降价时没下手是这辈子最后悔的决定——杭州楼市的“底部”已经错过了！！！！

玫瑰水手

看到下面每日商报的报道，心都碎了！      

        时隔两个月，热门楼盘跳空涨价6000元
　　　　匿迹多时的黄牛“炒号”重现江湖
　　　一犹豫看好的房子就被别人“抢”走了
　　　　杭州楼市的“底部”已经被错过了？

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　开盘“日光”、买房要排队、排了队也未必买得到房、又有人开始倒卖选房号了，这些景象在目前的杭州楼市中已经不是新闻。当楼市回暖已成既定事实，房价也开始回调，不少一手楼盘价格出现回涨，个别楼盘仅仅两个月单价涨了2000元/平方米；而二手房市场成交均价也普遍上涨，甚至有学区房出现了“天价”成交，买不到一手房转买二手房的购房者还遭遇房东加价……2012年杭州楼市行至此处，人们回头一望，惊叹：已经错过了“底部”！

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一手房市场

　　回调价格、炒号重现、开盘成潮……

　　种种迹象表明部分板块价格底部已过

　　“刚刚‘围观’选房回来，终于见识什么叫‘日光盘’。”小张在上周末体验了城西某楼盘开盘选房后感叹道。随着近期楼市成交回暖、刚需和改善型需求释放，部分位置较好、性价比较高的楼盘遭到购房者“争抢”。除了“日光”再现楼市之外，漏夜排队、甚至转卖选房号等非常火爆的行情下才会出现的极端现象也相继出现。

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7月初，四季公馆续开前夜有人已从老家义乌赶来漏夜排队买房，这样的情形还历历在目。7月31日，某论坛上又出现了好几条转卖选房号的热门帖子，其中一位发帖者为了转让滨江区某热点盘的选房号还不惜血本自掏腰包预付了10万元的押金。历来是楼市销售的淡季的7月，今年却是供需两旺的火爆行情一直贯穿始终。

　　据不完全统计，7月份共有50余次开盘，平均每周开盘的次数不下10次，且历次开盘潮都呈现“多点开花”的趋势，多个板块的新老楼盘齐入市，刚需盘与豪宅齐推。每个周末开盘潮推出的房源总量均不下千套，而去化也相当迅速。截至7月29日22点，透明售房网数据显示，7月份最后一周(7.22-7.29)主城区成交量为1480套，日均成交211套，这是主城区商品房周成交量连续第11周超过千套。

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从价格来看，一些热点楼盘的价格也开始略有回调。例如中豪·四季公馆前期降价时其价格曾一度低至8500元/平方米、直逼开发商的成本底线。在经历了火爆售罄后，加之受到一旁昆仑·天籁涨价的影响，上周五四季公馆加推均价回升至10800元/平方米。前后相差两个月，价格却差了大约2000元/平方米。在销售回款增加、资金链压力缓解后，开发商信心明显回升，每周的推盘量也在持续增多。

　　8月份预计还将出现开盘潮。截至目前，据不完全统计，8月杭城预计有40多个新老楼盘入市。其中，首次亮相的楼盘有15个，分别为新华园、远洋·心里、中天·MCC、广宇·东承府、雍熙山、铂金名筑、恒厚·阳光城、白马山庄、复地·又一城、嘉信·九月印象、馨华园·南湖天下、麒麟山庄、嘉和·银领时代、华瑞·晴庐和科尔·南城嘉园等，其他房源均属于老盘续推。刚需盘仍是主打，但也不乏改善型需求房源及排屋、别墅项目，商业地产也积极入市走量。

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从目前情况来看，开发商定价都显得非常谨慎。“我们的项目就要开盘，这期开盘主要是88平方米的两居户型，适合刚需和首次改善型置业，但目前均价待定。”打电话询问开盘情况，经常听到销售员这样的说辞。记者发现，与销售低迷时不同，当前大多数楼盘在开盘前并没有提供具体价格，尤其是郊区项目，绝大多数楼盘都只是以底价示人。

