“这是入住西溪诚园的最好时代”，最近，绿城用这样一句广告语推出了均价19000元/平方米的西溪诚园·诚公馆。与此同时，位于市中心原喜得宝地块的绿城兰园，在上周末推出的酒店式公寓，均价也较住宅实惠很多，约32800元/平方米。 （诚园与兰园此次推出的新房源皆为酒店式公寓） 除酒店式公寓外，位于西溪板块的翡翠城灵峰苑，推出了起价11000多元/平方米的住宅。
熟悉绿城这几个项目的人知道，西溪诚园的住宅均价一度超过3.7万元/平方米；兰园住宅售价5.5万元/平方米，翡翠城普通公寓售价1.8万元/平方米。一直在坚守价格的绿城，是在借这几个项目突围吗？
6月2日，绿城·兰园蘭悦组团首次开盘，推出2号楼170余套房源，当日去化7成以上
本周六6月9日加推1号楼，共57套房源，主力户型110方两房和180、192方四房。 兰悦、诚公馆、灵峰苑现场火爆
6月1日，兰悦放出3.28万元/平方米的风声后，记者来到了兰园的售楼处，虽然不是周末，但人气却非常不错。
兰园是绿城在市中心的高端楼盘，去年4月开盘，住宅的累计成交均价为5.5万元/平方米。这次推出的是酒店式公寓兰悦。“后天要开盘的是兰悦2号楼，一共171套房源。户型面积从74~145平方米，40年产权，精装修标准6000元/平方米，起价2.98万元/平方米，均价3.28万元/平方米。”销售人员介绍说。
截至昨日，兰悦预定7成，其中74平方米小户型已基本售罄。记者大致估算，可回笼的资金约在2亿元。
兰悦户型赏析
西溪诚园诚公馆效果图
6月中旬将推诚公馆80余套，户型面积130-160方，预计均价18600元/平米
房源主要集中在1、2、3号楼，已接受预订
今年诚公馆再次开盘，均价1.9万元/平方米，主力户型130~160平方米。
这样的产品，这样的价格确实非常有冲击力，几乎可以创下板块最低。它的附近，西溪里住宅毛坯卖1.9万元/平方米，西溪蝶园精装住宅售价2.6万元/平方米。诚公馆虽是酒店式公寓，但其居住功能和住宅并无太大差异。
诚公馆预计在本周末开盘，目前预定火爆。
在大西溪板块的降价压力之下，翡翠城似乎也要发起反击了。最新开盘的灵峰苑6、7号楼，价格约在1.3万~1.6万元/平方米，算上开盘期的优惠，起价约1.1万元/平方米。
在灵峰苑开盘之前，翡翠城还有现房梅苑组团在售，价格约在1.8万多元/平方米。
尽管灵峰苑房源位置不尽如人意，交付时间也在2014年，不过以两房百万元左右的总价入住绿城，这对很多年轻人来说也是一个不小的诱惑。截至昨日，灵峰苑回笼资金约1.5亿元。
最先给老业主发短信，老业主也是购买主力之一
价格，或许是撬动市场最直接有效的方式之一。但绿城集团董事长宋卫平曾在多种场合表示过，绿城的成本高、老业主群庞大，价格，实在是降不下来。
这话说的不假。动辄地王的地价成本，精益求精的产品，绿城似乎没有降价的空间，因为一降价，就意味着亏本。
另一个让绿城顾忌的，是在杭州本土庞大的“绿粉”。毕竟，从绿城成立到第三年，也就是1997年，已经成为杭州城内销售额最高的房地产公司。“没有新的项目开盘，在已经开盘的项目里选择降价，老业主方面的压力会很大。”一位业内人士直言。
选择兰园和诚园的酒店式公寓项目低开，或许正好可以巧妙地避开和老业主们的正面冲突。
“价格方面我们一直没有做过多的宣传，只是在开盘之前，老业主那边先发了一圈短信，这样的价格，还是想让老客户先来做选择。”绿城房产建设管理有限公司执行总裁许峰坦言，酒店式公寓这类产品不限购不限贷，在老业主群里有很大的市场，再加上合适的价格、绿城的口碑，这次的热销在意料之中。
事实上，老业主确实也成为这三个楼盘的购买主力之一，尤其是兰悦和诚公馆。在兰园现场，记者就碰到了一位绿城老业主，她表示，对这次兰园酒店式公寓的价格有些吃惊，“之前有个朋友买了蓝色钱江的酒店式公寓，每平方米的单价也要4万多元，两个比较的话，那还是兰园的酒店式公寓位置更好。”
适应市场，绿城也开始做小户型了
除了价格之外，绿城之前销售遇阻的主要症结在还于产品结构单一，过多地集中于中高端、大面积的房源，在现有政策下很难拓展出有效客户。
不过绿城似乎正在改进，这次无论是兰园、诚园的酒店式公寓，还是翡翠城灵峰苑的住宅，户型面积都较以往有了较大调整。
兰园在售住宅最小的户型也有约170平方米，而且只做了三房，而兰悦的最小面积只有74平方米，总价约在200万左右；西溪诚园在售住宅大多是160平方米以上的大户型，而诚公馆的面积定位在130~160平方米；翡翠城这次开盘的灵峰苑，最小的面积为86平方米，最大的167平方米，这样的面积段，正是目前市场上最畅销的。
“户型面积是我们根据市场情况做的调整。”许峰表示，公司也意识到大户型在目前的市场下不好卖，所以这次采用拉开面积段的方式，增加中小户型的配比，以满足不同层次客户的需求。
或许，这正符合宋卫平去年接受本报专访时的思路，那时候他曾说，会进一步增加和改进对90平方米户型的配比和设计。
这是绿城一次成功的价格突围
实际上，去年开始，从卖项目、外地楼盘的降价促销，到建立联合经纪人制度，绿城似乎一直尝试着在困境中突围。
在5月底召开的绿城联合经纪人季度大会上，绿城联合经纪人交出的成绩是，成交18套，合同总额约1.4亿元。就连宋卫平自己，也表示自己同样有着销售任务，甚至抓住一切机会向别人卖房。
似乎确实如此。在最近一场杭州绿城足球队战胜河南建业取得四连胜的比赛之后，有跑足球线的记者问宋卫平，按连胜奖金制度，球队将一共收获600万元的奖金，对于这个奖金数额，老板宋卫平有没有压力？当时他的回答是，希望大家多买绿城的房吧，好球配好房。
“老板亲自卖房，这是一个姿态，交出的成绩单算中规中矩，不过价格降不下来的话，一切都是白搭。”一位资深业内人士认为，绿城虽然暂时地渡过了难关，但如果不做大的调整，仍然无法突破限购限贷带来的销售不畅，仍然无法扭转大局。
绿城的官方网站显示，截至4月底，绿城集团今年累计完成销售额约98亿元(包括19亿元的协议销售额)，其中归属于绿城集团权益的金额约为60亿元。这个成绩和绿城集团全年至少400亿元的销售目标相比，尚有一定距离。
绿城是不是希望从这几个项目上开始寻求价格突围，还是如老宋去年所说，是在走“第三步”：价格降到底，卖完后不做房地产了？当记者发短信给宋卫平，问他如何看待这次定价，是开辟一种积极的价格策略还是其它？他在午夜时分回答说：这个问题吗，也是一言难尽。合适的性价比，希望能受到新老客户的欢迎。
绿城集团执行总经理傅林江，在听到同样的问题时，反复说，“这是一个符合市场的定价。”
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发表于 2012-6-7 14:19
