房子产权问题!!!

sbw_hl · 发表于 2005-3-1 13:45

我想请问:2001年我男朋友贷款买了一套房子,到现在还有十几万贷款没还清,如果我们结婚,房子产权问题该如何划分?

戴律师 · 发表于 2005-3-2 22:23

首先分婚前和婚后两部分，婚前的归他个人所有，婚后的有约定的按约定，没有约定的按共有财产来分。

张彦周律师 · 发表于 2005-3-7 13:49

同意。

message123 · 发表于 2005-3-8 12:39

以下是引用戴律师在2005-3-2 22:23:14的发言：
首先分婚前和婚后两部分，婚前的归他个人所有，婚后的有约定的按约定，没有约定的按共有财产来分。

如果没有约定，房产权归她男朋友，而债务为共同债务？

陈律师 · 发表于 2005-3-8 16:11

我想，你可能没有正确理解戴律师的意思。如果没有任何约定的话，则男方拥有大部分的所有权，女方拥有部分所有权。债务为共同债务。

sbw_hl · 发表于 2005-3-10 09:28

能说得具体点吗？比如拥有部分产权的具体内容，因为产权证上并没有我的名字，而且在他购房时我是不能算作他的直系亲属的。

陈律师 · 发表于 2005-3-10 21:00

我说的部分产权问题只有在分割共同财产时才显现出来。如果你们不去分割或没有纠纷的情况下，原则上只认定登记的人拥有产权。

sbw_hl · 发表于 2005-3-12 14:54

假如以后出现分割共同财产的情况了呢？还有婚前购买的贵重物品所有权属于谁？

媚目盈盈 · 发表于 2005-3-14 10:53

如果没有产权证，，，作为遗产的房子，新房主能再办房产证吗，，需要哪些证明呀．．

清洁工 · 发表于 2005-4-11 08:37

据《都市快报》报道你在婚后想买房子吗？别想瞒着你的先生或者太太。2月25日起，杭州市所有婚后购买的房产都需要夫妻双方到场，才能办理房产证。日前，杭州市房管局根据今年颁布执行的《杭州市城市房屋权属登记管理办法》，制定了一套新的房产证办证程序。凡婚后购买、夫妻共有的房产应当由夫妻双方共同到场申请登记，此举封杀了夫妻中任何一人暗地购房产甚至金屋藏娇的可能。具体的操作程序是：如果是单身汉购买的房产，可以向办证大厅说明情况，填写一份《单身情况具结书》，证明自己单身身份的真实有效，然后可办理房产证；如果是夫妻中一人在婚前购买的房产，需要持结婚证到办证大厅，对比房产的购买日期以及结婚证上的结婚日期，证明该房产属于婚前财产，然后可办理房产证；如果是婚后购买的房产，则必须由夫妻双方共同到场申请，除按原规定提交办证所需资料外，同时提交相关结婚证明和身份证明。

