住建部称取消房地产预售制是谣言

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核心提要：
　　8月2日一则将取消预售房制度的传闻让地产板块暴跌。针对此传闻，住建部新闻处称是谣言。权威人士表示，商品房预售是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，短期内如若取消将会造成供不应求反而引发房价暴涨，所以暂不会轻易取消。而本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。

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住建部称取消房地产预售制是谣言　　8月2日一则将取消预售房制度的传闻让地产板块暴跌。针对此传闻，住建部新闻处称是谣言。权威人士对记者表示，商品房预售是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，短期内如若取消将会造成供不应求反而引发房价暴涨，所以暂不会轻易取消。而本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。
　　预售制也就是俗称的“买期房”。我国商品房预售制度始于1994年。在我国房地产市场发展初期，建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产企业资金壁垒。
　　根据现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，满足已交付全部土地使用权出让金，已经取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额百分之二十五以上，一已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明后，可以实行商品房预售。
　　但商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
　　不过部分学者认为房地产预售制度是造成房价不断上涨的推手之一，并不断有声音建议取消预售制度。
　　最近社科院报告就明确提出，建议在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。
　　不过，也有业内人士认为，商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
　　以北京为例：在售的项目中有95%以上都是期房，虽然相比现房，期房存在很多弊端，比如广告宣传夸张、交房质量纠纷等。但是在目前的整体市场资金情况下，取消预售制的影响会非常大，可能性非常小。
　　北京中原地产研究部张大伟向新浪财经分析称，目前现房价格均明显超过期房，在开发商的成本中，主要成本是土地成本及建安成本，而如果取消预售，开发商的资金压力将明显增加，除少数国企和大房企外，其他企业的资金成本将大幅上涨，有50%的房企可能面临被兼并或者倒闭的风险。
　　“如果在目前取消预售制，楼市将会被少数国企及大房企而独占，房价不仅不会下调，反而会继续明显上涨。”张大伟如是分析。
　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强向新浪财经表示，“取消预售制的动作太大，在当前阶段其带来的影响不能低估。”
　　绿地集团董事长张玉良此前也向新浪财经分析称，目前阶段取消预售制度会造成供应量减少，产生供不应求的局面，对抑制房价会起反向作用。
　　横向比较来看，在各国房地产市场发展的初期，几乎都实行过商品房预售。但随着市场发展成熟和一些国家住房总体供需平衡、住房问题基本得以解决，许多国家已经取消或限制预售制度。
　　“预售制度是阶段性的政策，不可能永久保留，但其要退出需要有一定的条件，需要等到市场平稳，更加成熟”。陈国强如是分析。
　　有评论认为，具体到我国，如若取消商品房预售制度，应注重将全现房销售与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来，防止市场供应出现突然“断档”导致价格飙升。而从“期房”到“全现房”，也应该作为一种制度改革的长期目标，早作规划，而不仅仅是当前应对市场房价过快上涨采取的临时措施。
　　针对此传闻，住建部新闻处称是谣言。

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　传闻将取消预售房制度 地产个股普遍大跌

地产股跌幅一览(数据截止8月2日15：00时)

代码	名称	现价	昨收	涨幅%
000024	招商地产	21.06	23.35	-9.81
600048	保利地产	10.3	11.34	-9.17
000002	万 科A	8.7	9.33	-6.75
600383	金地集团	5.43	5.8	-6.38
000718	苏宁环球	6.48	7.2	-10.0
002244	滨江集团	7.85	8.38	-6.32
600208	新湖中宝	3.44	3.63	-5.23
000558	莱茵置业	3.69	3.87	-4.65
002133	广宇集团	4.22	4.42	-4.52
600724	宁波富达	6.5	6.76	-3.85
600052	浙江广厦	3.44	3.57	-3.64
600077	宋都股份	6.08	6.29	-3.34
600113	浙江东日	10.59	10.91	-2.93
600173	卧龙地产	3.59	3.68	-2.45
600175	美都控股	2.5	2.56	-2.34
000918	嘉凯城	3.41	3.48	-2.01
000631	顺发恒业	4.56	4.65	-1.94
000517	荣安地产	6	6.05	-0.83
000981	银亿股份	7.5	7.55	-0.66
000567	海德股份	6.29	6.1	3.11

