滨江集团这20年

你的背包

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  1992年成立的滨江集团，转眼间已是二十岁的弱冠少年，英气逼人，青春洋溢，展示着生命中最为蓬勃向上的力量。二十年间，不论历经怎样的风雨，它始终坚守一点，即回馈社会、回报员工。

    讲述这二十年的风雨历程，似乎没有比董事长戚金兴更为合适的人选了。他一手创造了这家企业，亲眼见证并融入它的成长。二十年对于一家企业来说，并不是太长的年岁，但二十年仍催生出众多足以让滨江人自豪与骄傲的因子，它们的激情，它们的创造力，他们的价值观，它们的自我修复能力等等。

    滨江集团并不是一个学院型的企业，没有那么多经典理论的支撑，但它却是智慧的，这智慧来自于它对生活的洞悉，对时局的把控，对人性的了解。在此之前的一年半载，杭州乃至全国的楼市，正经历着一种欲哭无泪的悲情，但滨江因着自我的无畏决断，超然挣脱。这像极了滨江这二十年的发展，不是说没有危机、没有失误，只是在生死攸关的十字路口，每每做出符合历史进程的正确决定。滨江今年上半年包括合同协议金在内的营收超过50亿，随着下半年多个明星盘的推出，全年再夺杭州市场销售额第一，几无悬念。但纵然如此，戚金兴仍会表述，房地产业是一个随着城市化进程的阶段性行业，它注定只是城市现代化进程中的短暂一环。也许，能超越时代看问题，同时又能遵循时代所需解决问题，才是滨江真正厉害所在。要不然，很难解释得通，在每一个十字路口，滨江都能踩准下一步。

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1999年的滨江就已解决了员工一辈子的生活问题
    无论何时何地，人都是最为宝贵的因素，也是滨江赖以发展的基础。滨江不搞一言堂，董事长也只是把握大方向，具体的事情都可放心地交给下面去做。滨江信任人，也信任制度，滨江一直的理念就是回馈社会，回报员工。
    现在回过头来说20年前的事情，绝对时间并不遥远，但斗转星移的感觉却特别明显。很难想象，1992年8月1日，杭州滨江房屋建设开发有限公司挂牌成立的时候，才仅仅七个人。而在此前，戚金兴还不得不向有关部门借了8万元“巨款”用作启动资金。公司成立后，接手的第一个项目为代建项目叫“近江苑”。接下里，公司展开了大规模的商品房开发，陆续开发了南肖埠小区、景芳五区三期、金秋花园等。按今天的眼光去衡量，这些小区都已略显陈旧，但在当时，它们都引发了无数人关于美好生活的憧憬。那时候，一个两室一厅的房子，既是现实中的房子，也是很多人心头的精神家园，满足他们对于家的全部想象。
    一个有着想法的房产企业，造房子永远是最低层次的，造大家需要的，并能满足他们从审美到居住全方位需求的房子，在此之外，还能引领一个区域甚至一个城市建筑留存、文脉延续的房子，才是更高层次的。从南肖埠到随后的万家花园、金色家园、金色海岸、万家花城、金色蓝庭、阳光海岸等等，滨江一系列开发的足迹，都印证着这点。
    这中间的典型代表就是万家花园。作为一个经济适用房项目，滨江斥巨资引进贝尔高林来做环境，将做环境的费用由500万上升到2100万。对于一个本身就利薄的经济适用房项目来说，这样的投入绝对让人心疼，因此，在滨江内部，当然也很容易听到反对声。然而，事后纷至沓来的褒奖佐证了当时这份坚持的必要。
    滨江当时坚持的理由，戚金兴说有两个，一是从当年开始，他就意识到滨江将来要造的是航母，并不是小舢板，因此，需要给自己铺好台阶。这也是当年他登黄山时想明白的，山不在高，再高的山，有台阶就能往上爬，10几米的小山包，没台阶，照样也跳不上去。滨江需要给自己铺好一个个台阶往上爬。二是他也确实感受到，要给大家造最好的房子，而不仅仅是提供一个水泥盒子。
    从人的需求出发来造适销对路的房子，这个朴素的理念在无意间也保证着滨江后来的平稳发展，成就着外界公认的“稳健”之道。事实上，做滨江人是幸福的，早在1999年改制那会儿，滨江人就拥有了一辈子的基础生活保障，员工仅以800元/平方米的建筑成本价就可购买公司开发的一套住宅，还能以成本价购买公司开发的商铺；今天只要是公司中层以上的职位，公司就会大包大揽一家人的生活。而做滨江的业主同样是幸福的，因为他在享用高品质的居住生活的同时，也坐享着远比一般房子更高的物业溢价。