清洁工 · 发表于 2005-4-11 08:39

最近，省直某事业单位的小张遇到了一道难题：她和男友一起贷款买房，在共同付了首期后，到小区售楼中心去签商品房购房合同时却被告知谁贷款合同上只准写一个人的名字。“一个”就意味着房产证上户主的惟一，对于还未领结婚证的他们来说，也意味着作为婚前财产的房子在法律上的惟一归属。 　　“说实话，当时我们都愣住了，没想到会出现这种情况。后来说再考虑考虑，就回来了。”虽然小张与男友的感情很好，但心里还是不免有点“小九九”：“谁都希望能天长地久，但是现代社会千变万化，谁能保证不是曾经拥有，对于女孩们来说，寻求可靠的物质保障就尤显得重要了。不过，如果主动提出房产归我，是不是太自私，也太伤感情了?而且里面还涉及到一个谁贷款的问题。”小张有点犹豫，也有点不甘。　　相比小孙来说，小张还算是幸运的。小孙和男友刚参加工作不久，贷款买房靠他们两人的积蓄是远远不够的，因此双方家长都“赞助”不少。现在因为在房产证上究竟签谁的名字，本来关系挺好的两家人闹起了矛盾，也不由得让他们相爱的心里有了点小疙瘩。　　有房才有家，福利分房的终结和住房贷款的流行，让越来越多的年轻男女加入了婚前购房的行列，可是合同上的单一签名却给他们构筑甜蜜“小窝”的幸福带来了一丝阴翳。他们在“理智与情感”间徘徊。　　不过，更多的时候，“理智”不过是一点点，“情感”往往在购房过程中占了上风。某售楼部的陈小姐告诉笔者，倒是有结过婚的拿着结婚证要求能在房产证上标明两人财产共有的，婚前购房提出这种要求的很少，偶尔提出来了，遭拒后往往并不坚持，当场或回家协商一下就作出决定了。　　对于很多年轻男女来说，当共同签名完全没有可能时，双方在这件事上纠缠过多的话，一来太伤感情，二来也感觉在外人面前丢了人。可是，确信的心里其实总会涌起这样的想法：要是能够签上两个人的名字就好了，毕竟房子往往是两个人或两个家庭一起买的，即使一个人贷的款，未来的生活里也是一起承担。那么，为什么就不能在房产证上同时签上两个人的名字呢？据福州市房管局法规处业内人士介绍，如果希望房产两人共有的话，可以申请共有产权证，也就是房产证上依然必须是一个人的名字，附带的共有产权证可以在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额，在出现财产纠纷时就可以进行合理分割了。不过，他们办理产权证完全依据商品房购房合同办，合同上只有一个人的签名，房产证上也只能相应办理。　　而从售楼人员反馈来的信息，如果婚前购买商品房是全额付清的话，当提出产权共有时，可以在合同上写上两个人的签名，办理房产证时，就可申请共有产权证；但如果是贷款买房的话，只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。据省工商银行住房贷款处业内人士介绍，购买商品房一般不能两个人一起贷，如果共同贷款时，贷款人关系必须明确，譬如夫妻关系，父子关系，否则不予办理。　　当婚前贷款购房，在合同上共同签名没有可能时，除了被动接受，我们还能做什么呢？高文训律师指出，以前的婚姻法中婚前财产经过一定的时限可以转化为夫妻共同财产，例如婚前房产经过八年，婚前家具电器等经过六年就可成为夫妻共同财产，新婚姻法中则指出不管婚前财产数额多么巨大，不因为夫妻存续时间的长短而有所转化，因此保护好自己的合法权益就显得尤为重要了。当然情侣间的“情感”对保证婚姻的质量是最关键的，但是在法制社会的今天，也应“理智”地保护自己的财产安全。因此，如果在办理房产证之前确定夫妻关系不现实时，最好能办理婚前财产公证。

清洁工 · 发表于 2005-4-11 08:43

1.父母产权下的房子，结婚后双方能拥有吗？
 案例：老李夫妇准备把5年前买的一套商品房留给儿子，产权证上登记的是老李夫妇两人的名字。再过一个月儿子就要结婚了，高兴之余，他们又担心起房子来：房子迟早要转到儿子名下的，现在离婚的那么多，万一儿子与儿媳婚后又分手，儿媳会不会白白占去房子的一部分？
 律师解答：由于这套房子产权证上的名字是老李夫妇，那么老李夫妇才是这套房子的所有人，子女如果住在里面，与他们只是租赁关系，老李夫妇完全可以凭自己意愿处置该房产。只要产权证上的名字没有变更，儿子婚后，儿子和儿媳都无权处分该房产权。
 律师建议：如果婚后确实要将该房转到儿子一人名下，可以立一份“赠与合同”，明确表明将该房只赠与儿子一人所有，他人不得所有。如果婚后没有明确表示（如公证等），而将房产过户到儿子名下，则儿媳也享有分割权。

清洁工 · 发表于 2005-4-11 08:43

2.父母和子女以共同名义买下的房，子女恋人或配偶有权分割该房产吗？
 案例：莫先生在与女友登记结婚前，他父母买了套房子作为莫先生结婚所用，但在产权证上登记了莫先生和父亲两人的名字。婚期临近，父母特意嘱咐莫先生：无论是婚前还是婚后，最好不要将未来儿媳的名字写到该房的产权证上，儿子也不许将该房部分或全部产权转入女友（配偶）名下。
 律师解答：父母有权这么做。既然该房产权是登记在莫先生和他父亲名下的，那么父亲是该房产的共有人之一，莫先生和其配偶都无权单独对该房产进行处置。
 律师建议：莫先生和其女友（妻子）想要处置该房时，要征得父母的书面同意。

