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个人认为半岛国际优于寰宇天下和望江南 理由如下： 1.开发商历史与户型方面，中海地产和荣安地产都是外来大鳄阵营，天阳是本地的。从杭州楼市的历史来看，几乎所有的外来大鳄在杭州都走过弯路，而本土品牌的发展往往更为顺利些。外来开发商往往是全国性企业，更重视营销、利润和现金流，而相对轻视市场需求、客户体验和产品品质。他们对杭州的情况不是很熟悉，因此拿地的时候往往会拿到超高价，典型的如宝龙、碧桂园、雅戈尔和荣安。
其重视营销的结果是其开盘前期往往将项目本身打造出高端奢侈品的形象，例如中铁国际城和远洋公馆5千万级别的园区；寰宇天下的售楼部也是耗资5千万，以及其宣传的这个家国邦的主题；而这些投入基本是一次性的，建成之后就要全部拆除，并不会对项目本身的品质和质量有什么帮助，而且或多或少挤占项目建设资金当市场形势较好时这也许不是什么问题，但是市场不利情况下这就会给人一个奢侈浪费之感。
全国性开发商重视利润和现金流的结果是其销售必须符合其全国的大局按照最大利润推盘，而不是迎合杭州的本地市场，而众所周知的是杭州市场在全国来说都是极其敏感的，而且杭州购房者也吃够了外来大鳄“看上去很美”的苦(很著名的例子如蝶园1期、凯德视界等)，对外来大鳄的品牌认可度较低，这也就导致其销售屡屡陷入窘境，例如万科草庄、凯德龙湾和龙湖滟澜山，以及今天在场的寰宇天下。当他们销售陷入僵局的时候为了强调现金流又很少考虑老业主的感受强行降价，这对其在本地市场的品牌形象就变成了“伪奢侈品”，进一步降低对所有外来品牌的认同度，进入恶性循环。
与外来开发商不同的是，本地开发商由于对杭州市场很熟悉，因此他们很少拿到所谓的冤大头地块；实惠的地价给予他们更多强调品质的空间，以及市场不良时灵活的定价能力。举例来说，本次PK的三大地块中天阳的地块单价(4231元/平，无商业配建)最低，相同售价和利润的前提下开发商投入房产本身的资金就更多，因此其质量更有保障。
此外，由于他们对本土购房者的更为了解，推出的产品更符合市场需求，更贴合本地客户的需要。杭州市场的旺销房源主要分为两个极端，一是如绿城滨江高端系列的绝佳景观、超大面积，高质量精装修；另一类则是中小户型，强调通透全明，实用面积大、功能区间多，满足家庭起步阶段尽可能多的人口居住和储物需求。前一类由于调控，基本仍处于停滞阶段，而本次讨论重点是后一类，如半岛国际的户型，就体现这样的特点。
事实上寰宇天下和半岛国际的销售历史就显示了上述的分析。2011年6-10月，寰宇天下共三次推盘，全部为180-260方毛坯房源，共计568套，单价高达2.7-3万，但迄今为止透明售房网数据显示已售房源仅253套，去化率44%；而同期，2011年9-10月半岛国际两次推盘推出的是90方以下的毛坯房源437套，单价为2万，透明售房网显示其共销售288套，去化率65%。
进入大打价格战的2012年，寰宇天下转变思路，3次推盘推出的1117套90方毛坯户型销售976套，去化率87%；半岛国际加推的646套90-160方毛坯房源(其中大面积占50%)销售436套，去化率67%，虽然低于寰宇天下，但是需注意这是大面积占一半的情况下能达到67%，说明改善型客户对其认可度也很高。望江南前期由于拿地较晚且地价较高，直到上周才开始推盘，由于其在定价上对市场进行了有效迎合，加上地段优势，其90方基本售罄，但是大面积户型去化仍不理想。
户型来说，大面积房源的设计相对较为容易，主要是要精细划分各区域的功能，全明，动静分离，短进深大面宽，南北通透，以及强调尺度感，对满足这些要求来说三家开发商都没有明显的缺陷，唯一比较奇怪的是寰宇的256方户型把厨房设置到南面，这不是很符合杭州人的生活习惯。但是，从最考验开发商户型功底的90方小户型来看，三家户型中半岛国际的户型明显优于另外两家，而寰宇天下的户型最差。