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2003年开发的金色海岸，抹平了钱塘江与西湖之间的价差
    滨江没有雄心万丈地要刻意去改变什么，它只是在时代、城市发展的大背景下，顺势而为，以一种独特的敏锐度预先布局，从而在某个历史节点成为某种象征。滨江一路走来，给外界一个稳健的形象，与此有深刻联系。而在这20年中，滨江之于这个城市最为绚烂的一笔，就是让住宅首次完成从“西湖时代”到“钱塘江时代”的华丽转身。
    历经上世纪90年代末到本世纪初前几年的发展，转制之后的滨江，摆脱了一系列传统的束缚，表现出一种前所未有的激情。戚金兴毫不讳言那是段遍地是钱的日子，“你不但要弯腰去捡钱，而且要努力去捡大面值的钱，甚至是美元、欧元等更值钱的币种。”戚金兴将那个时代形象地比喻为暖冬，下着千年难遇的黄金雪，如果不赶上机会，后半夜就去滚雪球，等到天亮后，大家都明白怎么回事了，也就没你什么事了。
    戚金兴直言，在2002年-2007年，滨江采取了激进策略。说到兴奋处，戚金兴会从沙发上站起来，卷起袖子，将他的右臂极力前伸，做紧绷状。这还不够，戚金兴甚至会将身子大幅度地外侧，再努力将胳膊伸得更长。戚金兴说，当时滨江用足资本杠杆的情形，与他的这条右臂一样，只有直线，没有弧度；只有努力向前，没有任何收缩后退的余地。
    狂野不羁的滨江，在本世纪初期，做了一次最为大胆的尝试。从事后来看，这次尝试堪称滨江发展史上的精彩一跃，与1999年的改制以及2008年的上市一起，成为缔造滨江传奇的重要基础。这一次的尝试就是在2003年托举出钱江新城的顶级豪宅——金色海岸。
    戚金兴不避讳将这次“冒险”称之为一场“名利双收”的革命性胜利。一方面，滨江赚到了钱；另一方面，滨江就此打出了名气，第一次树立起高端品牌的形象。
    这明显是一次带着“搏命”痕迹的开发。虽然早在2001年，杭州市政府就做出了开发钱江新城，建设城市CBD的决策，并成为从“西湖时代”到“钱塘江时代”跨越的重要组成部分。但彼时的钱江新城，仍是一片荒芜，未来的CBD中心，到底能以怎样的面貌呈现，仍是个疑问。虽然很多开发商对于这片处女地跃跃欲试，但中间或多或少带着运气的成分。
    2002年初，杭州市国土资源管理局出让钱塘江边的一块土地，具体位置在绿城春江花月的东侧。当时看上这块土地的开发商，不乏绿城、南都、广厦这样的企业，那时代，它们的名气和实力都远在滨江之上。为了竞得这块土地，滨江不得不砸下四亿多资金，以高出第二名1900多万的报价有惊无险地拿到土地。
    争地的时候压力重重，拿到地后，这种压力不减反增，为什么呢？因为紧挨着这块土地的，就是绿城开发的春江花月。后者拿地在先，并且土地成本远低于前者，更何况，绿城的知名度远在滨江之上。在这种情况下，要造出好房子，把房子卖出去，而且还要有好看的利润，难度可想而知。
    退无可退的戚金兴，当时想明白了一件事，那就是必须造出高品质的房子来，才有最后赢的可能。在此后三年时间里，戚金兴说自己只做一件事，那就是四处学习，而且专挑高档楼盘研究分析。在此过程中，戚金兴确立了精装修高端盘的概念，而那时候，全杭州带精装修的高端楼盘还没有起步。
    心中有底后，滨江遍邀知名公司为自己的理想插上翅膀。等到2005年开盘的时候，春江花月卖8000元，金色海岸却喊出了20000元。这个叫价无论如何有点骇人听闻。当时有不少人为滨江捏把汗，但市场给出的结果却让外界目瞪口呆，金色海岸开盘即告售罄。
    现在回过头再来看金色海岸，它的成功远不止对于滨江一家企业的意义，更重要的是，它的示范效应是对钱江新城标杆住宅的一次启蒙，从此以后，钱江新城才真正开启了高档住宅的时代，并且至今余音绕梁。
    戚金兴有理由说，是他抹平了西湖时代和钱塘江时代的房产价格差，并且带给这方热土以激情和实际的发展资本。从现在来看，滨江的精彩一跃，带给了这个城市更为广阔的发展腹地和生活空间，让杭州这座古城能以一种更为从容与自由的姿态去描摹自己的未来。