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香港主要上市地产股一览表（数据截止8月2日16：00时）

代码	名称	现价	昨收	涨幅%
01109	华润置地	14.82	15.54	-4.63
00813	世茂房地产	11.06	11.48	-3.66
00960	龙湖地产	11.12	11.5	-3.3
02009	金隅股份	5.05	5.2	-2.88
03900	绿城中国	8.36	8.58	-2.56
01138	中海发展股份	3.27	3.35	-2.39
03377	远洋地产	3.71	3.8	-2.37
00016	新鸿基地产	97	97.2	-0.21
00672	众安房产	0.87	0.87	0
00683	嘉里建设	35.95	35.85	0.28

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宋国青否认取消预售制传闻 称近期未发表地产政策言论


北京大学国家发展研究院教授、央行货币政策委员会委员宋国青
　　8月2日消息，微博有传言说宋国青昨天到广发基金路演时说房地产预售政策要取消，而今天地产股的大跌也与此有关。为此，宋国青回复凤凰财经的询问时表示，昨天没有出门，近期也没有发表过关于房地产政策方面的言论，对于房地产政策方面的最新动向并不了解。
　　今日房地产板块开盘即开始领跌大盘，午后地产板块加速下挫，招商地产、金地集团、保利地产一度逼近跌停，万科A跌逾8%。市场有分析称这与取消房产预售有关。而微博上也有传言说央行货币政策委员会委员宋国青昨天到广发基金路演时说房地产预售政策要取消。
　　对此，凤凰财经连线宋国青确认此消息是否属实，宋国青在回复中称昨天没有出门，近期也没有发表过关于房地产政策方面的言论，对于房地产政策方面的最新动向并不了解。

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　房地产预售制度暂不会轻易取消

　　8月2日下午消息今日一则将取消预售房制度的传闻让地产板块暴跌。权威消息称，商品房预售是《中华人民共和国城市房地产管理法》确定的一项制度，短期内如若取消将会造成供不应求反而引发房价暴涨，所以暂不会轻易取消。而本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。
　　预售制也就是俗称的“买期房”。我国商品房预售制度始于1994年。在我国房地产市场发展初期，建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产企业资金壁垒。
　　根据现行《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，满足已交付全部土地使用权出让金，已经取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额百分之二十五以上，一已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明后，可以实行商品房预售。
　　但商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
　　不过部分学者认为房地产预售制度是造成房价不断上涨的推手之一，并不断有声音建议取消预售制度。
　　最近社科院报告就明确提出，建议在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。
　　不过，也有业内人士认为，商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
　　以北京为例：在售的项目中有95%以上都是期房，虽然相比现房，期房存在很多弊端，比如广告宣传夸张、交房质量纠纷等。但是在目前的整体市场资金情况下，取消预售制的影响会非常大，可能性非常小。
　　北京中原地产研究部张大伟向新浪财经分析称，目前现房价格均明显超过期房，在开发商的成本中，主要成本是土地成本及建安成本，而如果取消预售，开发商的资金压力将明显增加，除少数国企和大房企外，其他企业的资金成本将大幅上涨，有50%的房企可能面临被兼并或者倒闭的风险。
　　“如果在目前取消预售制，楼市将会被少数国企及大房企而独占，房价不仅不会下调，反而会继续明显上涨。”张大伟如是分析。
　　中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强向新浪财经表示，“取消预售制的动作太大，在当前阶段其带来的影响不能低估。”
　　绿地集团董事长张玉良此前也向新浪财经分析称，目前阶段取消预售制度会造成供应量减少，产生供不应求的局面，对抑制房价会起反向作用。
　　横向比较来看，在各国房地产市场发展的初期，几乎都实行过商品房预售。但随着市场发展成熟和一些国家住房总体供需平衡、住房问题基本得以解决，许多国家已经取消或限制预售制度。
　　“预售制度是阶段性的政策，不可能永久保留，但其要退出需要有一定的条件，需要等到市场平稳，更加成熟”。陈国强如是分析。
　　有评论认为，具体到我国，如若取消商品房预售制度，应注重将全现房销售与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来，防止市场供应出现突然“断档”导致价格飙升。而从“期房”到“全现房”，也应该作为一种制度改革的长期目标，早作规划，而不仅仅是当前应对市场房价过快上涨采取的临时措施。
　　针对传闻，新浪财经致电住建部新闻处，但电话无人接听。

