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云溪春早

小区试行酬金制　物业费每笔花费都公布有发票
2010-04-01 09:35 [来源]：新闻晨报
    报道提示
    昨天，晨报对目前本市小区在物业费上涨问题上掀起的内部“谈判潮”进行了报道，引起了广泛关注。社区物业行业的专家共同聚首，探讨如何确立小区物业费价格新机制。而有的小区已开始未雨绸缪，借助酬金制的运行帮助小区渡过了危机。
    ■酬金制的收费形式，就是由业主预交物业服务费，其中一块是给物业公司的酬金，一块是物业服务的支出。
    □晨报记者 周夏莹
    小区物业扭亏为盈，从年亏损10万元 到扭亏为盈，只花了短短一年的时间。期间，小区物业费依然维持每平方米1.6元的单价不变，唯一不同的是，小区从原来的包干制转为酬金制，即从原来的“打闷包”管理，到业主亲自参与预算、监督，做到明明白白消费。
    试行酬金制应对亏损现状
    全年亏损超过10万元。小区物业服务合同到期时，物业公司迫不及待地把账目摆上了台面，解决的办法不言而喻，要么调高物业管理费，要么缩减物业人员。这也让刚刚换届上台不久的新一任业委会头疼不已，缩减工作人员必然会降低服务质量，然而涨物业费，按照业委会委员的话，“这是高压线，我们没有绝缘体，碰不得。”
    “我们也就是在这时接触到了‘酬金制’的概念。”玉兰花苑小区业委会主任纪荣生笑称，没想到这成为给小区带来实质性转变的法宝。记者在采访中了解到，玉兰花苑是1992年建成的外销房小区，3幢25楼的高层住宅，一共475家住户，近年来，小区的物业费一直维持在1.6元/平方米。
    怎样在物业费不变的情况下确保服务质量？从2009年初开始，小区方面作出了一个大胆的决定，和物业公司签订了一份为期一年的临时合同，对酬金制进行试行。虽然只是摸着石头过河，不料一年过去了，小区在物业管理上的面貌竟焕然一新。
    酬金制对业主完全透明
    “当时，业主对什么是酬金制、什么是包干制完全不清楚。”纪荣生说，酬金制的收费形式，就是由业主预交物业服务费，其中一块是给物业公司的酬金，一块是物业服务的支出。
    物业服务的酬金是定死的，即物业公司应得的酬金。另一块内容就是物业服务支出，就是花了多少钱。纪荣生介绍说，比如几名保安、几名保洁员的工资、福利、劳保等所需的费用；还有安全防范，设施设备的养护费用，管理秩序费用等，都要作为支出计算 。“这些支出不由物业公司包干，可以形象地说是由业主包干。”纪荣生继续说，相当于业主把一年的钱预付给物业，除了给物业的酬金，剩下的钱虽是预交，但实际上还是业主的，如果钱没有花完，剩下的钱可以当作业主第二年给物业的预交款。如果因成本增加亏了钱，则由业主补上，这就是酬金制。“而包干制中，业主只要交钱就完事，物业说亏损多少就是多少，业主没法查，透明度不高。”
    为了让大家有个认知和接受的过程，业委会方面通过小区内50名业主代表和公告的形式，明确告知业主两点，一是实行酬金制可以做到明明白白消费，二是物业费依然维持在1.6元/平方米的单价不变。广泛宣传之后，酬金制的方式在小区内正式运作。
    预算和监督问题成关键
    业委会委员张小麟介绍说，参照前一年的费用支出，小区共付给物业公司113万元，当时物业公司认为这一数额还存在将近10万元的缺口，而业委会成员则认定，这个数字就是这次摸索成功与否的关键。
    业委会在此之后用两个月开了近20次的会议，做出了一份详尽的全年计划，物业公司按比例领取固定酬金，其它方面精简环节、节省开支，保洁改外包为自行聘用，节省了4万元；绿化公司、电梯维保单位精挑细选再加上办公费用的精打细算，也腾出了4万元左右的空间，预算被严格控制在113万元以内。“花的是业主自己的钱，不能大手大脚铺张浪费。”张小麟说，有了预算，也就意味着业主上交的物业费，每一笔花在哪里，怎么花，物业都得按“规矩”进行。
    昨天，在小区业委会的橱窗里，记者看到，张贴出来的年度账目表足足有好几页，其中连客户服务中心的电话费、网络运行费等都有专项列支。“这里公布的每一笔费用都有发票可以进行查账。”纪荣生说，业委会每周都会对发票进行签字核实，每个季度会对总费用进行比对和控制。“到了年底结账，全年所有管理费用的支出总数为112.1万元。”纪荣生说，多出来的9000元也就被相应的充入业主的补充维修资金。除此之外，业主也看到了小区内实质性的变化，物业公司扭亏为盈、保安在最低工资标准的情况下，多了每月50元的津贴、年终奖和一次旅游，工作积极性显著提高。
    试行一年成功后，今年年初，小区方面和物业公司签订了为期两年的服务合同。
    而针对今天开始的最低工资标准调整，纪荣生说，小区30多名物业工作人员，人力成本约提升4万－5万元，“年初的预算也会根据成本提升进行适当调整，由于成本是业主的事，自然会从公共收益中补贴，物业公司则完全不会受到影响。”

