位置，这也可以算是对延安路商业地产的一次抄底。”一位商业分析人士指出，光算房屋面积，便值1亿多元，更不要说它的位置与将来的前景。
　　
　　抄底派>>>
　　
　　森马吃下黄金商铺
　　
　　在这位“抄底者”进入之前，选择撤离延安路的商家并不鲜见。
　　
　　根据本报一年前报道的延安路改造计划，通过整治，延安路将加大步行公共空间，减少人车干扰，维修公共管网，恢复地铁路面，实现一路、两广场、三商圈、八节点的总体结构布局。届时，延安路将与巴黎香榭丽舍大街媲美。
　　
　　今年3月份，杭州市建委宣布，原定于今年10月恢复交通的延安路，恢复交通的时间将延迟到今年底，过街地道也将在明年4月底开通使用。
　　
　　由于道路围栏将店铺大门几乎遮住，行人的出行习惯也随之改变，原本开车来延安路购物的消费者，也因停车位的困扰，减少光顾，这给商家带来不小冲击。众多商家开始重新盘算，是止损迁址？还是继续撑下去？
　　
　　近日，位于延安路武林商圈的通灵珠宝、古名珠宝，终于向高昂的房租“投降”了，两家专卖店先后关门。前者表示“歇业装修”，后者则表示“店铺迁址”。

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此外，记者发现延安南路的两家运动品牌服饰店也先后拉上了卷闸门，不再营业，门上则贴上了“招租”信息。
　　
　　选择“走为先”的商家远不止这些品牌商，如延安路与解放路口一家料理店，去年年底便果断撤离，“这个地段基本做的是游客生意，一修路，人少了，老板撑了几个月便撤了。”附近一家餐厅的工作人员告诉记者。昨日，记者发现该店铺依然还空着，未见有新品牌入驻的迹象。
　　
　　“正因为看好这个地段，所以一头扎了进来，没想到开业一年来门口一直在动工。”同处于该路口的美国西式快餐赛百味餐厅表示，该店的租金是其在杭城众多店铺中最高的，然而生意却不及杭州其他店铺的五分之一。
　　
　　这样的“亏本生意”与不成比的“高房租”是逼退这些商家的主要原因。即使换手率很高，房租依然是水涨船高。
　　

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　　撤离派>>>
　　
　　“亏本生意”与高房租逼退商家
　　
　　“地铁施工方跟我们公司沟通过，但没过多久延安路综合整治工程开始了。”美特斯·邦威杭州地区营销负责人告诉记者，这两项工程所需的时间远远超出了他们的预期。
　　
　　在延安路布局了三家大型店铺的美特斯·邦威也面临着客流量大减。“我们选的都是路口最昂贵的店面，地段好，但受到市政工程的影响也最大。”
　　
　　但即使这样，这一地段的租金并没有松动的迹象。“目前我们签下的合同，每年房租都还是递增的。”美特斯·邦威的该负责人告诉记者，延安路个别房屋租金堪比上海南京路和北京王府井。“拿我们延安路的旗舰店来说，租金已超出南京路的店铺。”
　　
　　去年6月，银泰湖滨二期隆重推出并开始招商，原本预计会在去年12月底之前开张。建成后，整个湖滨二期将和现有的湖滨名品街连通，总面积约为13万平方米。其定位和主攻奢侈品的湖滨一期不同，二期会做得更年轻、时尚，但至今还未有开张的迹象。“现在还在招商过程中。”银泰湖滨招商部透露，虽然招商计划已经进行一年，但最后确定的商家还没有定数。

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　“一些优质的小众品牌，如餐饮和创意文化等行业，营业额本来就有限，房租如果太高，一算成本便知道撑不撑得牢，商家本身就是逐利的，最后只剩下千篇一律的几个大品牌。”一位商业地产人士和记者分析，物业拥有者往往考虑房租为先，但也应适度考虑品牌的多样化。“逐利的结果是，品牌单一，换手率高，反而有损整个商业氛围。”
　　
　　坚守派>>>
　　
　　招商者选高房租还是好品牌？
　　
　　虽然面临经营压力，也有商家表示可以“暂时忍一忍”，捱过这段时期，便是新的商机。
　　
　　记者发现，面对道路改造，一些商家干脆借机“装修升级”。如解百A座贴出了大幅广告“改造升级中，敬请期待”，位于延安路凤起路与庆春路段的米兰假日酒店外立面也正进行修整改造。
　　
　　绿茶餐厅湖滨店于去年年底开张，然而开张不到一个月，延安路与解放路口便开始“大动干戈”，从延安路走过的行人被隔断，停车也更不方便。“事先入驻的时候，并不知道延安路要改造。”绿茶餐厅负责人汪先生告诉记者，“每天的生意倒是能客满，但双休日以外的翻桌率远不抵景区的老店。”汪先生表示，即使一边是高昂的租金，一边是没有到达预期的客流量，考虑到该地段的品牌效应将会一直开下去。
　　
　　“道路改造工程进程一直延后，但入驻延安路的计划不会动摇。”浙江赛百味餐饮管理有限公司负责人认为，即使是“亏本”，也要以品牌考虑，事先谋好布局。
　　
　　商业分析人士称，综合改造工程如果算上地下停车场，路面绿化工程等等，全部完工至少还要一两年，延安路商圈很可能在这段时期内经历多次洗牌，在改造后形成全新的业态。
　　
　　“未来延安中路和南路会比原来热闹，这是我的判断。”美特斯·邦威杭州地区营销负责人坦言，“我们在选址的时候现在也开始检讨了，比如像在杭州的老城区市政工程多，未来尽量避免选择路口的店铺。”