楼市似股市，但绝非股市

西湖

虽然宏观调控政策频出，但是上海楼市的2004年，依然是房价全线飘红的一年，房地网显示的房价涨幅在25％左右，即使把远郊区县的犄角旮旯，以及3500元/平方米的中低价房全都统计进来，上海楼市成交价格的年涨幅还是达到了14.7％，超过房地局长蔡育天年初预计的12％。进入2005年以来，上海楼市更是只能听取一片涨声了。 与火爆的楼市形成鲜明对比的，则是萧条了将近4年、大盘指数已经被拦腰砍去一刀的股市。也许正是在这种对比之下，一些媒体近期多次发表文章，主要观点就是：正如当年的股市一样，看起来欣欣向荣的楼市已经积累了大量的泡沫，而且这些泡沫破灭在即。不少文章甚至认为，楼市的资金已经开始流向股市，建议大家离开楼市去投资股市。 在今日的楼市中，确实不难在其中找到当年股市的影子：颇受欢迎的楼评家、排上长龙的售楼处、不断高涨的房价、只赚不赔的楼市真理……，一切的一切，仿佛都是当年股市的翻版。不过笔者认为，楼市和股市虽有不少相似之处，但它们之间却在很多方面有着本质的不同，仅凭以上这些表象就断言楼市将步股市后尘，未免显得不够慎重。 两个性质完全不同的市场 首先，楼市和股市是两个性质完全不同的市场。中国股市是一个十足的投机市，这已经为大家所认同，在这方面，楼市根本无法望股市之项背，这是两者之间最大的区别。 统计数据显示，国内的房地产市场中，住宅房地产的比例超过90％。住宅房地产的特性决定了购买者主要用来自住，而不是加价后转手再卖出去。随着房价的不断高涨，住宅房地产的投资比例也在不断提高，但是即使在号称房地产投机最严重、房产价格泡沫最严重的上海，房地产的投资比例也在20％以内。这些投资者中，还包括不少希望通过租金获取回报的投资者。在房价租金“剪刀差”十分严重的今天，房屋出租的投资回报率也能够达到4％-5％，相当于20-25倍的市盈率，远低于股市30倍左右的平均市盈率。 相比之下，股市却是另一番景象。经过十多年的发展，中国的股民已经达到7000万之众，但是这些股民当中，究竟有几个买了股票是准备长期持有、靠红利来收回投资回报的？绝对是凤毛麟角。再来看看我们的上市公司，国内的上市公司约1400家，上市以后能够坚持每年分红回馈投资者的有几家？虽然没有做过全面的统计，但是笔者估计这样的公司绝对不会超过5家。这些情况都明白无误地告诉我们，中国的股市是一个完全的投机市，无怪吴敬琏都要说它是个赌场了。事实上，中国股市的命运在成立之初就已经注定，因为中国设立股市目的就是为国有企业解困，这个定位一天不改，股市难有好转的一天。 两个市场的交易对象截然不同 除了市场性质的不同以外，楼市与股市中的交易对象也完全不同。房地产（本质是土地）是一种不可再生的稀缺资源，而股票却是一种可以无限供应的产品。这一点在根本上决定着楼市与股市的不同命运。 楼市的交易对象是房地产，房地产只能依附于土地之上。随着经济的发展、资金的积累，经济体对房地产的需求只会越来越大，然而土地却是一种不可再生的资源，在不断扩大的房地产需求之下，形成土地资源的相对稀缺。市场供求矛盾的客观存在和不断加剧，必然形成房地产价格的绝对上升趋势。事实上，在住房改革之前，中国人的房地产需求处于受压制的状态，这几年房地产市场的快速发展，只是一种报复性的发展。经过这一阶段之后，国内的房地产市场将步入稳定的成长期。 股市的交易对象是股票，作为一种金融资产，股票本身并没有价值，其价值完全来自于其所代表的公司。通过经营，这些公司能够产生持续的收益流，这个收益流的现值就是股票价格。