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2008年的上市，只是滨江打开资本市场的第一道门
    企业终将告别众神狂欢的年代，而回归到一种制度化建设的层面，一个真正优秀的企业，其成败不应该只关乎一个人或几个人，而应该关乎一种可靠的制度。当然，有些时候，我们更应该将制度用活，而不是死用它。
    戚金兴说，他第一次想到要将公司上市是缘于一次偶然的触动。2006年4月的一天，他带着家人去衢州会友，顺带游玩，朋友带他们去吃农家乐。农家乐规模很小，操持农家乐日常经营的是一对夫妇，一家人吃得心满意足，等到一结账，只要300多元。这让戚金兴心里忽然感触：农家乐的生意不可谓不好，但这种自己买菜、自己点菜、自己烧菜的小作坊式的经营模式，最多也只能做三桌菜。不借助资本的力量，滨江的未来，可能也只是一家扩大化了的农家乐。从衢州回来后，戚金兴就开始了企业的IPO之路。
    从事后来看，衢州之行之于戚金兴和滨江而言，绝不仅仅是做了一个上市的决定这么简单，它事实上是提供了一种企业未来持续发展的思路，即将金融产业嫁接到实体产业之上，甚至可以将金融产业独立出来，作为企业未来发展的又一支柱。在金融产业并不发达的国内，这样的产业布局远比单一的房地产业有将来。去年年底，滨江普特基金的成立，正式宣告滨江有计划性地涉足金融产业，而只有在这种新型产业的支持下，戚金兴才有可能去勾勒一个他想象中的大规模跨行业的“大滨江”，也才有可能以一种全新的思路来操作房地产业，如将地产业与房产业彻底分离，将投资者和经营者的角色分开等等。
    从2006年7月到2008年5月，滨江的IPO之路走的顺利，但同样艰辛。艰辛之处在于这是一次全新的学习之路，从公司管理到财务规范，从市场定位到产品标准化等等，滨江都要治理完善。但一路坚持下来的收获显而易见。群策群力才会让决策更加稳妥。戚金兴说，他希望做企业里的“总统”，而不是“皇帝”。
    从“皇帝”到“总统”，一个重要的不同就是有了制度的保障，比如产品，滨江现在已经有了全面的标准化体系，分为成A+、A、B+、B、C等不同产品类型，譬如B级产品用什么材料，阳台多大，主卧格局如何，健身房里放什么器材等，都是恒定的，放到哪里去造房子，项目公司只要将这个标准搬过去，然后严格执行。现在，滨江正将这种产品层面的标准化，扩大到多个层面，甚至连物业服务这样的相对不能量化的工种。

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未来10年，滨江发展之余，会更懂得“守”道
    戚金兴把人生分成几个阶段，25岁时大学毕业，刚踏入社会；35岁时属于身体高峰期，能吃苦，能流汗；45岁时属精力旺盛期，再复杂的事情也有精力去平和地解决；55岁时属经验丰富期，该经历的都经历过了，该了解的也都了解了；65岁时属综合高峰期，那时候精力、体能都不如年轻时了，但加上经验、阅历等，所以更像智者。从这个角度去衡量，戚金兴基本已到了经验丰富期，做到一切了然于胸了，这中间自然包含了他对滨江未来10年乃至20年的规划。
    对于未来10年，戚金兴有一个清晰的表述，概括起来也就几句话，“一是将基金做成国内最具知名度之一的基金；二是能研发出一颗新药；三是能将资产置业做到200亿规模，并且能再创造出200亿现金来。”
    10年后，戚金兴是这样规划企业的收益的，资产置业部分，就算简单的租赁出租，一年至少能带来5亿收入；代建方面，在未来10-20年也还能做，每年也能带来5亿收入；200亿现金投入基金，按每年10%的收益，也能带来20亿收入，这些收入加在一起，再打个折，去掉10亿，还有20亿的净收入，对于一家企业来说，一年能有20亿的收入，也还是不错的。
    在这中间，基金将扮演更为重要的角色，滨江还会开发房地产，甚至会在市中心不惜一切代价继续拿地，但是不是像过去那样从拿地到销售，还会大包大揽，值得商榷，以后可能基金去拿地，滨江只是个代建者的角色，为此，滨江还将保留两支开发团队，一支主攻高端产品，一支主攻大众主流产品。戚金兴觉得，企业做到一定程度，需要去创新，发现新的商机，但更重要的是要懂得“守”道，“其实很多企业不是输在不懂得发展，而是恰恰相反，输了不懂得防守，就像一个60岁的人，还需要去冲冲杀杀，这一定是有问题的。”
    尽管发展到今天，滨江似乎顺风顺水，戚金兴本人也给人以强悍之感，但就内心而言，戚金兴是非常虔诚的自然的信徒，他遵从内心的召唤，相信命运的天定。“我们造金色海岸那会，杭州第一次把烟花大会从西湖移到钱塘江边，而等到我们也阳光海岸交付了后，烟花大会又转回市中心了，这样的机缘，只能用运势来解释。”因此，戚金兴觉得滨江20年走来，更多的是顺应大势，至于个人，只是沿袭这种大势而做了些事，并且在时间节点和节奏上，比别人把握得更好点。对于企业而言，需要有规划，但也不用定制得太远，他总觉得一代人能做好一代人的事，就足够了，所谓百年企业，都是建立在每代人努力的基础之上。

玫瑰水手

滨江这几年是发财了

再见南国

行业时势好，稍把握，就能出头。

大学居士

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