楼市调控两难：房地产低迷地方经济就低迷

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“房地产仍将是中国经济未来20年的发动机”，在房地产放与不放的关键时刻，全国政协经济委员会副主任郑新立如此公开言论，显得颇为大胆。这是他面对一位开发商的提问而发出的声音，他的话给了这位开发商很大的信心。　　虽然进入6月以来，包括住建部、发改委和央行在内的中央部委，已多次就“房地产调控放松”的风声做出回应，并一致强调“中央在房地产调控政策上的总基调不变”。但在郑新立看来，如果5、6月工业增加值仍维持在9%的水平，没有一个明显增长，二季度的GDP就有可能低于7%。这是决策层不愿意看到的结果，而之前的“4月份经济数据如此糟糕，房地产是主因”。
　　湖南、天津、陕西等省市发改委人士对本报证实，在4月份国务院常务会议关于当前宏观经济形势分析之后，确实在当地经济形势座谈会上分发了一份文件，主要是传递中央精神，其中对于房地产提出了三条非常明确的调控建议，即落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费。据悉这是国家发改委给出的建议，具体落实则需由地方政府操作，“要求各地各部门采取有力措施”、“引导各方面形成统一的市场预期”。
　　发改委的第一条建议，在6月7日央行宣布降息时已被印证。而被认为最易于操作的首付比例和税费减免，银监会和税务部门并未给出明确答复。但本报了解到，在住建部看来，提高首套房首付比例至30%本身是不符合调控总基调的，而近期信贷政策的放松和降息等动作，“是一个从错误到正确的调整”。
　　预期改变
　　6月15日，家住北京市回龙观小区的陈平给中介打去电话，决定出售位于回龙观北部的一套商品房，周六10点，他来到自家楼下准备开门的时候发现，已经聚集了30多个由中介带来的看房人。半个小时后，一位看房人便决定交纳订金，购买这套115平米的三居室。尽管205万的价格比今年1月份时的价格高出20万。
　　链家地产位于北京回龙观的一家店，其5月销售收入为2.6亿，在销售停滞近一年后，终于迎来了似曾相识的场景。“这一轮购房者几乎都是首次购房或者置换房屋的刚需，在经历了一年的观望后开始集中购房。”
　　但令中介们困扰的是进入6月房屋供应量出现短缺，他们常常面对众多购房者无法提供房屋。“一些本打算卖房子的现在开始惜售，很多人预期政府会出台放松政策，比如降息，比如税费方面的，届时房价肯定会大涨”。
　　即便是主管房地产的政府部门，住建部也不认为，房价只由供需决定。一位住建部官员告诉本报，“我们调控过程中常常忽略，房子是具有投资功能的，近年中国的房价实际上是由预期在决定。今年我们为什么看到调控成效比较不错，其实就是领导们不停地在各方面喊话，不停给大家传导调控的决心，在预期调控上起到了很好的效果”。
　　住建部一位官员在私下说，“去年央行很多政策，其实是没有和我们的调控思路一致的。温总理去年一直强调要鼓励刚性需求和首次置业需求，同时加大中小套型中低价位房屋的供给。但是央行去年对于市场的判断过于谨慎，甚至将首套房利率也提到了1.1倍，这和整个思路是不一致的”。
　　对于近期信贷政策的放松和降息等动作，该官员认为是一个从错误到正确的调整，“这肯定会促进一部分成交，也就是过去应该鼓励但被遏制的一部分购买需求会出来”。
　　在各省市发改委收到的中央调控建议文件中，优惠利率落实及首付比例并不由地方政府控制，地方政府能左右的，仅仅是“减免相关税费等措施”支持居民购买首套普通住房。而北京市一位地税官员称，今年不会出台这样的政策，至少十八大之前不会，南京市地税官员也表示针对房地产税费的减免几乎不可能。
　　虽然被认为最易于操作的首付比例的调整，以及房地产税费减免政策出台的可能性，银监会和税务系统官员均未表态或直接予以否认。但预期还是发生了戏剧性的逆转，楼市开始出现反弹。
　　国家统计局6月9日公布的数据显示，5月全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，这两个数据相比4月分别上涨了15%、20%。1-5月份的全国房地产开发投资则达22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点，增速下滑趋势大为放缓(1-4月较1-3月增速回落高达4.8个百分点)。