清洁工 · 发表于 2005-4-11 08:44

3.父母出资以子女名义买的房，谁拥有产权？
 案例：袁小姐再过5个月就要结婚了，她父亲拿出所有积蓄，以袁小姐的名字在父母家的附近为她的婚房付了首付20万元，并表示每月支付按揭款2000元，直到女儿结婚为止，共计21万元。由于袁小姐不喜欢该房户型，便决定领出产权证后立即将该房转让。这一举动遭到了她父亲的强烈反对，他认为，自己才是该房子的出资方，女儿不能随便卖掉这套房子。
 律师解答：由于房子是以袁小姐名字购买的，便属于她的个人财产，她是有权对该房进行处置的。
 律师建议：父亲如果不希望儿女随便处置自己出资购买的房屋，最好证明一下自己的出资情况，可在买房前与女儿公证一份出资证明。

清洁工 · 发表于 2005-4-11 08:51

1.婚前一方买下的房屋是不是夫妻共同财产？
 案例：刘先生与女友就快结婚了，之前，他购得商品房一套，已取得产权证，款项均为他一人支付，结婚后妻子会成为该房的共有人吗？
 律师解答：由于刘先生在婚前即取得了该房的产权证，并且款项均为他一人支付，根据《婚姻法》的有关规定，该房属于刘先生的婚前财产，属于个人所有，婚后不管多久妻子都无权分割该房产权。
 律师建议：若要使这套房子成为夫妻共同财产，刘先生可与女友另作约定。

清洁工 · 发表于 2005-4-11 08:51

2.以对方名义支付部分房款，能不能拥有部分产权？
 案例：杨小姐与男友认识前，男友正在按揭购买一套商品房，已首付25万元，月供2400元。确立关系后，杨小姐也承担了每月1200元的按揭款，但由于购房合同上是男友一人的名字，她将按揭款打入为购房者设立的银行账号时，用的都是男友的存折和银行卡号，没有任何证据表明她支付了那笔钱。杨小姐担心，这套房子还有自己的份吗？
 律师解答：由于杨小姐没有任何证据能够证明自己给该房支付了资金，同时由于购房合同与房屋产权证上的名字不能变更，即使产权证领出后，杨小姐也不能在上面添上自己的名字。因此，如果在婚前领出产权证，这套房从法律上来说属于男友的婚前财产，为男友个人所有；如果产权证在婚后领出，婚前所支付的购房款仍为男友个人所有，杨小姐无权分享。
 律师建议：双方共同出资买房时，最好在购房合同上写出资双方的名字；如果只能写一个人名字的，要立下有法律效力的书面说明，写清楚该房的出资关系。杨小姐最好与男友做一份公证，或在律师见证下签一份协议，明确注明双方为该房已支付和将支付的款项，每人应享有的该房的份额等。

清洁工 · 发表于 2005-4-11 08:52

3.未婚同居后共同买房，并为之欠下债务，房子和债务该怎么分？
 案例：小何与女友小张未婚同居后，看中了一套合同价为60万元的二手房，并决定买下共同居住，40%的首付款（24万元）小何支付了18万元，小张支付了6万元，每月2000元的按揭款由双方各承担一半，购房合同上签了何、张两个人的名字。两人商量后，小张还向同学借了5万元用于装修这套房子，但双方没有说明今后由谁来还。
 合同履行10个月后，小何与女友还未登记结婚关系便告破裂。在分割房产时，法院根据双方出资情况的举证，将房产合同判给小何继续履行，小张则得到了为该房所支付的7万元钱（首付款6万元，每月一半按揭款为1000元，10个月共1万元，总计7万元）。5万元借款由谁来偿还呢？小张出具了当初借钱是为买这套房子的证明，并请来当初借钱给她的同学作证，最后，法院判小何与小张各偿还2.5万元，但女友小张所需偿还的2.5万元由小何补偿给小张。
 律师解答：这里牵涉到双方出资和共同债务两个问题。在第一个问题上，只要两人还未结婚，对共有房屋的分割与两人是否同居无关。在房产证还没有领出的情况下，如果双方能对自己的出资情况举出充分的证据，法院比较倾向于将购房合同判给出资多的一方继续履行，而另一方可拿回自己为该房所支付的所有款项。
 现在，这种情况用“竞价”的方法解决也比较多：何、张如果都坚决想要履行购房合同，可以在法庭上当场说明愿意给对方多少钱作为补偿，并互相竞价，出价高者可以继续履行合同。
 以上若双方另有约定的除外。
 第二，在债务的问题上，根据新婚姻法司法解释（2）第一条的规定，对同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权债务处理。女友借钱是在与小何同居期间发生的，而且所买的房子用于与小何共同居住，所以5万元借款是小何与小张的共同债务。但由于购房合同判给小何继续履行，而小张所需偿还的2.5万元也投入到房子中了，所以，这5万元借款应该由小何承担。
 律师建议：婚前购房，双方最好作一份公证或立下书面约定，至少应明确各自的出资情况。未婚同居后为购买两人共同居住的房子而与外界发生债务关系，借款的一方最好留下相应的证据，如银行的转账单等，如果同居双方能为该笔借款签下有法律效力的书面协议，是最好的方法。

