大户型酒店式公寓崛起 钱江新城不敌市中心？

西班牙翡翠

一边是限购限贷“紧箍咒”不松，很多人持币待购苦于难以下手买房，另一边是无论哪一类房产品，遇到今年的楼市行情都只有华山一条路好走——以价换量。

在这样的背景下，今年的酒店式公寓市场出现了这样一种情况：酒店式公寓越来越住宅化，户型放大到100平方米以上，很多还带有阳台或独立厨房，基本可以满足自住需求。而由于酒店式公寓不限购不限贷，也顺利突破了购房者的住宅购买政策“瓶颈”，再加上价格体系迅猛下挫开发商纷纷低价入市，一时之间，这一类产品成为楼市中一道独特的风景，也颠覆了以前大家观念中固有的酒店式公寓形象。

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诚公馆之后，兰悦接棒热销自住客多

在今年上半年的酒店式公寓市场上，这一现象就已初露端倪。上半年，杭州主城区一共成交3039套房源，较之于去年上半年的2824套略胜一筹，行情过得去。而在个盘成交前十强中，西溪诚园的诚公馆异军突起，以208套的成交量名列第五，成为前十楼盘里惟一一个大户型的酒店式公寓产品，凭借和同楼盘内住宅的巨大差价杀出一条血路，吸引了一大批自住客户下单。

六月伊始，同为绿城出品，同是豪宅楼盘，市中心高端盘绿城·兰园祭出了同样的棋子，效果同样显著。6月2日，兰园酒店式公寓“兰悦”首开，推出2号楼174套房源，起价29980元/平方米，均价33000元/平方米，算上各种开盘折扣，实际均价最终在30000元/平方米左右，起价约为26000元/平方米，最终当天即去化7.5成，70方小户型当日售罄。于是，一周后，兰悦于6月9日加推1号楼57套房源。截至目前，兰悦这200多套酒店式公寓，整体销售率达到了8.5成；而兰园所有的近300套酒店式公寓中，70方户型只有寥寥38套，其余全是110－190方的大户型。

“和传统的酒店式公寓客群相比，我们的情况比较特殊：杭州和外地客户几乎对半分，外地客户中又有不少是在杭州工作和生活的；当中，完全自住的客户占到了一半以上，自住兼投资的比例也不少，纯投资比例很少，基本集中在70方小户型上。”兰园的相关负责人介绍说，因为受政策所限没法买住宅或是无法贷款，又看中兰悦不错自住功能的客户不在少数。

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仍处培育期，钱江新城认可度不敌市中心

众所周知，酒店式公寓楼盘因为套数偏多，受众有限，开盘几乎售罄的情形极少出现，一般开盘能卖个一半不错了，剩下来都是长期抗战慢慢卖。因此，像兰悦这样，总价并不低、在200万以上的酒店式公寓能够开盘热销七八成的情况自然成为众人关注的热点。

再看杭城酒店式公寓市场上，部分豪宅楼盘或是高端板块也推出过单价和总价都较高的酒店式公寓，但销售就没有那么顺畅。比如在钱江新城板块，目前仍有体量不小的酒店式公寓在售，单价大多在40000元/平方米左右，户型自五六十方到两百方左右不等，总价也基本在200万以上，当中200方的户型总价则高达七八百万。那么，为何钱江新城的酒店式公寓，尤其是大户型酒店式公寓卖不过市中心？

“无论是对自住客还是投资客来说，单价和总价仍是下单时重点考虑的一大因素。从这个角度来说，兰悦推出的时机决定了它要靠低价来打开市场，也是它必然旺销的原因所在。同时，兰悦在绝对市中心板块，配套齐全交通方便，应该说在武林门附近拥有一套房子的概念还是很吸引人的，杭州人更多会考虑自住功能，外地人则想着投资兼自住，再加上是绿城的品牌，各种因素交织下构成了足够的吸引力。”地产运营机构中置联合的一位资深商业地产业内人士如此分析。

至于钱江新城的酒店式公寓慢销，一者跟巨大的供应量有关，二者房源多数是在去年推出，彼时楼市行情还没有那么严峻，开发商价格战也打得没那么狠，四万左右的单价放到价格频频火并的今年，自然就有些尴尬了。此外，还有一个关键因素是，钱江新城至今为止入住人群和办公入驻客群并不算多，板块仍然处于初始发展阶段，暂时没有旺盛的人气，投资客在购买时一算目前的投资回报率和漫长培育期，往往就会打起退堂鼓。与之相比，市中心板块的认可度无疑更高，无论自住或投资，在楼市下行期看来都是更为稳妥的购买行为。

二手中介美地地产的总经理王成郊自己是温州人，在钱江新城也开有中介门店，他向记者分析称，酒店式公寓由于是和住宅产权性质不同的产品，房价涨幅没有住宅快，因此投资客购买一图总价低投资成本低，二图较为稳定的投资回报率。“像目前这样的行情，温州投资客一般认为5％以上的投资回报率是可以接收的，如果能达到就会下手；另外他们会希望板块成熟时，投资回报率能够达到8％－10％。钱江新城目前并无酒店式公寓进入租赁期，反而是距其不远处的滨江·新城时代广场尝到了该板块的租赁头口水，现已基本租满，40方的户型可租35000－40000元/年，当年售价为60万元/套左右，算算投资回报率约为6％－7％。可以设想下，将来钱江新城酒店式公寓进入租赁期时，也会受到类似产品的冲击，而由于售价高昂，必将影响到投资回报率，因此至少在未来两三年间，租赁前景不算太明朗。”