<P>钱江晚报消息</P>
<P>业主拒收交付房，谁之过
本报记者 程洁 2005-2-3
辛辛苦苦供了一年甚至两年的房子终于可以交付使用了，这本来是件开开心心的事，但没想到的是，不开心的事情发生在交房时：原来承诺的配套没有了；墙壁有裂缝；房产公司要求预缴一年的物业管理费，否则不给钥匙……这个时候，业主到底有没有权利拒绝接收交付房？哪些情况该拒收？拒收的后果到底该由谁承担？近日，发生在我省房地产市场的一些纠纷和争议再次提醒人们：要减少拒绝收房现象的产生，在某种程度上还需法律法规的完善。
争议一：配套和质量不满意怎么办
案例：绍兴某地的一些消费者正在以不办理收楼手续的行动抗议开发商，并在找律师打这宗官司。这些购房者所买的楼盘原先在楼书中承诺有一个中心广场，没想到，开发商在事先没有通知的情况下改变了规划设计，提高容积率，将之改为了住宅，并办出了有关规划许可证和验收合格证。尽管有官方的文件证明该小区已符合交付条件，但很多购房者认为开发商违约，不愿意办理交房手续。
如果说绍兴这一拒绝收楼事件是由配套和规划更改引起的，那么杭州某楼盘则因质量而引起。该楼盘一业主发现自己要交付使用的房子有一些裂缝，拒绝办理交房手续，而开发商则表示，如果逾期不来办理，则要收取房子的“保管费”。如果不交“保管费”，则不承担房子的一切风险和意外。
采访手记：配套和质量问题在目前的楼市纠纷中比较多见，那么，针对这些问题到底该怎么办？是以拒绝交楼的行动抗议还是选择更合适的方法？
记者发现，对这一问题，有颇多不同看法。浙江金鹰腾飞律师事务所律师陈月棋认为，如果在合同中约定的交付条件已达到或通过，那么购房者不如先办理交房手续再起诉开发商或要求赔偿。在他看来，交房和要求赔偿并不矛盾，如果消费者不办理交房手续倒有违约之嫌。但也有律师认为，配套和质量也是构成合同要约之一，如果有明显的违反合同的做法，也可以拒绝收楼。
那么，如果业主拒绝收楼，到底是否该承担相关责任？按照目前通行的合同约定：30天后不来办理交房手续的，视同交房；房屋保修期从通知交房日起算。也就是说，业主要承担的最大责任是保修期可能实际缩短。但是不是要缴纳所谓的“保管费”呢？从现行的合同看，大多数开发商不会提出这样的要求和消费者签定。既然合同不存在，开发商当然也无理由收取了。
提示：如果楼盘出现了质量和配套与承诺不符的问题，比较稳妥的做法的确是先办理交房手续再和开发商“慢慢计较”。或者在商品房合同签订之初尽可能地将一些质量标准和配套列入交付使用的条件中。这样，一旦出现问题，消费者就可以以“未达到标准”为由拒收，还可以以逾期为由提出赔偿。
争议二：交付标准到底是什么
案例：杭州某楼盘在近日交付了，但不少业主拒绝办理该楼盘的收楼手续，认为楼盘的交付条件并没有达到原来承诺和规定的要求。
如今，离开发商正式交楼的日子已过去了一个多月，开发商表示，按照合同约定，尽管这些业主未前来办理交付手续，但已视同交房。而另一方面，这些业主目前已委托律师正式向法院起诉，要求认定该楼盘并没有达到交付条件。
采访手记：该楼盘的纠纷中，最关键的问题是：怎样才算符合交付条件？在近几年签订的购房合同中，都将“综合验收通过”作为交付的必要条件之一，但去年7月1日起实行的《行政许可法》取消了房产综合验收这一环节，也就是说，事实上已没有综合验收，那么原先约定“综合验收通过”的楼盘怎么办？到底以什么标准来交付？
在上述的案例中，最大的争议就在此。开发商认为，因为不存在综合验收，所以只要竣工验收合格，并在规划、消防、房屋质量、绿化等几个方面有验收合格证书就可以视为符合交房条件了；而代理此案件的律师认为，虽然综合验收不再进行，但各个单项必须全部符合验收条件，而该楼盘并没有将全部的证件在交付日前出示给购房者。正因为如此，才有业主拒绝收楼。
提示：这起官司目前还在继续，但其暴露出的问题提醒人们应该注意下列问题：当大量的合同全部约定“综合验收通过”为交付条件而事实上已不存在综合验收时，到底该怎样来约定交付的标准？随之而引起的纠纷到底该怎么处理？是开发商来承担逾期的责任还是业主自己负担不收楼的后果？
争议三：交房时需付物业管理费吗
案例：林先生在杭州市中心购买的某楼盘近日交付了，但让他和其他很多业主感到不愉快的是：开发商要求业主预先缴纳一年的物业管理费，否则就不交钥匙。林先生急着装修，很想拿了钥匙好住新房，但预先要缴纳近1400元的物业管理费又让他不想办理有关交房手续：连服务都没有享受过，凭什么先缴物管费呢？
采访手记：交房时先预缴一年或半年的物业管理费用，否则就不给新房钥匙，不办理交房手续，这已越来越成为杭州楼盘的通用做法。面对这样的规定，大多数消费者愿意做出让步，但也有很多人提出抗议：这是霸王条款！
同样面对这一问题，律师界也有不小的争议。浙联律师事务所律师戴和平和浙江金鹰腾飞律师事务所律师陈月棋都不约而同地认为，如果在合同中包括前期物业管理协议中已签署约定承认这一条款，那么购房者也必须按照合同来履行，先行支付一年的物管费。而浙江六合律师事务所律师郎立新则认为，支付物业管理费和交房是两个概念，发生的关系一个是物管公司，一个是开发商，开发商并不能以此作为交房的条件。
提示：如果购房者不愿意在交房时面临这一问题，最好的办法是在签订商品房预售合同或前期物业管理合同时，否定这一附加条件。但事实上，从目前的商品房合同签定来看，绝大多数消费者仍然是被动的，他们不能改变有关的条例，能做的只是签下自己的名字。究竟怎样才能改变这一现象，恐怕在现在的房地产市场形势下有点无能为力。
不过，要提醒的是，如果购房者在相关合同的签订中，根本没有涉及这一附加条件，而且你也不想这么做，那么要严词拒绝开发商的这一要求。因为，如果开发商迟迟不把钥匙交给你，你完全可以起诉他逾期交房，从而得到一定的赔偿金。
后记：在商品房的纠纷中，开发商和消费者的关系往往容易被视为一个是火，一个是水。但事实上，很多时候，激烈的矛盾冲突并不能解决问题，尽可能地完善合同防患于未然，尽可能地完善法律法规并在此框架下规范地办事，尽可能心平气和地来商量，也许更能使矛盾一一化解。</P>
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发表于 2005-2-3 13:53