　　同时，也有不少热点楼盘已经明确新推房源价格将会有所上浮。例如此前开盘均价不到2万元/平方米、供需比例超过了1∶20而遭疯抢的滨江楼盘荣安·望江南明确表示，接下来开盘价将在2.5万元/平方米左右，跳空涨价6000元/平方米。同样，即将推盘的武林府也明显多了几分信心，之前宣称开盘价在4万元/平方米左右的5号楼，昨日记者致电售楼处，销售人员给出的口径已经是“每平方米4万多”。

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不得不说，从拿地价、板块房价等因素来看，不少楼盘的价格都属于合理回涨。“此前的畅销使得开发商顺利回笼了部分资金，压力得到缓解后，他们的降价不再如上半年那样迫切。”某业内人士说，一些资金不再那么紧张的开发商可能会选择缓慢出货而不再“降价走量”。依周成交量动辄千套的火爆行情来看，预计接下来房价继续下跌的可能性不大，但是在政策调控持续落实的背景下，未来价格上涨的幅度也是有限的。

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“苦逼”购房经历

　　心仪楼盘涨价2500多元/平方米

　　刚需购房者犹豫中再次错过购买机会

　　“现在我在关注桥西板块的九龙仓·碧玺，但是听说他们首次开盘推的是电梯花园洋房，那这个价格肯定不在我的预算范围内，这下是不是我又没房子可以买了呢？”作为一名刚踏出校门的80后毕业生，也许是因为桥西本身生活氛围，也许是因为大学四年对这一带比较熟悉的关系，王汀(化名)一直非常关注桥西板块，也一早扬言要在桥西置业。

　　去年12月，在吉祥半岛与名城公馆开打“价格战”的时候，王汀就想让父母给自己买一套房子了，但是由于是学生的关系，王汀不能贷款，买房的计划就搁置到了今年毕业之后。

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“虽然当时自己不能贷款，但是我一直在关注楼市，平时周末还会跟同学去看楼盘。从我最初看到桥西那两个楼盘只有一万八九的样子，但现在都两万出头了，我真的是看着房子在一点点往上涨。”王汀如是说。

　　难道桥西就没有性价比更高的房源了吗？在今年5月的时候，城市风景开盘了，在王汀的叙述中，他一直表示当时城市风景首期开盘真的是比较神秘，后来他是看了新闻说“开盘售罄”才知道消息的。“有了前一次的经验，我第一时间就自己去售楼处登记了，还让父母从家里赶过来看房子，当时父母也觉得不错，就在售楼处做了登记并一再跟销售说要给自己留一套。”

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也许是皇天不负苦心人吧，这次销售人员终于给王汀打电话了，“当时正好我的工作也刚刚落实，想来觉得是‘双喜临门’了。”于是，王汀立马赶去售楼处，销售人员说道：“你看中的跃层房源只有底楼和顶楼，你自己想好要哪套，其他的都没得选了。”

　　底楼或者顶楼？一个连着地一个接着天，这让王汀如何选择呢？当时他跟父母商量了一番，想看价格再决定。“开盘当天我去了现场，当时看到价格我就犹豫了，和第一次开盘相比，整整相差了2500多元/平方米。”

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就是这样，从没有贷款资格到房源价格超出心理预期，王汀一次次与桥西擦肩而过，而最近九龙仓桥西的项目也有一些动作，王汀当然也在关注。只是当他听说碧玺可能推多层花园洋房的时候，他知道这次他又要错过桥西了。

　　记者点评：像王汀这样的购房者，可以说得上对区域有一定的专一性，这样有好处当然也有坏处。好处就是目标比较明确，对于区域也更了解；而坏处就是选择余地不大，一个区域在售的楼盘毕竟是有限的。其实与桥西板块距离相似的还有新天地板块，该板块无论在售还是即将推出的房源都比较多，在目前的行情下，可能还是有一定的讲价余地。

