高歌猛进的杭州楼市八月突遭急刹 调控传言四起

辛咩咩

　高性价比房源消耗殆尽 调控加码政策风声四起
　　在经历以价换量后，开发商资金压力得到极大缓解，供应节奏出现不同程度减缓；二手房房东心态浮动，挂牌价格虚高；坊间不断传来，国家要出台楼市新政的传言。进入8月，两三个月高歌猛进的杭州楼市遭遇急刹车，房源预定、成交量均大幅下跌。在大量需求被消耗，价格回调以及政策吹风的综合作用下，杭州楼市出人意料地出现降温。

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8月前21天主城区新房日均预定仅14套
　　开发商开盘节奏放缓，有些楼盘价格回调
　　购房心态变化，买房人下单犹豫
　　7月楼市的“火热劲”让不少人看到了楼市回暖的信号，有购房者甚至发出了“错过楼市底部”的感慨。但是8月初至今，杭州楼市出现了降温，这其中，开盘量的剧减成为了楼市降温的明显信号。从需求上来说，杭州主城区一手房的成交量、预定量与7月相比，均出现了大幅回落，“高歌猛进的杭州楼市开始降温”的言论再次出现。
　　从数据上来看，8月1日至21日主城区共成交商品房3079套，相比7月份5280套的成交量来说，在剩下的一个多星期里，8月成交量铁定难创新高；预定方面，8月前21天主城区仅预定296套商品房，日均预定量仅14套，预定量大幅回落，其中单日最高预定量出现在8月6日，当日预定118套，其余就是1、3、4、13日这几天预定量为两位数外，其他时间预定量均为个位数，8月14日甚至还出现了零预定量的状况。“预定量大幅回落主要还是跟开发商开盘节点有关，7月份新开楼盘比较多，预定情况会好很多，而这个月，全新开盘的项目仅个别，多数为续推房源，有些楼盘的价格又出现了一些回调，购房者有些观望也很正常。”一位业内人士分析说。
　　记者查找相关资料发现，7月楼市回暖后，开发商开盘积极性很高，当时预计，8月初将有40余个项目开盘，可是8月过去了20多天，开盘的项目甚至远未达到原先预计开盘数量的一半，开发商在推盘节奏上刻意将时间转移到九十月份，备战“金九银十”，从某种程度上可以看出开发商对目前的楼市行情没有持乐观态度；而购房者，外部政策从紧的情况下，同样选择了观望等待。上周末开盘的城西某楼盘，记者就看到不少购房者心态发生了明显的变化。“之前看房子的时候，我觉得太俏，可能买不到，但是最近听说可能会有新楼市调控政策出台，我怕市场有变化，现在暂时先不买了。”来自余杭的李女士如是说。当天现场与李女士有同样想法的购房者不在少数，甚至在预定后还出现了反悔的情况。

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　8月二手房成交量持续下跌
　　热门小区成交量不及上个月一半
　　中介佣金任务临时下调38%之多
　　8月开始，二手房也进入疲软态势。据透明售房网数据统计，8月前三周，二手房成交量持续下滑，这是近三个月来没有出现过的。
　　“7月中下旬开始，杭城二手房成交量就开始走下坡路了。7月出现的最高成交数字仅是7月31日的148套。而6月底杭城二手房每天成交量在100套以上，特别是6月28日成交了165套，6月29日有207套的成交高量。”我爱我家市场研究中心负责人宋文杰介绍说，今年6月杭城二手房共成交2591套，日均成交86套，成为2011年调控至今年6月，成交数字最高的一个月。原以为这个数字会随着市场的骤然升温而大幅突破,然而，7月日均成交84套，日均成交量比六月少2套。
　　再统计8月至今的二手房成交量，截至8月19日，二手房成交了1209套，日均成交64套左右；7月同期，二手房成交了1524套，日均成交80套，两者相差16套。7月二手房日均成交量已显出后劲乏力的状态，而8月成交量还要低，下滑趋势更加明显。
　　这一成交下滑趋势并非在个别小区。记者比较了六、七、八月份，杭城热门小区二手房成交量仍是下跌。以翠苑、大关为例，6月和7月，翠苑分别成交了58套、59套二手房，8月至今三个多星期，翠苑仅成交21套二手房，还不到前两个月一半的成交量。另一个刚需热捧小区大关，前两个月二手房成交量分别是48套、40套，8月至今为23套，仅是前两个月的五成左右。德胜、三塘等刚需热衷选择的二手房小区，成交量都有不同程度的减少。
　　热点板块经纪人在8月感到了市场的丝丝凉意。天阳棕榈湾附近的一家房产中介门店，上个月成交10套二手房，这个月大半过去了，只成交了2套。“估计到了月底不会超过3套的成交量，客户心态一下子发生变化了。”店经理无奈地说。
　　二手房成交量减少，很多房产中介不得不临时改变门店佣金任务。某房产中介本周一开始将门店组均佣金量减少了5万元，下调幅度达38%。公司相关负责人跟记者透露，本月初，公司给每个门店一组经纪人平均完成佣金目标是13万元，本周一开始调整为组均佣金目标8万元。对此，这位负责人解释说：“行情不好，原先制定的目标肯定完不成，不如调整为实际一点，以提高经纪人积极性。”