但是我们知道，在大多数情况下，企业的经营业绩不可能一路走高（中国的上市公司在实现上市以后似乎总能很快地验证这一点），这就决定了股价不可能一路走高。此外，与土地不同的是，股票在理论上的供应可以是无限的，只要有公司愿意上市，发行新股就能够增加股票供应，但是这必然会稀释股市的资金，造成对现有股票的价格产生不利影响。 参与两个市场的资金并不重合 目前坊间盛行的一种说法是，经历了4年的熊市以后，股市即将见底，部分有预见性的资金已经开始从楼市转移到了股市。对于这两个市场来说，资金都是非常重要的一个因素，但是这种楼市资金流向股市的说法，笔者觉得实在是十分牵强。 运作于这两个市场，属于两种在偏好上完全不同的资金。投资于股市的资金能够承受较高的风险，但是对流动性要求相当之高；相反，投资于楼市的资金，对流动性的偏好则要低得多，这些资金主要强调对风险的控制。 据笔者的了解，不少投资于楼市的资金，比如说前期闹得沸沸扬扬的温州购房团，几乎从来不涉及股市，相信只投资股市而不投资楼市的资金也不在少数。在去年国际游资炒得火热的时候，郎咸平就曾经说过，这些游资强调资金的流动性，不太可能大规模投资楼市。在流动性和风险性上的区别，已经在运作于两个市场的资金之间划出了一道鸿沟，两个市场之间在资金面上的重合并不多。 不论股市和楼市之间市场状况的对比如何，两个市场之间的大规模资金流动，都不太可能发生。如果股市重新走上牛市，楼市走向熊市，那也只能是因为股市的资金看好股市，而楼市的资金看淡楼市，而并非因为资金从楼市流向股市。反过来也是一样的。 以上仅仅简单地例举了楼市和股市之间的三个区别，两者之间在其他方面的区别还有很多。这里只想说明，两个市场的运行特点截然不同，将股市的经验和分析方法简单地套用到楼市上，得出的结论也许只能是一种误导。股市所走过的历程或许对楼市有参考意义，但是绝对只能是“参考”而已。 题外：基于土地供应的稀缺、中国城市化进程正在加速等基本面，笔者在中长期内看好中国的房地产市场。但是房地产市场也有它自己的发展规律，楼市过度的火爆并不是一件好事。以上海楼市为例，2005年春节前后的二手房市场显得异常火爆，挂牌单价几乎每天都在往上翻，房价可以说是日长夜大。如果这种的势头不能得到有效遏制，只能造成对未来发展空间的恶性透支。

hgq

我怎么看“ 西湖”，都象以前曾经大量现身的优秀股市“评论家”。

mzqnon

恕我老眼昏花，其他的都还看得清，就是看到数字的时候怎么也看不清楚，总是模模糊糊的，哎，浪费了一篇好文

kicici

以下是引用hgq在2005-3-4 9:55:48的发言：

我怎么看“ 西湖”，都象以前曾经大量现身的优秀股市“评论家”。

明眼人一眼就把楼猪的属性看穿了，就是猪

wanrb

一篇好文.顶

tank

哎，现在是不太有人提房子的保值功能了

就按国外来说

股票是收益率最高的

其次是房子

然后才是储蓄

fibyw

没有任何两件事物是一模一样的，但发生泡沫的本质是一样的，就是投机性需求远远超出实际需求。

楼主在比较楼市和股市的时候，尽捡有利的楼市的说，但最要命的一条却只字不提：居民的购买能力。人们有十万块钱，可以买很多股票，但是能买得起一套房子吗？

my3d

楼主好文。

房产其实现在很危险，但地方政府套在里面，所以不会象股市一样容易崩盘。

三大一

炒房是一个国家的悲哀！

yelloooow

早点崩吧,老百姓也可以好过点,

香港的贫下中农都为97叫好哪