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　市场传取消商品房预售制 专家称时机仍未到

　　7月百城房价均价自6月止跌后再次环比上涨，今日午后房地产股暴跌，招商地产一度盘中跌停。有消息称下跌源于市场关于北京试点取消商品房预售制度的传闻。商品房预售制度在中国内地已经有将近20年的历史，最初借鉴于香港地区，每年的人大会议上都有代表提出，但从未获通过。
　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，市场传言消商品房预售制纯属谣言，中央政府官员不可能愚蠢到此时提出。一是一旦取消，供求不平衡将导致房价上涨。二是商品房预售制虽有小弊端，但是还是一项比较合理的制度。三是保留比取消更有利，如取消，全国楼尾楼与银行烂债及房屋买卖纠纷等不良现象必爆发。四是全国99%城市都是期房销售，房地产一旦崩溃，经济肯定崩溃。所以，中国住房体系未完善建成与无好的销售模式前，取消商品房预售制度的时机未到。
　　据媒体报道，从7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此番调查着重是要看地方对调控政策的执行力度，焦点在房价是否下降上。
　　督查组在对北京、广东、安徽、河南等省市的房地产市场调查后，认为北京的房价"稳中有降"，广东等省份"调控很到位"，证明中央对于调控结果还是比较满意的。谢逸枫分析，下半年中央政府层面不会再出新的政策，对现有房地产调控加码。而是维持既有政策，保持原来的调控。但是不排除地方政府继续调控微调。
　　7月传统楼市淡季不淡，"金九银十"即将到来，楼市回暖的态势已经铸成。从货币政策层面看来，央行很可能在8、9月份再度下调存准率并下调利息。地产商方面，预计第三季度，各大地产商会以去库存为主，届时楼市供应量将增加。谢逸枫认为，房价到第三季度的走势基本可以确定，在维持稳定的基础上小幅提升，并且指出，今年楼市的"金九银十"将比明年更加火爆。
　　谢逸枫还提出，综合各方因素决定，在成熟的住房体系建成以前，房价会一直保持相对稳定的增长态势，该过程可能持续近二十年。

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　传闻将取消预售房制度 招商地产盘中一度跌停　　传闻将取消预售房制度，地产股午后继续暴跌。"招保万金"身处板块跌幅榜前列，招商地产盘中一度跌停，其余地产股均呈现调整走势。
　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。

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商品房预售制度的历史及定义

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。
　　1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
　　商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

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　商品房预售制度的特征

　　我国是社会主义市场经济，作为我国最为重要的市场--房地产市场中的一项重要制度，我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显的特征：

　　第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

　　第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的"半拉子"工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。

　　第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。

　　第四，商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。

　　第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。

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　商品房预售制度的条件

　　商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。

　　第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。

　　第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。

　　第三，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的，都表明开发商有一定的实力和能力，不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定，则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向购房者交付房屋。

　　第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。

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　　商品房预售制度存在的风险

　　自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。

　　首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了"空手套白狼"的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

　　其次是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

　　第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。

　　第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

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　　商品房预售制度问题的解决

　　对于事关众多利益的商品房预售制度该如何解决它存在的问题呢：

　　第一，要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。尤其是两个许可证审查发放制度。严格掌握商品房预售的条件，规范商品房预售许可证的审查和发放制度。

　　第二，要建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺骗购房消费者。

　　第三，对于购房者来说，要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等；是否具有建设工程许可证等五证一照；了解过去的业绩，到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况；了解开发商有无纠纷等情况。

　　第四，要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。

　　第五，购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，"格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款"。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。