云溪春早

物业酬金制 榕早有范本2007年02月08日 00:05 东南快报

　　省物价局6日出台并将于3月1日正式实施的《福建省物业服务收费管理实施办法》，首次明确将“酬金制”概念引入我省物业管理办法当中，业内人士称这是对物业管理制度的巨大变革。
　　虽然是刚刚引入的新概念，但是记者了解到，早在三年前这种新的物业管理方式就在福州海景花园开始实施了，该小区580户业主也抢先一步尝到了“酬金制”的甜头。
　　 物业合同研究了半个月　　海景花园的物业改革在福州的物业业界颇有名气。2003年，由于海景花园业主不满 ，开发商派驻的物业公司的服务，自己筹建了业主委员会，将该公司赶出小区，选择了自己满意的一家物业公司进驻小区，并与新物业公司签订了聘用合同，首次将“酬金制”引进物业管理范畴中。
　　开创一种全新的管理制度，的确不是一件容易的事。当年，以海景花园首届业委会蔡先生为首的11名核心成员花了大半个月的时间，研究出了一份长达四五十页的物业合同书，合同涉及物业公司利润、人员工资支出、小区物业维修费用的审批、物业和业主委员会之间的关系……
　　蔡先生告诉记者：“相关条款多达31项，全部都是专业人士出马，没有先例，没有范本，所有环节都非常花心思。”
　　每笔开支业主心知肚明
　　在这份合同中，海景花园业主所采取的“酬金制”改变了以往的包干制，将业主所交纳的款项抽出一定比例作为物业公司的固定利润，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足的均由业主享有或承担。
　　蔡先生给记者算了一笔账，海景花园每月约收物业费8万元，10％作为给物业公司的利润，1－2万元作为员工的成本，剩下的则是业主的共有财产，作为专项的物业资金存在业委会的账户中。每年年底，业主委员会还会请 审计公司对物业公司的财政情况进行审计。
　　据悉，虽然建立新制度的初期相当困难，但是实践证明，这种新制度的引进还是相当成功的。3年下来，海景花园物业和业主相处得很融洽；业主都能自觉上交物业费；小区内3年没发生任何盗窃事件；每逢过年过节，还能拿出一些经费举行各式各样的文化活动；小区物业的每笔开支，业主都心知肚明。
　　管理责任问题仍有争议
　　3年下来，虽然大问题没有，但是小问题却不断出现，海景花园的物业和业委会还就资金的监管问题产生过一些分歧。采访中，海景花园小区物业公司副总陈庆联告诉记者，一开始，物业认为这些钱应该由物业监管比较好，可是业主认为既然施行了“酬金制”，上缴的物业费就应该放在业委手上。后来经过沟通，才决定采用了资金和账目分离的方式来进行资金监管。经费由物业管，账目由业委会做。
　　蔡主任也坦承，由于业主都很忙，没有专门的人来做账目，出于对物业公司信任，业委会采取了增加物业公司利润的方式，日常账目仍交由物业公司做，业委会派专人进行监督，以此降低业主对财务统计上面的人力成本的支出。目前，实施这种办法的效果良好。
　　在物业管理责任的承担上，目前双方还有争议。虽然小区业主能够自主管理小区了，但风险也是同时要面临的问题：如果财政管理不善，出现入不敷出的情况，自主管理的方式当然会遭到反对；如果小区出现任何管理上的问题，由于物业公司较少介入管理，只承担执行的任务，那么在责任的承担问题上自然会有争议……这些管理责任承担问题都在拷问海景花园每个小区业主的智慧。
　　推行“酬金制”
　　需要精英业主
　　“‘酬金制’是一个全新的制度，在实施的过程中总会出现这样那样的问题，这就需要业委会和物业充分沟通，沟通的前提是小区的业主拥有较高的素质和专业水准，这样才能心平气和地沟通。”陈庆联说。
　　福建永安物业管理有限公司杨郁青副总经理表示，“酬金制”是一种在业委会自觉意识比较强的情况下，采用的一种能够健全的物业管理制度，目前这种“酬金制”在一些西方国家以及香港等地都比较普及，这种制度比较适合于一些规模较小的社区。然而，目前我国许多地方本身业委会的制度都不十分健全，成立业委会都是一件困难的事情，谈何去采用先进的“酬金制”。
　　包括海景花园的前任秘书长、一手制定了一系列“酬金制”合同条款的陈先生，也不得不承认，海景能够推行“酬金制”，完全是一个特例。
　　据前任的业委会蔡先生介绍，他们首届业委会由2个艺术家、3个法官、4个 公务员、1个记者构成，同时还成立了专门的法律、财政、安全、文化等8个“专委会”，集合了整个海景小区中所有有专业特色的人才，正是在这么多专业人才的齐心合力下，才有了“酬金制”的推行。

