为减少二手房买卖双方交易风险 房管局酝酿出台新版购房合同

樱花糕

“房管局把我们杭州几家大的房产中介叫去开会，针对近段时间杭州房产中介交易过程中出现的纠纷，希望我们中介提出建议，补充一些条款到购房合同内。”昨天，一位业内人士向记者透露，房管局正在酝酿新版购房格式合同，目前在用的格式合同内容过于简单，无法规避现今购房过程中的一些交易风险。  8月底，一个发生在杭州的二手房买卖纠纷引起了市民的极大关注：一位买家买下滨江锦绣江南一套面积114个平方米的二手房，并全额支付了198万元的购房款，办理了房产证之后，才发现这套房子根本住不进去，房东已把这套房子租给了别人，并且跟租客签了20年的租赁合同，租客不愿意搬走。相关律师指出，按照《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。所以，法律侧重保护租赁人权益，即使新房东拥有该房的所有权，也要等到租客租赁期满后，新房东才获得房子的实际使用权。也就是说，这位锦绣江南的买家花了近200万元的房款，必须要等到20年以后才能住进房子，这让买家欲哭无泪。报道一出，打算买二手房的购房者提心吊胆，想着如果自己买二手房时也遇到这样的事情，几百万元的买房款简直是打水漂了。

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记者了解到，目前购房格式合同内，并没有明确房东有无租赁等条款。“像我们比较大的房产中介，买卖双方签购房合同时，还要签两三页的补充协议。这些协议条款内容很细，比如房东出售时有无租房，水电、有线电视过户时间、物业管理费用的清理等，还有违约条款。”杭城一家知名房产中介负责人告诉记者，附在购房合同后面的补充协议，条款内容基本上是房产中介多年交易的经验总结，以及买卖双方达成的协议。因此，每个房产中介的协议条款内容可能都不一样。

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也就是说，补充协议内容是房产中介、买卖双方等三方共同协商拟定的，如果房产中介经验不足，或者买卖双方没有考虑周全，就有可能对买卖双方造成巨大损失，尤其是买方普遍处于弱势，承受的风险更大。目前，新版购房格式合同还没有发布，二手房交易只能沿用现在的版本。业内人士建议，二手房交易，买卖双方签合同时，都要仔细看补充协议，并尽可能考虑周全后将条款写进协议内，在此基础上增加更严格的违约条款。