清洁工 · 发表于 2005-4-11 08:52

4.自己出钱为对方购房，产权怎么分割？
 案例：方小姐收入较高，为表示对男友王某的爱意，一次性付款85万元买下一套二手房，并将王某一人的名字登记在该房的产权证上，为婚后共同生活之用。不料婚还没结，王某因赌博欠下巨款，将该房抵押。方小姐对王某彻底失望，与他结束了恋爱关系，同时想收回那套房子。但最后，方小姐没能收回该房的产权，只在法院的协调下，从王某处得到了30万元的补偿，房子产权仍属于王某。
 律师解答：由于该套房子的产权属于王某，无论是谁付的房款，王某都是该房产权的合法拥有者，方小姐又提供不出出资购房的任何证据，确实无法收回房屋产权。
 律师建议：不要轻易出资以他人名字买房。如果情侣之间要用房子表达爱意，可以用赠与的方式将房子送给对方，不过应该写明赠与的附加条件（如“若双方不能结婚或婚后离婚，该房应归属赠与方所有”等），这样，一旦今后发生变故，也可通过法律程序收回房子。

　　律师点评：感情固然重要，但是面对财产问题，特别是房子等大宗财产时，还应该保持一定的理性，维护自己的合法权益。如果条件允许，婚前最好不要与对方一起买房。如果无力单独承担购房款，在购房行为发生过程中应该明确分工，并在事先作出有法律效力的书面协议。婚前财产公证是防患于未然的有效做法。

清洁工 · 发表于 2005-4-11 08:59

2.结婚前一方从父母那里得到的房产，另一方能享有吗？ 案例：胡先生和顾女士在离婚时为一套房子起纠纷。这套房子是胡先生结婚前从父母那里过户来的，胡先生认为这当然归自己所有；但顾女士说，当时两人已经谈婚论嫁了，两位老人家表示，房子是给他们两人的。 律师说法：像这样的情况主要看父母的意愿表达。结婚前从父母那里过户的房产应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此，在这一案例中，顾女士需要举证来说明父母表达了赠与双方的意思，比如公证书等。 律师建议：最好有书面的文字来明确表达父母的意愿。

清洁工 · 发表于 2005-4-11 09:08

3.在婚前，一方出资以另一方名义买下的房子，离婚后还归双方所有吗？案例：在和徐小姐结婚前，黄先生在徐的要求下以她的名义出资给她买了套房子。现在两人面临离婚，徐小姐表示婚前买下的这套房子只属她一个人，黄先生不得要求分割。 律师说法：目前类似的情况比较多，很多是男方出钱以女方的名义买房，产权证上也是女方的名字。这种情况需区别对待：1.如果是一次性付款的，男方要有足够的证据证明购房资金是自己出的，这样才能享有财产分割权。2.如果这套房子婚后继续按揭的，由于共同履行了债务，如果一方要求房产所有权，则需给对方一定的货币补偿。 律师建议：在法院的实际判决中，不太会轻易改变房子的所有权。像这样的案例对房产证上署名的一方是比较有利的，如果另一方想维护自己的权益，要么共同购买；要么保留足够的证据证明自己是出资方，比如和开发商之间的银行账户往来，用现金支付的办法则缺乏说明力。

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