[ZT]北京 雍和大厦 策划报告

一声长叹

<P>3、非常规核心推广战术
◇多元比较法则
·本案与周边甲级写字楼/乙级写字楼/高档商务公寓售价比较
·本案与周边甲级写字楼/乙级写字楼/高档商务公寓租金比较
·本案与周边可类比项目投资回报率比较
·买比租划算之项目比较
  ——以多角度的性价比较多元化的推广运用展示个案市场杀伤力</P><P>◇制造蓝胄一族
  蓝色可以代表信息时代，或科技，或新兴产业公司，或智慧型公司；通过对新生代中小型发展公司企业主的描述，如蓝色执行官，蓝胄首脑人物，制造崭新的客群文化，避免后现代城布波族、苹果社区的三类苹果人物、建外SOHO的SOHO人类等跟风嫌疑。本案目标客群以个性鲜明的推广定位，独占头筹来提高销售力，增强市场冲击力和新闻力。</P><P>◇国际智造磁场
  项目方正地形与规整的平面设计布局，为营销推广塑造埋下良好的伏笔，纯粹办公场所感是本案极力强调的最大卖点之一。严格限高同时带来场所较强的核心凝聚力，富于场所感的物业不可能是高层建筑。办公职场有别于商住楼，是塑造并提升项目办公品质的有利说辞，国际智造场更是富于项目个性包装的独特卖点，而能够称为国际智造磁场的办公场所，其包含的韵意将更为丰富。国际智造磁场当然不是概念，而是由屋顶休闲场、</P><P>◇单元定制化
  东楼——本案除了市场定位中颇具竞争力的性价比优势外，产品设计的最大卖点是：同为框架剪力墙能够自由组合的空间，东楼区分为四个单元，确保每个单元办公集合的独立性。
          每个单元标准层平层销售面积为1千余平米，每个单元的总销售面积为1万余平米；每个单元搂的户数为110户左右，每个单元每层10—12户。无论从三梯十户的平层密度，或客群类别的划分，如同行业或同类型公司，都可以妥善地归结为一个单元；相互业务、管理良性促动而不会相互影响。
西楼——西楼建议从建筑的中间轴线划分为两个单元，每个单元的平层建筑面积较之东楼稍大，但与东楼的客群亦能形成良好的定制化区分。原则上西楼更多地考虑到大户买家，如整层、多整层、半栋等，区分为两个单元更有利于规避风险，统一形成产品整合特色的核心竞争力——建筑定制化、单元定制化、平层定制化、户型定制化。——通过客群的购买调查赋以产品相应的定制化，这是本案第一大产品卖点。</P><P>◇差异化造势
  集中造势——于开盘前一个月，通过北青、北晚、精品、北晨、现代商报、参考消息、中国经营报、经济观察报、名牌时报、新北京楼市、财经时报、京华时报、信报、人民日报海外版、环球时报、中国消费者报、市场报等十余家报纸媒体集中造势，分别以新闻稿或软性新闻的刊登形式，短时期内取得最高的知名度及美誉度，引起大众及目标客户的积极关注，总费用不超过8万元，相当于北青的一次半版，但收效将远远大于一次广告的效果。
重点攻击——于开盘前半个月，通过北青、北晚、精品购物、北晨四大主力媒体进行主力软宣，规格统一为半版。根据软性文章的选题来分别确定宣传内容。
单个击破——四大主力媒体中，最为有效的仍是北青报。建议于开盘前周四房产专刊刊登整版广告，并附带半版软性文章，软文图文并茂，于平面报纸方面完成开盘导入期的战略攻势。</P><P>◇悬念式户外推广
  本案地理位置十分优越，现场户外广告牌位置亦得天独厚。现立5块市政广告牌的东侧，如能再立两大块广告牌，结合售楼处楼顶广告牌，共5块广告牌，足以形成北二环过往车流人流较高的注目率。建议于内部认购前统一用红布遮挡广告牌，形成悬念式的效果，广告内容随着推广主题的变化如按季度而变化。现场广告牌的作用将使之成为所有本案媒体组合中的第一大主力媒体。</P><P>◇软文系列主题例
  商务办公的进化论与二环回归论
  国际中小公司的终极归宿  10年稳健发展基地
  中小公司的细胞裂变与北京城市格局的变化
  国际场/智场/职场/磁场
  坐镇世界的十字路口成就辉煌（交通组合干线带来的劲速震撼）
都会核心  十字地铁上下班的专署办公站
蓝胄国际场与蓝胄一族
分分钟赚取CBD/中关村/金融圈的大钞，你想有多逸？
核心地段与中小企业的核心竞争力
跳跃式稳健发展永远是硬道理
坐拥近千年皇城帝位  用细胞裂变的发展速度开辟江山
一点两线三面  发展潜力决定办公氛围
70年的办公定制化
  产权商务办公挺进北二环雍和宫
您所在的写字楼“专业”能打几分？
  拒绝大客户，给一个理由先！
公司再发展协议书
无理由购房
东直门交通商务区/雍和宫文化旅游区/王府井商业区打成一片
280米长的方圆商业排场
10里银街的起点
南雍（雍和宫）北地（地坛）西银（银街）东国（国门商务区）
损失掉3000万的纯利，只为了提高0.02米的舒适尺度
没有形象，怎么能走向国际？
从雍和宫的一缕香说开去
回城  二环包围三环
在一个看似名不见经传的地方，轻松缔造新商务传奇
城市视觉与空间拼图（外立面形象与户型自由组合）
蓝胄国际场今天重新定位北二环（北区第一大道）
北京交叉路口的中国企业城
拥有龙脉/财脉/文脉的写字楼</P><P>◇促销公关活动
  国际型中小公司10年再发展论坛
  写字楼职场秀公关展示活动
走势造英雄  蓝胄一族Party酒会
现代与传统/外延城市与城市核与建筑节点/租赁与购买写字楼的多元对话</P><P>◇备注；所有的销售工具部分，如效果图、沙盘、模型、光盘、海报、折页、售楼处包装、报纸杂志、广播展会等，将待项目建筑规划技术指标、案名、价格最终确定后，再行拟定。如楼书可作为《蓝胄国际场置业蓝皮书》等，遵循差异化的策略，尽量结合项目的文化底蕴，形成自身的鲜明风格。引附：蓝田生玉——比喻名门出贤子弟，《三国志·吴志·诸葛恪传》裴松之注引《江表传》：恪少有才名……（孙）权见面奇之，谓（其父）谨曰“蓝田生玉，其不虚也。”
</P>

