上半年杭州购房三大新特征

saming

　龙年过半，杭州楼市“以价换量”，演绎了新一轮回暖。那么，这轮回暖行情杭州楼市出现了哪些新特征，或者说，显现了杭州购房者哪些新的消费倾向呢？

　　通过尘埃落定的半年报成交数据，人们或许可以解读其中奥秘，洞察杭州房地产市场的诸多玄机。

saming

saming

余杭成交独占鳌头的启示
　　今年上半年，杭州市主城区新建商品住宅共签约17246套，其中滨江区成交3416套，而同期余杭新建商品房累计签约10712套。
　　滨江、余杭，同为杭城南北的两大板块，成交悬殊之大，固然有区域面积、上市供应量区别，但也透露出一个事实：现在购房客似乎更认可与杭城无缝对接的余杭。
　　小江供职于莫干山路某省级媒体，按照她的说法，“今年上半年抄底买了房。”小江下单的新房是毗邻杭州主城区的余杭新盘。小江为在哪里置业没少纠结。以她的财力，根本买不起市中心的房子。买城南，还是买城北，小江最后选择了余杭。

saming

在她看来，首先打动她的是性价比，毗邻杭城的余杭新盘价格比滨江楼盘低了一大截。数据显示，上半年余杭住宅均价9300元每平方米，滨江住宅均价18000元每平方米。从距离上说，单位距离滨江与邻近城北的余杭差不多，但是她对过江堵车颇有后顾之忧。
　　其实，不独小江有此顾虑，记者亦有同感。某日记者采访途中曾目睹复兴大桥上车子排起了长龙，从桥北一直排到了桥南，其时是上午9点半。

saming

俞先生从事杭州地产多年，他的分析可能更为理性。俞先生说，于杭州而言，钱塘江一直是个天然的屏障。跨江大桥、过江隧道等虽能缓解交通之忧，但终不敌无缝对接来得快捷、方便。
　　余杭从东、北、西三面与杭州主城区浑然一体。从地产开发潜力来看，毗邻杭城的余杭区广大区域，终将成为地产开发的后起之秀。此种分析，从杭州市2012年供地手册上，可窥一斑。在那张供地分布示意图上，城北是众多板块无与伦比的供地大户。杭州之外的余杭方向自然成为楼市的方向，广受购房者追捧。

saming

6月成交量突然爆发的背后
　　纵观开年以来月成交量，可以发现一个明显的现象：6月杭州楼市成交量集中爆发。
　　一月、二月，杭州主城区成交跌入谷底。三、四、五月成交量基本在每月3000套以上，大致相当。而到了6月份，成交量突然放大到5217套。
　　“这显然是市场追涨不追跌的心理在起作用。”杭州一家房产公司营销总监这样解释。
　　今年春节之后，杭州不少开发商彻底放弃了犹豫和观望，调整市场策略，或低开或降价，“以价换量”风潮四处蔓延。下沙板块率先降价，祥符板块紧随其后；而在申花、城北板块价格纷纷跳水后，降价大潮又跨过钱塘江，蔓延到滨江板块和萧山板块。在这些降价楼盘的冲击下，市场观望氛围逐渐被打破，不少购房者，尤其是有结婚、就学等需求的首次置业者，都选择出手入市。

saming

降价打破了楼市的僵局，也撬动了楼市的多米诺骨牌。引用一位购房者的话，“我们已成惊弓之鸟，还是趁早下单吧”。在这场集体无意识的跟风浪潮中，市场预期悄然发生转向。
　　这时，人们发现，身边的一些纠结多年的购房客，开始频频光顾各处售楼中心。一些机构歇业多年的看房车也应运再启。楼市骤然风生水起。于是什么漏夜排队、捂盘惜售等等现象，重现江湖。
　　有业内人士指出，6月楼市出现的无厘头现象，跟市场“追涨不追跌”的心理有关，跟楼市信息流通不对称有关，也跟少数开发商炒作有关。购房者了解楼市信息的主要渠道中，一些大众传媒尤其是网络，受广告利益驱动，忽视杭州楼市巨大的存量与销售压力，以貌似客观公正的实录传播，无形放大了“回暖”舆论，加剧了楼市的紧张气氛。而这正是开发商们梦寐以求的。有开发商坦言“巴不得做广告造势呢”。一些无良开发商趁机煽风点火，人为制造紧张气氛，诱导客户下单，导致楼市6月成交集中爆发