云溪春早

酬金制收费模式的利弊分析
来源：考试大   2008年10月9日
     国家发改委和建设部于2003年11月联合下发的新《物业服务收费管理办法》中提出了“业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，而在此之前，国内许多物业服务企业和业主，对酬金制的收费模式还比较陌生，即使现在，全面推行酬金制的呼声日渐高涨，但其全部内涵还并未被大众真正理解，在实际的操作中常常不是很顺畅。笔者所在的新中物业管理（中国）有限公司源自香港，由于受上级公司在香港近二十年的管理理念影响，国内总部自2000年接管第一个项目开始，即采用酬金制的收费模式进行物业管理工作，同时公司在管项目大多数为单一业主写字楼，顺畅的沟通及对物业服务需求的一致性也为酬金制的执行创造了便利的条件。因此，在近八年的管理实践中，笔者充分体会了酬金制收费模式的利弊，现将具体实施中的感受浅述一二。
    酬金制模式在实行中的优势体现
    酬金制，顾名思义，物业服务企业与业主双方按照约定的比例或金额，将物业服务合同费用分为成本和酬金两部分。酬金为物业服务企业的全部利润来源，成本则全部用于物业服务，物业服务企业只承担按合同约定范围提供服务的责任，不需承担合同执行过程中盈利与亏损的风险，物业成本的结余和不足，由业主享有或补充。具体操作主要分为投标报价和日常监管两个阶段，其优势在这两个阶段中分别有所体现。
    首先，在投标报价时，酬金制能够更好地明确服务范围，增加可比性，最大限度地避免恶性竞标；同时能更好地体现物业服务企业的管理水平。
    按照酬金制的模式，物业服务企业在投标报价时，根据招标文件要求的服务内容和服务标准，对服务中所需的人力成本、物耗、工具设备及管理费用进行整体测算，摒弃了包干制报价经常采用的以人头、面积为单位的综合报价方式，逐项列出费用测算的明细及计算依据，各项费用清晰明确，有据可依，让业主和招标单位能够一目了然。这样，可以最大限度地避免个别诚信度不高的企业采取漏项、偷换概念等方式低价竞标，业主在没有深刻理解的情况下选择了报价低的单位中标，而在日后的管理中，不断的追加费用让业主叫苦不迭。我们就曾遇到这样的情况：在一次投标中，我们以实事求是的态度严格按照招标文件要求进行了报价，经过专家评委的评选和述标答疑，虽然我们的报价高出投标平均价格，最终却中标。通过一年多的管理，业主感叹：选择物业服务公司不能只看价格，更重要的是价格与服务相符。由此可见，采用酬金制报价是对诚信企业的支持和保护，从另一方面讲，也是在保护业主的利益。
    酬金制投标具体报价中的人力成本测算，是按照人员工资、社会保险福利费用（采用具体列项的方式）、教育经费、法定节假日加班等各项费用一一计算。随着《劳动合同法》的颁布实施，社会保险及法定节假日加班等费用相对固定，各投标报价的差异则集中体现在以下两点：
    1. 工资标准和福利待遇
    随着物业管理行业市场化程度的不断提高，岗位工资标准逐渐趋于统一，各个企业没有太大的区别，而福利待遇的些许提高对员工，尤其是操作层员工的吸引力会很大。因此，不同企业非货币激励的效果和管理能力的高低，也就成为竞争的因素。
    2. 人员架构
    不同企业管理方式和机制的不同，在组织架构上会有所区别。从中国物业管理协会2008年《物业管理行业生存状况调查报告》中的数据可以看出，对于物业管理这个劳动密集型行业，资质等级越高的企业，单个管理人员相应配置的操作人员越多。众所周知，管理人员在物业管理行业平均人力成本远远高于操作人员的标准，那么在投标报价中，管理效率越高的企业自然占有优势。从这两点差异就可以看出，实事求是地执行酬金制的报价方式可以很好地体现公司的管理水平。 考试大
    其次，在项目管理过程中，酬金制模式能够更好地维护业主和物业服务企业各自的权益，做到合理监管，有效控制。
    在酬金制的项目管理过程中，对于单一业主的项目，我们通常采用这样的方式：每年初，根据物业的整体情况制订全年的物业费用预算，其中包括三部分：包含在物业管理合同内的全部费用；物业运行能源费用；合同中未包含的、由业主直接签订合同、物业服务公司负责监管的专业维保费用及各项检测费用及约定金额以外的备件费用，这样让业主可以对整个物业年度运行费用有一个整体的预算，便于进行年度立项审批等工作。
    酬金制讲求的是财务透明，物业服务企业按照年度管理计划制订明确的预算报业主审批后执行，业主根据审核后的预算进行监管。如果说包干制控制的是结果，则酬金制控制的还有过程。按照酬金制的模式，甲乙双方均能够很好地保护自己的权益，同时合理地控制质量。例如人员，由于预算中有明确的定岗定编，业主可以按照预算制订的岗位设置随时监管物业服务人员的满员率，避免个别物业服务企业吃空额的现象。物业服务企业亦可以明确按照合同和预算约定的岗位设置提供相应的服务，避免业主服务需求无限制地提高，做到按约定量、按量定岗、按岗定编。
    在物业管理过程中，由于酬金制的模式避免了物业服务企业担当经营的风险，使得他们能够根据项目的需求量身定制合适的管理方案。
    实际操作中遇到的问题
    酬金制的收费模式虽然有很多好处，但是由于相关法规制度的不完善以及人们认知程度的不同，在实际执行中，我们还是遇到一些问题。
    首先，税收制度的不匹配，无法真正体现酬金制的成本概念。
    在香港地区，物业管理费用的成本和酬金分别开立不同的账户，只有酬金帐户按照营业收入上缴税金，成本部分不缴税。虽然目前国内有的地方能够根据物业管理费用不同性质区分税收标准，但在实际操作过程中，大多数情况还是没有对成本和酬金进行有效的区分。例如笔者所在企业，与业主签订的几乎全部为酬金制合同，但由于业主支付物业费时，物业服务企业均需开具发票，所收费用全部按照收入上缴营业税，增加了物业管理成本。
    其次，由于对酬金制没有深入的理解和研究，业主不能准确把握监管深度，这已成为实际操作中业主与物业服务企业存在的主要矛盾。
    在项目管理中，常常出现两种极端：过于“放手”和过于“深入”。前者，业主还是按照包干制管理的思维模式，只要结果不问过程，一旦签订物业服务合同，视同一切费用均包括在内，虽然一方面给予了物业服务企业充分的空间，另一方面却会造成服务范围没有明确的界定，物业管理的成本概念模糊，将风险强加在物业服务企业头上，不按照实际发生的情况调整成本费用。例如：目前人力成本每年上涨的幅度很大，而作为劳动密集型的物业管理行业，人力成本的调整幅度对管理成本的影响非同小可。例如深圳市于7月1日即将实行的最低工资标准上调，必将给物业服务企业人力成本带来大幅增加，如果按照包干制的模式，风险将全部转嫁给物业服务公司。
    另一种情况就是业主过于深入地插手物业服务公司的管理，角色不清，造成物业服务公司无法进行正常的内部管理。例如有的业主强调成本透明，甚至会直接过问每一个员工的实际收入。由于人事费用支付存在滞后期，人员试用、保险上缴等管理事项有其特定程序，工资标准也根据人员情况存在一定范围的浮动，如果一味用预算逐一核对员工收入，必然存在差异，而业主过于深入地插手具体事项，必然导致物业服务公司无法进行正常的管理 来源:考试大-物业管理师