一声长叹

<P>第四部分</P><P>销售组织与执行
（略）</P><P>
北京永利多房地产有限公司市场部相关组织架构图</P><P>董事长兼总经理</P><P>市场部总监</P><P>销售经理</P><P>财务部出纳会计      策划主管           销售主管         行政主管     签约律师    </P><P>
                      销售代表       前台接待      行政助理    客服    后勤</P><P>
备注：市场部编制共18人，其中销售代表共6名；
      销售经理名额视总公司最终表决、市场部最终需求及项目具体发售情况而定。
开盘前工作计划表
任务名称 完成时间
一、广告公司选定
二、项目VI基础及应用部分设计
三、模型、效果图效果图视点确定效果图完成建筑模型与户型模型完成沙盘设计制作完成（适用于房展及售楼处）
四、销售道具制作户型单页设计印刷完成海报设计印刷完成DM折页楼书设计定稿VCD三维设计制作完成楼书印刷完成其他销售文件等
五、售楼处及户外引导系统制作安装完成
六、售楼处包装售楼处基础装修售楼处设计确定及家具配饰售楼处整体包装及家具配饰完成
七、工地现场包装工地现场包装方案提交工地现场包装施工完成
八、开盘计划第一阶段平面报广设计定稿开盘入市方案审定内部认购开盘日房展</P>

一声长叹

售楼处整体包装建议
前言
本案地处市中心北二环主临街位置，拥有得天独厚的现场宣传条件，售楼处整体的包装在营销推广中能够起到至少35%的作用。换句话说，吸引的庞大的人流车流之经济效果，每月相当于主力媒体北青四个半版的投入。售楼处整体组合包装的作用放在营销推广的第一位成为理所当然的营销策略要点。
以下包装建议是在结合既有方案的基础上进行的适当调整。即在少投入、出效果的原则下进行。
一、整体外包装
1、围墙广告牌
毗邻售楼处西围墙部分，建议报批一整块广告牌，主题内容及风格尽量与其他几块市政广告牌形成特色区别，以免产生视觉干扰混淆；
2、售楼处楼顶广告牌
    建议售楼处楼顶东、西、北三个方位设置三块广告牌，北侧尽量保证使用的完整性，可用作一块整体考虑；鉴于售楼处高度相对较低，建议楼顶广告牌以审批最高高度为准。
3、售楼处外包装
风格——售楼处整体风格应与项目外立面风格相辉映，采取醒目庄重的现代风格；效果要突出明显，视觉要有冲击力，以表现开发商实力及项目品质（高档写字楼）。
色调——以冷色为主的石材或金属扣板（如：黑色、蓝色）。原外立面黄色装饰柱建议包为金色，以突出项目的档次，并从周边大多数灰色系的写字楼楼群中脱颖而出，强调标示性、识别性、易辨性。
4、门厅
项目售楼处受地块面积所限空间较小。建议门厅东西向横向扩大；同时门厅往北增扩60公分左右，与门柱拉齐。因为售楼处门厅直接影响到购房客户的第一视觉心理作用，并对项目大堂及楼宇品质起到联想作用；同时内外通透感的连贯能够促动外流客群进来。
5、停车位设定
于售楼处门前开始至西侧过街桥辅路路段，申报尽可能多的临时
看房停车位，并届时由保安专人引导。
二、售楼处内包装
1、功能划分及布局
一层北区——进门区为客户短暂停留及流动区，屏风作为公司、项目形象展示，前台设1人区接待处（直线总机一部）；蓝色弧型墙用做项目夜景效果图展示；
一层南区——屏风后侧用作沙盘展示区，往南设两组桌椅，用作初步意向谈判区；依次往南为三人组的销售台；南墙整面墙设项目整体鸟瞰效果图；东西两侧分别搁置两个楼盘单元模型，东西墙面悬挂项目介绍等喷绘展板。
一层西区——用作主谈判区。设四组桌椅或沙发，墙面统一布置各功能展板，如大堂效果图、电梯厅效果图、装修标准、购房按揭流程等
二层南区——东侧套间作为签约室，两组桌椅；南侧套间用作财务室，一部电话，一台电脑，两组桌椅；西侧办公间为经理室（市场部总监），一部手提电脑，资料柜、档案柜各一，商务沙发一组，桌椅一组；卫生间与窗台过道处搁置更衣柜。
二层西区——分为三个区；里间长度2.5米做成玻璃墙，于过道预留玻璃门，大致9平米左右作为销售经理办公空间；北区定做工作台设为3人组销售人员办公区，南区为销售主管、策划主管、秘书办公区，统一靠墙设工作台，与销售经理共用一台电脑；中间预留走道；东侧靠柱部分设资料柜；中区南侧放置更衣柜及文件柜。
2、家具配设
风格：现代简约，高档精致
色调：整体以高级灰为基调，局部暖色调
——整体预算结合设计单位报价及审批手续费、发布费另拟。

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