主城区七宗地一日吸金54亿杭州土地市场冰山解冻

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万科、龙湖、中铁、方正、德信、广厦、金地……这么多传统房企齐聚出手拿地的场面在杭州已经很久没见到了。昨天，杭州主城区一下子推出了7宗地块，为近三年来单日出让土地数量最多的一次，七宗地块成交总价达54.3864亿元。至此，杭州主城区1-8月土地出让总额达到164.1亿元，其中将近一半由8月土地市场贡献。看到万科频频出手，龙湖、天阳、德信、广厦等传统开发商也积极拿地，有人觉得这是土地市场回暖的信号，但相比国内其他城市不断出现情况，昨天杭州的出让现场要理性得多，只能算破局淡市、冰山解冻。

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现场

  杭州一日成交7宗地 传统房企齐聚抄底

  “好久没看到竞买席里坐满人的场景了。”现场一位媒体人士感叹道。的确，过去一年多时间，曾经在杭州土地市场东征西突的传统开发商集体静默，昔日的拿地大户全部绝了迹。但昨天下午，很多熟悉的面孔再度出现在出让现场。

  虽说有7宗地块要出让，但昨天整个出让过程还是相当平稳，有4宗地以底价直接成交，即16号滨江区奥体单元地块以23.5亿元的总价被龙湖收入囊中，20号滨江区彭埠单元商业地块1.09亿元被中铁拿下，21号拱墅区上塘单元商业地块花落恒隆实业，总价2.24亿元，最后一宗商业地块西湖区之江度假区单元被广厦实业夺得，总价8.34亿元。位于远洋·心里隔壁的江干区科技园单元宅地也只经过1轮报价，就被万科与乔戈里投资(香港)有限公司联合摘得，总价7.95亿元。

  唯一引发现场竞价的是18、19号祥符东单元两宗宅地，由于两宗地块的条件、总价都差不多，吸引了不少深耕城北的开发商争抢。先是金地、方正围绕着18号地块竞价，地块起价5.08亿元，折合楼面起价6300元/平方米，与方正当年拿下荷塘月色地块6203元/平方米的楼面价相差不多。最终，该地块经过了21轮竞价还是被方正拿下，总价5.79亿元，折合楼面价7180元/平方米，现场普遍认为该价格还算合理。有这样一个楼面价划定基线，随后的19号地块虽然同样遭遇到德信、天阳、金地等公司的争抢，但各开发商的出价也都相对理性，当楼面价破7000元/平方米时，大家也变得谨慎起来。第16轮，德信锁定胜局，以5.5亿元成功竞得19号地块，楼面价7261元/平方米。

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地价

  土地价格未高企 体量适中、低总价的地块受青睐

  自楼市调控以来，土地市场一直处于低迷甚至冰冻的状态，与2009年多数大牌房企争先拿地的状况形成了强烈的反差，一些位置较好的宅地甚至直接成交。而从6、7月份开始，多家上市公司全国范围抄底土地市场、杭州主城区多宗地块出现20轮以上的竞价争夺、之前消失在土地出让现场的传统房企再度回归，不免让人生出土地市场即将回暖的想法。不过，昨天7宗地块的出让虽然热闹，却没给人火热的感觉，土地价格依然维持在理性的区间内。

  7月3日文新单元商业地块历经32轮才尘埃落定，8月7日申花宅地同样鏖战25轮，8月21日滨江区的一商业地块竞价轮数也达30轮，人们重新看到了土地市场的热闹场景，但随着近40%溢价率的出现（14、15号地块的溢价率分别为39%和38%），原本购地的在杭开发商表示地块成交价已经超出了公司的预期，不少业内人士担心不稳定的市场又会成为脱缰野马。好在昨天的地价并未高企。

  看看昨天出让的4宗宅地。奥体单元地块总价随让高达23.5亿元，楼面价也近万元，但由于该地块是滨江区奥体板块推出的首宗地块，所以没有太多可比性，不过鉴于地块的体量以及龙湖这样的重量级开发商，不少业内人士还是觉得该地块“划算”。而万科首轮就拿下的江干科技园地块折合楼面价才7189元/平方米，比去年拿地的远洋·心里8516元/平方米的楼面价还要低1327元/平方米，以至于有人说，这是万科继7月底13亿元抄底城北宅地后再次“捡漏”。祥符东单元两宗地块虽然经历了多轮竞争，不过最终7180元/平方米和7261元/平方米的楼面价对开发商来说均属合理。方正房产常务副总朱宏波就现场表示，该价格在可承受范围内，适合做板块内的刚需盘；另一地块得主德信置业副总裁费中敏也认为，价格还可以，地理位置甚至比旗下的北海公园更好。的确，对比德信2010年拿下的祥符“地王”——北海公园（楼面价10047元/平方米），这样的地价算是比较符合目前楼市行情的。