云溪春早

高档小区试行物业管理酬金制
地产中国网        2009-6-26     

以“酬金制”模式替代原来盛行的“包干制”，上海在一些高档住宅小区中试行物业管理的创新模式，起到了使高档小区保值增值的作用。
所谓“酬金制”，就是物业公司不以赢利为目的，专注管家式服务为己任。在收缴的物业费中，按“业主公约”收取约定的5%作为公司酬金，其余部分全部来自业主和用之于业主。丰俭由人，服务项目多少与企业利益不沾边。而与之相对应，传统的包干制物业管理企业，往往以减少服务项目或降低服务标准来获取物业管理费的剩余，并实现所谓的企业利润最大化。
泰昇集团在其开发的泰德苑、泰荣苑和目前正在销售的泰欣嘉园中，均采用了创新的物业管理“酬金制”模式，从根本上解决“包干制”模式下的物业管理企业与业主之间的矛盾，建立起企业与业主之间的共同目标。比如，泰欣嘉园的会所营运，就完全摒弃了一般小区会所“卖卡经营”的做法，而是采取业主专享，费用共同承担的模式。会所不会因经营不善而对外开放，从机制上锁定了业主可免费专享会所的权益。不以赢利为目的的封闭式会所运作，客观上杜绝了外来闲杂人员的进出，保证了会所的私密、安全和专享。
泰欣嘉园的会所包含了室内恒温泳池、室内篮球馆、羽毛球馆、高温瑜珈房、室内儿童乐园、室内练琴房、室内阅览室以及室外网球场等诸多设施，服务时间朝七晚十，长达15小时。
泰欣嘉园坐落于市中心内环内，紧靠苏州河，建筑面积约14万平方米，将入住居民近千户。泰昇集团是一家港资背景的房地产企业，已有20多年的国际经验。该集团把前期房产开发和后续物业服务作为房地产开发的全过程加以考量，并提出“开发打品牌，物业作保障”的口号。