saming

首次置业刚需
　　向改善性刚需发展
　　上半年的楼市，可以说是刚需的天下。他们活跃在各个售楼处，成为市场的绝对主力。上半年，杭州主城区的签约主力集中在90平方米以下区间，其中新建商品住宅超过65%的签约量集中在90平方米以下，而二手住宅90平方米以下区间占比更高达七成以上。

saming

随着市场的企稳，去年下半年以来几乎销声匿迹的中高端房源，再度回到了人们的视线。呈现首次置业刚需向改善性刚需发展的趋势。
　　4月开始，杭州主城区新建商品住宅中90平方米以上几个面积区间的签约占比逐月递增，144平方米以上的超大户型占比从3月开始逐步上升。刚需户型不再独占鳌头，改善型住宅后来居上，开始崭露头角。
　　此种置业群体的微妙变化，无疑给供房大户们带来一丝生之希望。

saming

很长时间以来，房价是“乱花渐醉迷人眼”，而老百姓们则是“为伊消得人憔悴”。一边是国家的调控政策的轮番轰炸，另一边房价非但没有下降，反而节节攀升。这让很多购房人看不懂、猜不透，更加乱了阵脚。究竟是现在就买，还是再等一等，等到房价回落？在房价这么高的情况下，如何买房？在房价走势不明、或将出现拐点的形势之下，做一个聪明的购房人必须掌握五个黄金原则。  

saming

第一原则：现在该不该买房？先明确自身的生活居住需求。
　　现在该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期，因为房价回落非一朝一夕，而且从目前趋势来看，房价最有可能是回归到正常的速度和幅度，但不太可能一落千丈。



　　因此，最关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。首先从家庭成员状况、日常起居、在家工作-学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了，那么您就需要考虑尽快购置一套能符合需求的房子了。

saming

第二原则：该买什么价位的房？在自身购房财力之下，确定价格承受范围。
　　由于房价已经处于高位水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。



　　判断价格低限，可以用贷款最高额度与最高年限，来进行出每月还款额，只要月还款额占家庭月收入比的1/3以下即可。判断价格浮动空间，可以根据住宅指标家庭生活的影响程度分清各项需求指标的主次关系，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。



　　这样一来，就可以在有限的财力之下，得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。

saming

第三原则：该买什么类型的房？衡量房子的性价比是否最优化。
　　衡量住宅性价比是否最优化，也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否最高。我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。

saming

第四原则：如何在价格谈判中掌握主动？坚持价格底线，不要为明天的升值买单。
　　房子的出售方总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述，手中拿着升值潜力这张牌，试图让买家感受到：他买到的不仅是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。在这种诱惑下，买方在进行价格谈判时要坚持自己的购房原则和价格底线。



　　对于自主型购房者来说，房子买来是为了解决当期的居住，应该更看重的是房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来升值潜力，不要用今天的钱为明天的升值埋单。



　　要是想在价格谈判中“有理有据”、不陷于被动，您应该关注当前房产的价格行情，尤其是对您想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。

saming

第五原则：买房怎么能最省钱？精打细算，采取最省息的贷款方式。
　　不管是买新房还是二手房，购房人在贷款这一环节都缺乏专业的指导。开发商或房产中介往往会出于自己的利益，为买房人指定银行。为了尽可能降低贷款利息的成本，买房人需建立贷款理财意识。对各银行推出的能够节省利息的贷款产品以及贷款方式，应高度重视，多做比较，制定出适合自己的贷款方案。



　　如果您有公积金，那尽量在购房时办理公积金贷款。公积金贷款利率较低、首付政策不变、贷款成数较高。现在公积金贷款办理流程已经简化，贷款人完全可以自行办理。另外还有固定贷款利率、等额本金等贷款方式，都可以节省利息。