热销楼盘为何出现大量积压房源

郁金香两岸

7月以来，杭州的商品房成交量仍然保持强劲势头，不少楼盘仍然显现出“热销”的景象。但与此同时，我们发现一个奇怪的现象：一些号称“热销”的楼盘在透明售房网上的实际成交量并不大；而有些“热销”的楼盘在今年3月之前推出的房源中，至今已售量很少，甚至显示为零，但最近新领预售证的房源确实是销售火热。

　　真实的情况是这样的吗？

同一楼盘，新房源销售大好，老房源成交为零

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　记者发现，最近热销的楼盘中，打电话过去，开发商都表示新开房源除了底层看顶楼，基本没有房源了。透明售房网的数据也显示，成交率确实比较高。但是，再往前翻看其历史记录，半年前开盘的房源，至今却有大量剩余房源。

　　位于下沙高教园区的某楼盘，6月开盘的房源去化率达到82%，但1月份领预售证的那批房源却有大量剩余，去化率仅为44%。开发商营销负责人解释说，是因为1月份的那张预售证包含两幢房源，但当时形势不好，只开了其中的一幢房源，另一幢至今未开，所以整体成交率不高。而6月新开的那幢房源销售近9成。记者通过透明售房网查询到，确实有一幢基本售完，而另一幢一套也没售出。

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下沙沿江某楼盘，近日也热卖。但其2月份开盘的两批房源，如今其中一批房源去化率为46%，另外一批房源已售量为零。记者也从开发商口里听到了同样的解释：当时两张预售证2幢房源，考虑到市场形势只开了一幢，另外一幢领而未开。而开了的那一幢主要是因为考虑到总的成本没有选择降价，因此成交量并不好。

　　对原来积压的房源，会怎么处理？会再次降价出售吗？开发商表示不着急。

有些“热销”楼盘，网上成交率真的很低

　　在透明售房网上，还有一些楼盘，虽然号称自己热销，但都没有好的成交量，仅在开盘当天有小幅成交量，随后就没了动静。

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市中心的某豪宅楼盘，5月份开盘，共300多套房源，据开发商说卖得不错，但透明售房网显示仅售出3套。对此，销售人员的解释是，因为此次开盘的都为大户型，最小面积也有180平方米，总价在700万元/套以上，在目前刚需为王的市场形势下，这样的豪宅肯定会走得慢一些。

　　而位于田园板块的某楼盘，上半年仅开过一次盘，目前销售率仅为4%。销售人员表示，目前确实有很多房源可选，但是实际成交比透明售房网显示的数据要多些，因为有些人付了定金后还没签购房合同，业主在等待确认是否有贷款资格。这一楼盘从1月开盘至今，房价没有公开下跌，目前毛坯价2.2万元/平方米，精装起价2.5万元/平方米，比周边楼盘目前实际售价明显偏高。

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记者还碰到一种情况，明明透明售房网上显示可售房源还有很多，但是售楼人员很明确地告诉你，他们卖得很好，只是在等待签约，有个时间差而已。可是时间过去了一个月，透明售房网上显示可售房源还是很多。

网下签约也可能造成假滞销

　　有业内人士私下透露，有些热销楼盘，尤其是大户型比较多的，如果至今的成交率确实低，极有可能是房子已经卖出去了，只不过没有在网上备案，而是网下签了。

　　所谓网下签，即指购房者与开发商只签订纸质的购房合同，而没有在网上备案。杭州某业内人士告诉记者，要求网下签的基本都是些豪宅业主，而有些开发商为了回款，也就勉为其难地答应了。

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　购房者选择网签主要是几层原因：一，多为自住，但是本身没有购房资格了；二，资金充足，不考虑银行贷款，而是一次性付款或分期付款；三，对开发商有极大的信任度。

　　购房者选择网下签的，基本是预计限购政策几年内会有松动，等交付时如果有资格了再转成网签合同。但是如果真的交付时还被限购，开发商则可能面临被动局面，需要私下向房管部门交涉，要求购房者以公司名义网签购入，但这也意味着，交付后每年要支付较高的房产税。

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虽然开发商有这样那样的顾虑，但在现金为王的时代，还是有开发商“铤而走险”，选择了网下签的方式。因此，这样的“滞销”房源，其实也就造成了一种滞销的假象。