云溪春早

  这是一种正在深圳推行的物业管理模式，国家法律、政策早就允许和鼓励。在北京、上海等地都有成功先例（大家可以上网搜索了解北京“朝阳园”和北京“金地格林小镇”的情况）。其难点在于对业委会工作的监管要求很高，业委会的任务和压力将非常大。
一、 概念澄清：物业管理费不是物业公司的劳酬！
    物业管理费，又叫物业维护资金，它是单个业主为全体业主的共有财产、利益的管理、运转和维护共同归集的资金，是每个业主向全体业主承担的义务，其金额是以每个业主占全体业主财产比例份额分摊。
    长期以来，许多业主都认为，“物业费”是单个业主对物业公司提供服务而付出的报酬。而这其实是一种误解。需要说明的是，物业维护资金，这笔共同归集的资金，属于全体业主共有。在由物业管理企业实施物业管理活动的情况下，业主大会可以通过合同的方式委托其代为管理、使用该资金，并应对资金的安全、合理使用的过程及其相应的后果承担义务。当然，其也有收到报酬的权利。还需要强调的是，这些资金，只能用于业主大会授权内的小区物业管理服务活动中。一切其他用途或者不能及时履行归集义务，均被视为对全体业主利益的侵权行为，将被追讨和要求赔偿。
   二、现行的物业管理“包干制”存在无数弊端：小区潜伏着大家看不到的危机
   1、物业管理收费有两种模式：
  （1）包干制。包干制是指业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，其盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。这种方式有一定弊端：在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高，也就是说，在包干制模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。由此可见，包干制不是一个奖勤罚懒的收费模式，而是一个奖懒罚勤的收费模式。  
  （2）酬金制。在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。酬金制不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。同时，酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有助于推动物业行业的市场化进程。
   2、 包干制的后果：物业企业喜新厌旧，眼前的满意掩盖了未来的风险。
   （1）小区越新，包干制下的物业企业利润越高。
    物业管理有一定的规律，在前期由于设备和道路等公共设施设施都是新的，物业公司的维修及维护成本低，前期物业管理利润会相对丰厚。但是，随着公共设施使用年限的增加，小区管理成本也将逐年增加；特别是在10－15年后，小区设施设备进入中修和大修期时，物业管理成本甚至有可能会高出小区物业总收入！
    在新建住宅小区的初期，由于业主缴纳的物业管理费中，有些费用在实际的物业管理过程中并没有发生，如公共设施维修（在房屋保修期和产品保修期内，由开发商和厂家负责维修）、道路维修（新的小区，道路基本10年都不用怎么花钱修。）等等。所以，新建小区早期的物业管理由于成本相对较低、支出项目少，利润十分丰厚、有些小区的物业管理甚至堪称暴利！ 鉴于此，物业经费管理支出应该遵循物业管理规律：在前期维修及维护成本相对低廉的时候，能有一定的经费节余，才能做到在今后5－10年不涨物业管理费，依然能保持原有的物业管理品质。
   （2）物业公司必然要赚钱，喜新厌旧和少干事是最佳选择。
   简单的像现在这样业主交钱、把小区“包干”给物业公司去管理，实际有好多费用都以“利润”的方式被物业公司拿走了。另外，物业公司为了追求利润，会尽量的少干事，因为干的事越少，成本越低、其利润越高！这导致了一种奇怪的现象：第一，新建小区业委会在进行招标聘用新物业公司之后，老物业赖着不走（因为有钱赚，他们不愿意走）；而一些老小区，物业管理公司根本不愿意再管理，甚至在合同还没到期就以亏损为由，撒腿就跑，任业主如何挽留都不愿继续管理；第二，物业公司会拼命地节约，干的越少、赚的越多，业主利益和物业服务质量得不到保障。