寰宇的90方户型，中间套南北不通，几乎没有赠送面积，还只有一个厕所，且紧邻厨房，开门对着餐厅；阳台不与客厅相连，而与主卧相连。虽然优势是大面宽短进深采光比较好，但是关键的关键，是寰宇天下是北面一线江，这样的设计使得南面的中间套90方根本没有半点江景可言(这恰恰是寰宇天下的最大卖点)；90方边套，相对好一些，但是赠送面积没有，餐厅客厅位置南北不通和主卧洗晒阳台过小，且是缩在里面，导致晒衣采光不足，仍是缺点。
相对而言，半岛国际的90方中间套，使用通风井造成南北通透，加上惊人的四个阳台赠送空间，使得客户可以自行改成3室2厅2卫，且带独立储藏空间；90方边套，南北通透，动静分离，双套房设计，且含有两个卫生间；南北双阳台，既能满足洗晒衣物之需也能符合北向观江景之用(虽然半岛国际是二线江景，部分受到海威国际和水印城的遮挡，但是向东北面确实能看到江，站在三桥、一桥中间眺望能无遮挡看到大部分的半岛国际楼栋，换言之即半岛国际有部分房源确实能看到三桥、一桥和江景。)
更重要的是它赠送的阳台可以作为书房，也能打造出3室2厅2卫。这充分显示天阳对刚需生活的理解，尽量使用有限的空间实现小家庭起步阶段尽可能多的各种需求(天阳的小户型一向做得不错，包括九筑的跃层和云筑的都不错)。缺点是进深比较大，但是由于客厅可以借用北阳台采光，因此不会显得太暗。另外一个厕所是暗卫。
2.地段方面，荣安望江南的地是全滨江区最优质的地，唯一的缺陷是体量较小且成L型不规整；在此重点对比寰宇天下和半岛国际。
2012-6-21 15:44 上传
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可见两者对比，除距离地铁较远外半岛国际的距离都近于寰宇天下，这说明其周边成熟度较高。寰宇天下是一线江景且地铁准入户，这对于在主城区尤其是一号地铁能到达的区域上班者是个便利。但是半岛国际的两个地段优势是寰宇的致命伤：1是学区，2是医疗。丁建刚说过中国人现在除了房子最缺的就是医疗和优质教育。
解读过来就是占据优质医疗和优质学区的房子一定是最稀缺最适合生活的。半岛国际就在滨江医院(他们的医生都是本人同学，全部是浙二的培训生，滨江医院的设备比浙二采购的标准更高)的贴隔壁，走路五分钟就到。学区和医疗是最等不起也是最距离敏感的，举个简单的例子，笔者的一个朋友，家住德胜，以前一直对闲林很感兴趣，但是有天晚上他青光眼发作，走路去省人民看病，及时得到医治之后就断了去闲林的想法，心脏病、气道阻塞、中风的抢救黄金时间只有6分钟，所以离医院越近就越安全。
又比如学区，采荷的5个区域之中只有庆春路以北的那块采荷绿萍不是采荷的学区，结果那边的房子比一路之南的同叫采荷的房子便宜3千一个平方，这也是距离敏感性的一大表现。另外，寰宇天下是背水一战的地，半岛国际是南向和东向面水，风水上来说好一些。
3.性价比来说，虽然半岛最近略微出现涨价，但是其24万方主要都是小面积为主，而寰宇的主力都是大面积，对资金要求比较大，而且国府180的价格未定，按照一般规律大面积一般比小面积的单价要高一些。单纯比较小面积的话，根据前面所述半岛的赠送面积比寰宇多很多，折算下来的话单价并不见得比寰宇的贵多少，甚至更便宜些。
半岛对比望江南的优势：望江南的地价较高，而房价现在上不去，这意味着荣安可用的在房屋建设上的资金要少于半岛；另外，望江南虽然是江南试验的学区，但是必须注意到江南试验合并西兴实验小学(现名江南试验月明路校区)后，1-3年纪的孩子必须去月明路上学，这意味着望江南业主的孩子在9岁以前必须步行约3千米距离去月明路校区上学，而9岁以后才能回到家门口，这是很大的一个缺点。此外望江南的交付时间比半岛晚近1年也是缺点，意味着资金成本，对投资而言其意味着多一年不能拿出来卖掉。
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发表于 2012-6-21 15:47
楼主
发表于 2012-6-25 11:10