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开发商

  上市房企全国拿地，本地房企绝迹后重新出手

  开发商不盲目加价夺地，合理控制风险

  相比地价的理性，开发商的拿地意图要更为炙热些，因为很多房企等着“补货”的机会已经等了一年多了。

  2009、2010年溢价高企、地王频出，但2011年土地市场急速转冷，并遭遇底价成交和流拍的尴尬，成为近三年来最冷的一年。2011年的土地出让现场见不到几个熟面孔，本地民营房企几乎绝迹出让会，整个市场一开始还能靠外地小房企撑着，但到了年底，政府只能选择“左手卖右手买”。去年11月，烟草系房企中维地产豪掷23亿元囊括了三宗之江地块，杭州新天地集团有限公司斥资17.6亿元拿了天城单元两宗宅地，该月主城区卖地80.9亿元 创今年月度新高，国企实现“曲线救国”。到了今年初，土地市场行情并没有好转，国企依旧是主角，先是杭州地铁置业以26.8亿元拿下武林门地铁上盖商业金融业用地，然后杭州城建开发集团再以14.9亿元获得江干区景芳单元地块……

  大批民营房企重出江湖是在今年6、7月份。相关统计显示，7月至今，万科、龙湖、中海以及保利这四大房企全国共拿地19次，总计拿地支出金额达200多亿元，占去年这四家标杆房企总拿地金额的四成多。今年7月31日，杭州城北也见证了大鳄在土地市场的动作—万科豪掷13.02亿元摘得余政储出[2012]21号地块，成就了余杭区自去年3月以来单宗总价最高的宅地。本土老牌房企8月出现新动作。8月7日，天阳房产经过25轮竞价，7.9亿元摘得申花6.6万平方米宅地，楼面价达12028元/平方米，成交楼面价在板块内仅次于雅戈尔，为申花第二贵的宅地。同时，该地块也是杭州主城区今年以来最热的一场现场竞买，争夺者包括金地、万科、升华等知名房企。昨天同样是上市房企和本土房产公司间的相互较劲。昨天杭州主城区有七宗地块出让，其中四宗地块为关注度极高的宅地，最终全国性大鳄龙湖、万科、中铁置业，杭州本地品牌房企方正、广厦纷纷成功拿地。

  对于近期土地市场发生的逆转，一位开发商分析认为有两方面的原因：一方面，今年上半年开发商通过“以价换量”回笼了部分资金，同时大多数开发商手头上储备的土地不多，面临“断货”的尴尬，需要拿地维持后续开发，因为2011年杭州土地出让和成交量都是三年来最少的；另一方面，上半年整个经济形势不好，外贸、内需很难短时间拉起来，国内的投资渠道又很少，大家买房意愿一直存在。加上近期银根放松，楼市行情回升，这些都提振了开发商的信心。但是，从昨天出让的价格来看，开发商还是相当理性和谨慎的，楼市还没有完全复苏，开发商不会盲目加价争地，合理控制风险。

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观点

  开发商资金链依旧很紧

  总价超过20亿元地块基本定向

  

  双赢机构总经理章惠芳：昨天土地出让结果在预料之中，目前而言，很多开发商虽然缓过来了，但是在资金方面并不宽裕，像今天（8月27日）出让的总价超过20亿元的地块，基本都是定向的，目前来说正真手里有钱的开发商并不多。而下半年出让的地块，如果总价在5-10亿元的话，可能竞争会相对激烈。

  下半年土地行情会比上半年好一些，这跟开发商和政府都有很大的关系：政府在土地的定价上也比之前低了约10%，可能政府方面也想“以价换量”；而从开发商的角度来说，上半年量跑得比较好的自然资金比较充足，像中海、保利等开发商拿地的可能性极大，另外也有不少开发商想要“捡漏”，像出让会现场就有不少房企前来。

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拍地结果标志土地市场解冻

  开发商谨慎拿地将成为主基调

  

  资深房产评论员丁建刚：今天（8月27日）七宗地块成交总价54.3864亿元。这个数字本身就能说明楼市复苏已经向土地市场传导了，这次拍地结果标志着土地市场解冻，在此之前的2011年，杭州土地出让量和成交量非常少。从当天土地竞拍价格来看，开发商还是非常谨慎的。受到近两年楼市宏观调控的影响，即使现在楼市有些复苏，开发商仍然理性。

  并且，这种谨慎态度还会在今后的拍地现场延续。目前，政府坚持楼市调控，宏观经济又不稳定。而绝大多数开发商不可能不拿地，部分开发商必须考虑到后续的可供应量问题，因此即使大环境不好，开发商也要继续拿地。不过，开发商今后拿地都会采取谨慎的态度。这个谨慎体现在两方面，一方面是拿地价格，另一方面是根据公司资产负债率，量入为出。