云溪春早

酬金制必将取代包干制 作者:新文化报袁敬伟   媒体文章   2012-5-22

酬金制必将取代包干制 舒可心其人 曾经的大学教师，北京市朝阳园小区2001年的业委会主任现在的委员，同时是北京市政府住建委“北京市首批物业管理行业专家库-社会专家”。 打开百度，键入“弃管小区”，你会发现，从南方到北方，从东部到西部，这一现象在全国各地频繁出现。物业公司怎么了？小区业主怎么了？原本很和谐的物业和业主关系怎么现在集中暴发出了如许多的矛盾？ 昨日下午记者电话采访了舒可心，他详细分析解读了造成这一现象的原因和解决办法。 观点一：交物业费相当于交城市管理税 中国房地产改革和商品房制度设计的初衷，是将商品房小区的管理工作，让政府和物业服务企业建立一种互为“帮凶”的关系。城市管理本来是政府的职责，但是政府把小区的管理交给了商人来管。而商人要以盈利为目的，政府就帮助商人来定物业费的价格。政府定价之后由业主交钱买单，商人冠冕堂皇坐地向业主们收钱。其实，业主交物业费就相当于又多交了一个“城市管理税”一样。 这种情况下，业主们只能逐月、逐年的交费、交费、交费，但对费用的去向没有知情权，对管理水平高低也没有裁判权。这一交就是几年、几十年。各地现行物业费执行标准已经执行了至少15年左右，物业公司在政府这一“帮凶”的帮助下，赚得盆满钵满。同时，因为有了物业公司来帮忙管理小区、管制业主们，又不用政府出钱，政府脱身落得个轻松。 这种机制在计划经济时代没问题，市场经济时代就出现问题了，因为通货膨胀和物价上涨，很多物业公司利润越来越薄。他们一般是要求政府提价，指望着政府来提高物业服务费的收费标准救他们一把，让他们继续赚钱。但是，今天中国的物业费已经属于市场调节了，政府不可能再行政调价。因此，当物业公司无利可图的时候自然就开始选择弃管、破产等商业手段，最终遭罪的还是业主。这种几十年前被政府设计出来俗称“包干制”的物业管理模式，今天已经看到了它的严重弊端。 越是早期房地产市场发展蓬勃的地方，如今出现物业弃管的情况越严重。 目前很多地方政府都开始重新起草修订物业管理办法，这表明政府已经从一个曾经的游戏参与者彻底变成了游戏的裁判，而且这个裁判学会了更向弱势群体倾斜。在开发商、业主和物业公司三方面，业主是最弱势的，让一个个的业主去和开发商或者物业公司博弈是不现实的。为了构建和谐稳定的社会关系，公共政策就是要进行社会公平的调剂，让占用更多社会资源和社会财富的开发企业承担更多的社会责任。 观点二：拒交物业费其实相当于抗税 小区不再是政府的，更不是发展商或物业公司的，而是全体业主的。因此，小区的管理说到底是全体业主财产和生活环境的管理。而物业费其实就是小区管理的一个基本开支，需要每个业主与其他业主一起，共同分摊这笔开支的一部分。其实，每户业主每月交的那些钱根本干不了什么，只有每户的几十元钱聚集在一起，才能管理好小区。 单户业主欠费是一个理念的误区，如果业主觉得小区保安做的不好，可以要求物业公司换保安，觉得保洁不好就要求换保洁，不能因为说服务不好就拒绝履行与分摊小区管理费用的义务。类似国家管理，总不能以不满意教育开支少就抗税吧。大家都都抗税，倒霉的最终还是国民们。 很多情况下，拒交物业费其实只是一些人的借口，本质上是想自己获利，是想自己不尽义务。 观点三：欠费名单可张榜公布 对于拒交物业费的业主，其实物业公司在广大业主的支持下有很多办法来处理。比如法院判决、仲裁、调解等，甚至可以采用公布欠费业主名单的方式。 有人会觉得公布欠费业主名单是不是涉嫌侵犯人权，其实在这一点上不必有顾虑，如果被公布名单的业主觉得自己的权利被侵犯，那可以请求人民法院裁决，但至今国内未见到一起相关案例判决公示欠费名单属于侵犯业主权益的判决或案例。说明，为了全体业主的财产管理、小区管理，公布欠费业主名单，其实不构成对欠费业主的侵权。 观点三：单个业主欠费侵害的是全体业主的利益 业主委员会业主大会的常设理事机构，是全体业主利益的代表，而不是某一个业主的代表。业主委员会其实代表的是全体业主的利益在和物业公司博弈。 单个业主欠费，本质上侵害的是全体业主的利益，在这个时候业主委员会就要站在全体业主的角度，不能答应和允许这种行为，应该去追缴或协助物业服务企业追缴回这部分欠费，但同时要监督物业服务企业，保障这些钱都用在小区管理上而不是成为物业公司的利润。 小区是全体业主的，每个业主都有义务来分摊小区的管理费用。 观点四：酬金制必将取代包干制 目前只有北京、上海、广州这些地区的少数商品房和早期的外销房在物业管理机制上实行的是“酬金制”，但国内绝大部分城市采用的都是“包干制”。 包干制是业主交钱，却不知道这些钱到底用作了什么，去了哪？就是说物业公司只是承诺把小区管好，但是这笔钱如何花怎么花就不告诉业主。管得不好业主们也无法处罚物业公司。这种关系，是建立在所谓的“信任”和“权威”的基础上的，但信任和权威不可持续维持，故这种业主们只有交钱的业务、没有知情权、更没有决定权的制度很快就走入死胡同。 其实，这种制度在设计的初期就注定是短命的。 举个“包干制”的简单例子，业主们给物业公司100万元钱用于小区管理，物业公司怎么用我都不知道，既无知情权也无裁判权。 而“酬金制”则是我给物业公司100万元钱用于小区管理。事先约定好，其中10万元钱是物业公司的工资，其他90万元钱物业公司都得明明白白地花在小区里。 从发展趋势来说，“酬金制”必将取代“包干制”。因为，前者制度关系中，物业费并非就是物业公司的钱，而是物业公司替全体业主来管、来用的。目前北京市要求物业公司每年必须公示账目，其实这就基本相当于终结了“包干制”。 但是，要在全国范围内全面推行“酬金制”，乐观估计还需要10年时间 观点五：中国业主必须学会共有资产的管理 “酬金制”起源于西方国家。在这种制度下，是业委会经过业主大会授权代表业主大会来决定这笔钱的使用，物业公司只是执行者。这个业主大会的“会”不是会议的“会”，而是议会、帮会、协会的“会”，业主委员会相当于业主大会的常设机构。 如果把全体业主比作公司的所有股东，业主委员会就相当于公司的董事会，业主大会会议相当于股东大会，而物业公司或者项目负责人则是公司的总经理。从这一点上来说，物业公司必须要向“股东”们交代账目，这是毋庸置疑的。 中国的物业管理带来的一个副产品——民主从社区开始，居住改变中国。中国业主们必须通过居住来学会共有资产的管理，最后学会国家的管理。 中国的业主们没有共同体意识，根本原因在于中国历史上没有过共有资产，所以老百姓们不会管理共有资产。所以必须学习共有资产的管理。 观点六：每一次弃管都会有一群业主“觉醒” 每一次弃管都会教育一群业主，每次遭到弃管的一二个月内，就会有一部分业主们觉醒。 物业公司一弃管，愚蠢的政府就会接管，而资金投入必然是城市所有纳税人的钱，用其他人的钱来为某个小区的业主服务，这是相当不合理、不公平的事情。 目前很多政府部门已经发现这一问题了，拿北京市来说，现在发生弃管，政府采取的就是静观和必要时才出手的态度。比如小区停水，相关部门会开来送水车，让业主们能够用上基本的生活用水，但是绝对不会像以前一样先花钱买电，让高层水泵运转把水继续送到业主家中；也不会政府花钱买电，让电梯运转。政府，只是积极的协助业主们召开会议，共同决定小区的管理方案和选择哪个物业服务企业等事项。 这是一个博弈的过程，随着弃管事件的发生，越来越多的业主就有了觉醒的机会，如果政府像一个“爱心泛滥”的母亲一样，一遇到孩子要摔倒就把孩子抱起来，那孩子就永远都不会走、不会跑、不会跳，永远长不大了，永远成不了公民——自己承担自己责任的人。