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二手房市场  

　　成交量同比去年上涨近两倍

　　各城区二手房成交均价普遍上涨

　　跟一手房一样，二手房的成交均价也在小幅上涨。据我爱我家统计数据显示，7月杭州二手房市场成交平均价为19780元/平方米，与透明售房网公布的6月二手住宅均价18362元/平方米相比，上升1418元/平方米，环比上升7.7%。

　　成交放量以来，多个区域的二手房价开始止跌回稳，个别热点区域的二手房价格甚至出现了明显的上涨迹象。一些有好的学区或者有较多一手房低价入市的板块，目前房源已经非常稀缺，价格也逐渐回稳甚至上涨，像滨江和桥西板块。杭州我爱我家市场研究中心的宋文杰举例说，欣盛·东方郡在今年2月份市场不景气的情况下，月度成交均价只有1.6万-1.7万元/平方米，而现在已经上涨至1.8万-1.9万元/平方米，个别房源成交单价甚至更高。一些拥有学区等资源优势的板块价格上涨则更为明显，最近某中介公司成交了一套松木场附近的天价房，因为拥有保俶塔实验小学的优质教育资源优势，一套不到20平方米的小套，竟然卖到单价4万多元的“天价”。对比一下这一带成交均价就会发现价格有多高，安居客数据显示，松木场河东近半年成交均价都在2.5万元-2.7万元/平方米。

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7月份杭州二手房市场依旧延续5、6月份以来的持续上涨势头。这使得自去年以来观望至今的不少购房者对房价继续下跌不再抱有希望，恐慌性心态逐渐取代了观望，首次置业的刚性购房需求以及部分改善性购房人群纷纷出手购房。与此同时，贷款利率接连两次下调，对减轻购房者的还贷成本还是起到了一定作用，也更加坚定了购房人群的购房意愿，促使近期成交量上涨。

　　随着近两三个月来房价的小幅上涨，房价将要反弹的市场预期造成市场恐慌性购房情绪蔓延。透明售房网数据显示，截至7月31日，7月份杭州主城区二手房共签约成交2615套，成交量较6月的2591套增加24套，同比2011年7月882套增加1733套，上升了196.5%，即是去年同期的近3倍。

　　而且从7月二手房成交面积变化来看，改善型需求的占比也有小幅上扬，与6月26.51%的成交占比相比，7月90-200平方米户型房源成交占比上升至28.11%。随着刚性需求的释放减缓，改善型用户的成交比例开始逐步上升，从近期新建商品房在积极加推小户型的同时，改善户型的成交量也普遍反应较好。

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“苦逼”购房经历

　　新房摇号摇不到

　　转买二手房又遇房东加价

　　章华(化名)是杭州某事业单位的员工，年近35岁尚未在杭州买过一套房子，一直过着租住的生活。要不是女儿到了学龄阶段，章华也不会这么着急想买房子。

　　和一般家长不同，章华夫妇对于学区算是没有要求的，而且他们工作稳定，一直想在城东或城北一带找房子。一方面也是因为好的学区房源价格都很贵，另一方面章华始终想买一套次新的房源，对于市中心的老房子，终归不太看得上眼。

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从丁桥板块降价开始，章华就一直关注这个区域的几个项目。“丁桥我还是能接受的，毕竟我的预算也就在一百万元左右。从4月份到现在，光光坐着快速公交去丁桥，我就去了不下5次，但是始终摇号摇不到。”章华告诉记者。