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　【原因试析】
　　高性价比房源被提前消化，开发商回调价格
　　二手房虚高挂牌价多，房东心态变化
　　以价换量时期暂告结束
　　杭州楼市回暖的这一波行情大致是从4月底一直持续到了7月底，无论是新房还是二手房，在这段时间内，房源相对充足，同样的价格也都比较低。“8月与前段时间相比，新房的价格有了明显的提高，二手房不仅是高性价比房源少了，挂牌价格更是出现了5%-10%的上调。”
　　4月底到7月份的这几个月中，包括丁桥板块的四季公馆、昆仑·天籁、桥西板块的城市风景、滨江区政府板块的寰宇天下及城东新城板块的曙光之城、金色黎明等一大批高性价比房源成功出货，造成了5、6、7月楼市高成交行情，大批刚需甚至是改善型需求的购房者都在这段时间下了单。到了8月份，虽然之前受到热捧的一些楼盘都推出了房源，但是与前期开盘的价格相比，都出现了不同程度的提高，且推出房源数量不多；更有一大批楼盘，虽然也在8月推出了房源，但是与前几个月相比，在价格、地段、房源品质或者开发商品牌等方面让购房者觉得不是很满意，换言之，就是性价比没有像此前那么高了，买房的动力自然减少了。
　　二手房交易是涉及买卖双方的个体市场，起伏最大。据相关数据显示，6月、7月上旬，二手房成交均价1.8万-1.9万元/平方米之间，7月中下旬至目前，二手房成交均价上升至2万元/平方米，成交均价提高了1000-2000元/平方米。挂牌价格上升得更加多。以热点小区万家花城为例，6月挂牌均价集中在1.9万-2万元/平方米之间，现在挂牌价格齐刷刷地上升到2.3万-2.4万元/平方米之间，光是单价，每平方米就上升了三四千元之多。若一套120平方米的房源，短短两个月，总价高了四五十万元。
　　这仅是二手房挂牌价格快速上升的一个缩影，据经纪人反映，楼市回暖后，7月开始房东坐地起价的最多，临时总价上涨20万元、30万元甚至更高的比比皆是。像翠苑等热门小区，目前二手房挂牌价格已在2.1万元/平方米左右，这个价格已经接近2009年的最高水平了。房东虚高的挂牌价格，让买家打退堂鼓，导致成交量一再下跌。

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　去年和今年积压需求大量释放，后劲乏力
　　楼市调控风吹起，购房者暂缓买房计划
　　观望情绪弥漫开来
　　“成交量逐步萎缩，跟新增需求减少有关。目前来看，新增的购房客户少了很多。”我爱我家的宋文杰说，以他们公司为例，7月中旬以前，公司每个星期新增3000位左右的求购客户，特别是6月份，有些星期新增求购客户甚至达到3500位左右；而8月至今近半个月，每个星期的新增客户仅在2700多位，差距相当明显。
　　而且客户来访量、看房次数都在下降。杭城一家中等规模的中介统计数据显示，该公司市中心门店，8月至今，门店经纪人均带客户看房量是1.2次，上个月同期为1.6次，减少了0.4次；一直活跃的城西门店，上个月经纪人均带看房量是1.5次，本月至今是1次，减少了0.5次。
　　“同时，成交率少了很多。一个月前，我们带5到10组客户看房，至少能成交一套房子，现在带看20组客户才能成交一套。”经纪人赵斌告诉记者，他最近经手的一套天安假日公寓，性价比很高，却只有一个客户动心。他说，“房子单价比市场价便宜了2000元/平方米以上。按照一两个月前的行情，这套房子挂出来一两天就能成交，现在一个多星期了也只有一个客户下了订金。”
　　开发商这边同样是客户来访量和成交率的大幅减少。一位项目营销相关负责人告诉记者，最好的行情是在六七月份，每到周末，都有三四十组客户到售楼处看房，一天去化近十套房子是没问题的。现在，周末客户来访量起码减少了一半，去化量也减少到了两三套左右。
　　“近两三个月，一手房、二手房大批入市，迅速消耗了市场需求。这些需求一部分是去年下半年积压下来的，一部分是今年很有意愿买房的。这两部分需求被消耗完后，在限购令没有取消的背景下，新购房需求增长很缓慢，从这个月就反映出来了，需求后劲乏力。”业内人士这样分析。
　　另外，7月中下旬，国家有关部门不断放出准备出台调控政策的风声，给正在上升势头的楼市浇了盆冷水。7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京市、天津市、浙江省等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查，强调对楼市调控政策执行不力地区要问责。国务院同时强调，各地不得变相放松房地产调控；8月20日国土资源部官方网站发布了一则信息，披露了湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，已购存量二套房也将被征税。近期政策层面的种种动作传达出一个信息：国家不会让房价大势反弹。因此，买房人又开始等看行情，观望情绪弥漫开来。