空谷回生

顶 云板 此贴，好！

风景蝶院7

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tom9988

这次业主大会最主要成果是推行酬金制，这反过来要问一下业委会准备好了吗？我建议给每位业委会成员每人每月发一千元的象征性补助，公示一下，并制定一个业委会从业主中招聘有偿工作人员的公开公告制度，尽量挖掘业主中热心人材来为小区服务。

云溪春早

物业管理合同是服务合同不是委托合同来源： 作者： 时间：2011/02/26 推荐房地产律师：李文谦律师
      今年8月1日，深圳市布吉镇××花园热闹非凡，入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入，原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧，围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下，双方经过一上午的僵持，原管理处保安撤走，新管理公 今年8月1日，深圳市布吉镇××花园热闹非凡，入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入，原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧，围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下，双方经过一上午的僵持，原管理处保安撤走，新管理公司接管。事情的原委要从1998年说起。
　　1998年10月该花园竣工，发展商成立了一家子公司进行物业管理，后该花园成立了业主委员会，双方于2001年2月18日签订了为期三年的《物业管理委托合同》，约定管理服务费多层住宅按0.60元/M2收取，带电梯的小高层1.45元/M2，商铺1.60元/M2. 按深圳市当时收费水平来讲是较低的。2002年2月28日管理处在花园内贴出通知，将管理服务费提高到多层住宅0.85元/M2，小高层2.10元/M2，商铺2.20元/M2.一石激起千层浪，业主纷纷反对。4月13日召开业主大会，罢免了业主委员会的全体成员。新的业主委员会成立后，7月份通过招标聘用了一家新的甲级资质物业管理公司。于是出现了本文前一幕。
　　事情并没有结束。7月18日，原物业公司就向深圳仲裁委员会提出仲裁申请，请求继续履行2001年2月18日签订的《物业管理委托合同》，支付管理费300万元。被申请人是业主委员会。本案进行了庭审，尚未裁决。双方争议的焦点就是：2001年2月18日签订的《物业管理委托合同》是服务合同，还是委托合同。
　　该合同虽然名称上使用了“委托”二字，内容上也包含了“委托”成分，确立了业主委员会将该花园委托给原物业公司管理的行为，但从实质上看并不是委托合同。
　　委托合同是《合同法》直接规定的十五种有名合同类型之一。《合同法》规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。它具有以下特征：1、委托合同的标的是处理事务的行为，该行为既可以是法律行为（委托进行买卖、租赁等），也可以是具有经济意义的行为（清理财产、整理帐簿等），还可以是单纯的事实行为。2、委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。这一点，使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。《合同法》第四百一十条就明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”3、委托合同是典型的提供劳务合同，受托人在委托人的授权范围内为委托人办理事务，因而办理事务所需要的费用要由委托人承担。如聘请律师的《委托代理合同》。4、委托合同当事人意见表示一致时，合同即告成立，无须以物的交付或当事人的履行行为作为合同成立的要件，是诺成合同、不要式合同。5、委托合同可以有偿，也可以无偿，依法律规定或当事人之间的约定来确定。
　　而物业管理是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。 物业管理的本质是“服务”，物业管理企业提供“服务”这种产品，业主或非业主使用人享受和使用“服务”，这种“服务”的形式是多样的，既包括有形的管理、修缮、服务，也包括无形的环境、气氛、形象，从而使物业发挥最大的使用和收益的功能，达到物业保值和增值的目的，改善人民群众的生活和工作环境。
　　物业管理产生与发展的理论基础是现代民法物权中明定的一项基本的不动产所有权形式-建筑物区分所有权，又称“区分所有”，该制度自19世纪初至20世纪中叶，已为英美法系与大陆法系的各国民事立法所普遍确立，其渊源可谓久远。它是以现代科学技术进步所带来的房地产利用、使用方式以及人们生活方式的转变为内在动力的。迄今，建筑物区分所有权制度在促使人类最大限度地利用有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、生产等问题上发挥了重大功用。因此，构建在这种建筑物区分所有权制度上的物业管理合同有着两大特征：第一是作为物业管理合同主体的特殊性。本文侧重从业主委员会一方分析。业主，作为房屋的所有权人，在一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，业主大会才有权选聘或解聘物业管理企业。业主委员会是业主大会的执行机构，与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。现行法律只要求业主委员会在成立后向主管部门备案，它没有资金、财产、组织机构、甚至办公场所（有的业主委员会有），无法取得法人或非法人社会团体资格，只能是“管理团体”，在法律地位上是民法通则中的“其他组织”。因此，物业管理合同的主体应该归属为“全体业主”。其次是作为物业管理合同标的和内容的特殊性。依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象主要是区分所有建筑物，根据纵、横分割的方式不同通常有三种类型：纵割式、横割式和纵横（混合）分割式。同时，由于物业管理的特殊性，物业管理合同的标的还包括：物业管理区域内的公共秩序、环境、气氛、形象、业主作为集专有权人、共有权人、管理团体成员三重身份于一体的行为等等。因此，它与买卖合同标的有形性相区分。
　　由于物业管理合同的特殊性，结合二十年物业管理活动的理论与实践，本文认为物业管理合同与委托合同有如下区别：
　　一、 物业管理合同双方当事人不能随时随意解除合同，如果一方要在合同期限内解除合同，必须依据合同的具体约定协商一致，或者由法院或仲裁机构裁决，特别是业主委员会一方，必须业主大会决议并取得特别授权。委托合同则由法律明文规定双方都具有随时解除合同的权利，并依据《合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，无须征得对方的同意。在实践中，物业管理行业普遍认为，如果认为物业管理合同是委托合同，将给物业管理行业带来一种灾难。试想，业主委员会作为委托人只要对物业管理公司（直接的对象是“管理处”）的“信任”有所动摇，不问客观上是否有理由，可以随时、任意地行使解除权，将是什么后果？特别是现行法律规定业主委员会成员不少于5人即可，是不是可能造成少数几个人的“个人意志”极度膨胀，从而造成“权利滥用”？这样物业管理公司还有什么安全感可言？还可能对小区改造投入吗？势必造成物业管理企业短期行为。从根本上也会造成对全体业主利益得不到保障。
      二、委托合同以处理委托人事务为目的。物业管理的管理服务并不是事务而是一种专业化、技术化的综合性有偿服务。特别是现代建筑新技术、机电等设备设施智能化、网络化的发展，物业管理向“服务集成商”的转变，作为业主、业主大会及业主委员会不可能亲自处理，或者没有能力处理。
　　三、《合同法》第三百九十九条明确规定“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。” 即受托人应对委托人尽忠实义务。第四百条和第四百零一条还规定了受托人的“亲自处理”和“报告”义务。物业管理是独立自主地开展物业管理服务活动，特别是物业管理经营化发展的趋势，企业的自主经营范围扩大，其活动不可能按照业主、业主大会及业主委员会的指示进行，业主、业主大会及业主委员会只有监督权，而没有指挥权，更不能干涉。
　　四、《合同法》第四百条规定“经委托人同意，受托人可以转委托。”而物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务另行委托，但不得将整项服务业务委托他人。《合同法》第四百零八条规定“委托人经受受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。”同时，第四百零九条规定还可以两个以上的受托人共同处理委托事务。而一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理。
　　五、受托人在委托合同范围内活动产生的法律后果概由委托人承担，受托人在办理委托事务中所得到的一切利益，包括金钱、物品、所得收益及权利等都应及时转交给委托人。而物业管理则不同，所得收益、违约责任、侵权责任都应由物业管理合同明确规定，双方当事人各自分别承担。
　　六、受托人以委托人的费用办理委托事务，法律规定委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。而现在通行的物业管理一般实行酬金制和包干制两种。酬金制按物业管理成本的8~15%提取，包干制按物业管理合同由业主或使用人按月交纳固定金额的物业管理服务费，如本文案例中的收取方式。
　　七、委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的，公民之间基于亲友关系建立的委托合同，或者单纯是事实行为，大多数是无偿合同；物业管理合同必须是有偿的。
　　从上述分析可以看出，物业管理合同与委托合同有着明显的本质差别，两者在法律性质上是有区别的。
[本文来自：法律快车 www.lawtime.cn]