　　中豪·四季公馆、昆仑·天籁“筑底出售”的场景，想必大家都历历在目，多次开盘都上演了抢房的局面。对于章华来说，要在这样的情况下买到一套房子，简直比登天还难。

　　“其实一开始我看到大家都蜂拥过去买房时，我还是做了两手准备的。当时我还在广宇·上东城看了几套二手房。虽然税后价格比新房贵了约3000多元/平方米，但是能马上入住，想想也是值的。”章华说， “我记得那是5月初的样子，我第一次去看了广宇·上东城二期的房子，有一套60多方的小户型很合心意，跟房东交谈了一番后，竟然发现房东是亏本在售的，当时我和我老婆都十分动心。哪知道在这个时候，我手机收到了四季公馆加推的信息，这下我又心动了。毕竟二手房还要缴纳10%左右的税，而且单价上本身也比四季公馆贵。”就是这么犹豫了一下，章华没有当即跟房东敲定，结果当然可想而知，四季公馆再次没买到，而当章华想再次转头买二手房时，房东表示该套房源已经有多位客户看中，现在总价也比之前要上调5万元了。

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一套60多方的小房子，一下子调了5万的价格，章华感觉有点接受不了，就没跟房东继续谈下去。最近，他又找了中介在看上东城的房源，“不看不知道，一看我发现我之前关注的几套房子都涨价了啊，而且房东也都一副‘不愁卖’的样子，真是愁死我了。”章华话里带着无奈和后悔。

　　记者点评：丁桥的一波“止跌回稳”到略涨的行情，的确让多数购房者感觉到了自己的钱一夜之间贬值了不少。也许市场就是这样，买的人多了，自然“水涨船高”，很多时候，身处其中的人并不知道什么时候才是房价真正的底部，而一旦觉得“买不到”、“涨价”的时候，往往这个阶段性的底部已经溜走了。所以对于像章华这样的购房者，应该更明确自己的需求，该出手时就应出手。

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专家分析

　　大部分板块底部已出现或过去

　　下半年房价不会大幅上涨，个别板块还有低价入市希望

　　面对不少人对错过“底部”的慌张，一些业内专家对下半年楼市的分析要更为理性一些，他们认为，想要买房的购房者在下半年仍有出手机会。

　　双赢机构总经理章惠芳最近写了一篇名为《从“房找人”到“人找房”》的博客，光看题目就知道这半年来杭州楼市供需双方经历了“主客场”转换。“今年初杭州楼市全面降价以来，很明显，主动权一开始是掌握在购房者手中，也就是‘房找人’。由于限购的影响，供求关系发生逆转，开发商销售困难，对购房者的观望吃不准，即便降价也是以“团购”、“存抵”或“交预约金”名义先找人，再根据预约情况择时开盘。直到5月底开始杭州楼市又出现了一些新的变化，5月份众多利好消息的渗透改变了市场心理预期，购房者积极入市，咨询、找房、看房、买房成了很多原本不急迫的购房者近期最重要的事，主动权再度回到开发商手中。”

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章惠芳表示，经过上半年这一轮降价热销，大部分板块的“价格底”都已经出现甚至过去，但还有个别板块例如转塘、九堡应该还处于底部位置。“今年上半年很多开发商选择大幅降价甚至‘割肉’也是没办法，攸关生死，还出现了降过头的情况，现在属于补涨。接下来无论是开发商的意愿、动力还是资金都不支持价格再跳水，所以也不能指望他们像上半年这样降价。”章惠芳觉得，下半年特别是第三季度，楼市或许会再次进入观望期，而这次观望的不是购房者，而是开发商，楼市博弈局面或再现，对于未来的定价策略，楼市限购限贷依然存在，不少开发商仍将以平稳趋于灵活的方式为主，以价换量；下半年的成交态势或许会相对均衡，不温不火，价格横向盘整。

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持类似观点的还有资深评论员丁建刚。他认为，宏观面上底部已过，但个别板块、楼盘来说，还是有差异，目前一些楼盘涨价还是属于结构性回涨，像桥西、申花等板块认可度高、后续供应量少的板块有条件上涨，而九堡等板块之前没有太多降价动作，所以在大家都补涨的情况下，板块内很多楼盘现在还在降价。“其实用‘底部’一词还没那么绝对，但最坏的时期肯定是过去了，总体来说，杭州市场后续供应还是相当充沛的，个别楼盘还没到底，下半年购房者还是有入市机会。”丁建刚说。

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