　　包括赵晓在内的学者认为，这轮调控周期中房地产的最低谷或许已经过去。“近期政府对首套房贷的放松、降息以及房地产开发商贷款的放松对楼市已经起到作用，楼市很有可能在未来几个月里企稳并小幅回升。”赵晓称。
　　经济支柱
　　今年一季度全国财政收入排名中，过去财政收入增速保持前列的省市，如今几乎都在垫底。排名最后4位的是北京、上海、浙江和广东，这些往年的大佬们，也是土地和房价最高的地区，收入影响最大。
　　而数据也显示，2012年5月，全国财政收入剔除因汇缴上一年度企业所得税因素，财政收入增长5%左右。其中房地产营业税下降6.9%。
　　“我去南京调研，发现南京市场萎缩得很厉害，一方面是因为市场观望情绪很严重，认为价格还会降；其次限购也使得本地很多刚性需求和改善性需求也停滞了。”清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示。
　　在郑新立看来，情况可能更糟。“住房投资是一个龙头，它可以拉动40多个部门，今年4月份我们之所以出现三大需求增速全面放缓，一个重要原因就是房地产投资的增长速度有所下降。”6月8日，郑新立在北京举行的一个工商业论坛上表示。
　　据悉，4月经济数据出乎高层意料。工业增加值同比仅增长9.3%，按照工业增长速度和GDP增长速度的多年规律和经验，两者之间通常相差3到5个百分点。这令决策层开始担忧。“如果5、6月工业增加值没有一个明显增长的话，二季度的GDP就有可能低于7%。”郑新立说。
　　而最新公布的5月数据虽然好于上月，但工业增加值仍为9.6%，并没有明显起色。此外，4月份社会用电量同比增长回落到3.7%，较3月下滑3.3个百分点，较去年4月下滑7.5个百分点。水泥生产量也出现负增长，这些指标都在揭示着实体经济面临的困难。
　　往年在固定资产投资中大都维持23%左右的房地产投资比重，今年出现了下滑。2012年1-4月固定资产投资完成额为75591.60亿元，同比增长20.2%。其中房地产开发为15835.19亿元，同比增长18.7%，占固定资产投资比重为20.9%，去年同期为21.2%。
　　在郑新立看来，房价调控和繁荣房地产业并不矛盾，而现实必须要考虑如何将房地产行业健康发展起来。因为在他多次的调研中发现，房地产实质上就是地方经济的支柱。
　　安徽省投资集团高层则对本报称，地方经济增长曲线几乎与房地产市场的发展曲线是一致的，而在目前的调控下，房地产市场低迷，地方各方面都受影响，投资、税收、土地收入全面受影响。
　　地方政府的确有“救市”的冲动。在此前5月份，已有多达40个城市出台了类似提高公积金贷款额度，上调普通住宅标准以减免购房税费等措施。湖南发改委的中央调控建议文件曝光之后，舆论普遍认为地方政府新一轮的“救市”政策将密集出台。
　　本报获悉，河南省在6月初召开了经济形势分析会，而会前住建厅则下发紧急通知收集下辖各市1-5月的房地产交易数据，以供对房地产市场形势准确分析。
　　在住建部的调控政策结构中，限购、刚需、预期调控被视为三大重点。限购被视为遏制投机性购房的核心，而鼓励“合理购房需求”则是支撑楼市的关键所在。除限购之外，针对首套房购置的其他优惠利率落实、降低首付比例、减免相关税费等措施，都被解读为对“合理购房需求”的支持，但各部委都担忧舆论“解读过度”。
　　李稻葵建议，对于南京、沈阳等在限购范围内的二线城市，当前完全可以出台政策，把交易量逐步恢复，从而使得价格恢复。“现在我们说‘调’绝对不是要走回头路，不是要放松。而是更好地打击投资型需求，保护消费型需求，这是中国房地产政策必须要考虑的路”。
　　但他认为，北京、上海、广州等地，房地产短期内调整的空间很小，这些地方由于城市公共设施比较完善，城市集聚效应已经体现出来，所以这些地方已经量价回升。
　　一位住建部官员说，“限购是特殊时期的特殊政策，但是对于北京这样的城市，是需要继续坚持的，因为这已不是简单的住房问题，而是一个城市发展的问题。”李稻葵则预计，北京未来限购可能采取的模式是双轨制，中小户型一直限购，超大户型，例如豪宅还有别墅会逐渐放开。
　　安徽省投资集团的一位高层对本报记者表示，“对于房地产的调控，我认为地方可以根据自己本地区状况调整，不能全国都按照北京、上海的节奏去调。”

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