云溪春早

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九里云松11

能顺利推行酬金制当然是好，可是业委会成员基本是义务服务的，他们有时间有精力吗？从业主中招聘有偿工作人员，尽量挖掘业主中热心人材来为小区服务是个好主意。

tom9988

九里云松11 发表于 2012-8-28 13:20
能顺利推行酬金制当然是好，可是业委会成员基本是义务服务的，他们有时间有精力吗？从业主中招聘有偿工作人 ...

酬金制是大好事，但对监督及管理人的品质要求就高了，业主中的热心人士要求除了热心以外，必须是专业与无私正直，否则不专业的热心业主外行领导内行，如果没有完整的制度制约的话，漏洞会更大。希望业委会制定完善的监督制度规范从业主中聘请的热心业主及外聘的顾问专家能邦全体业主把关，防治放水及寻租。招聘热心业主及外聘专家要制定公开透明的招聘制度及服务细节，优胜劣汰以保障监督与服务质量。一切靠制度及规范说话，以免考虑到业主而不好意思说及调整。

空谷回生

酬金制对业委会是个考验，至少在前几个月是如此。搞得好业委会会很强大。搞得不好业委会会很悲催。

云溪春早

向业委会建议：业委会的两个候补委员充实到业委会阵营。
另建议：热心肠、有素质、有时间参与小区建设的业主组织成立物业服务监督审核小组，和业委会一起把关，无私、公开、透明，没有搞不好的道理。