拿什么拯救你啊？我的公积金！

胖猫

　　在房价盘踞高位的今天，买套房子已经成为大多数人最为庞大的开销和沉重的负担。为了解决居民的住房问题，国家实行了住房公积金和商业贷款购房制度，圆了很多人的住房梦。
　　但是，记者调查发现，在政策调控下的买卖市场，用贷款方式的购房者往往受到开发商的“不待见”。尤其是使用住房公积金贷款的购房者，在买房过程中常常受到歧视，有的甚至连买房资格都被“剥夺”了。而这样的现象，在房地产调控不断深入的今天，表现得尤为明显。

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　　●调查
　　付款方式不同，待遇不一
　　目前的楼市中，购房者在购买商品房的时候，一般采取四种付款方式：一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款及商业贷款+住房公积金贷款的组合贷款方式。对绝大部分购房者而言，商业贷款或者组合贷款是最为常见的方式，尤其是一些刚需楼盘，一般超过7成的客户选择这种方式。
　　记者调查发现，在楼市初露回暖的当下，占据市场主流的商业贷款和组合贷款的购房者，在实际销售过程中，却受到开发商的区别对待，甚至歧视。
　　8月底，陈先生看中了滨江某知名楼盘，他准备选择商业贷款和公积金贷款的方式。开发商选择了缴纳意向金拿号子的方式，陈先生偶然发现一位客户明明号子排序在他之后，但是却享受了优先选房的特权，经过了解，原来该客户是一次性付款的客户。
　　无独有偶，在6月份，位于丁桥中豪·四季公馆开盘现场引发了一场骚乱，选房被迫中止。而骚乱的直接原因，则是有购房者发现开发商在通知选房时，对付款方式不同的购房者通知的时间不同，优先通知了一次性付款的客户，然后是商业贷款的客户，最后才是住房公积金客户，而住房公积金客户也有区别对待，先通知了市住房公积金客户，然后再通知省住房公积金客户。
　　这种“歧视”还体现在优惠的力度上。王女士在购买滨江区某楼盘的时候，发现开发商会根据不同的付款方式，给予不同的优惠。以她看中的16号楼3303室为例，90平方米，一次性付款、商业贷款优惠后单价为20557元/平米;住房公积金贷款、组合贷款优惠后单价21178元/平米，同一套房子，不同付款方式价格差高达5.5万元。

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　　事实上，在所有贷款买房的购房者中，有一类购房者最不受待见，那就是用住房公积金贷款的。市民刘先生在去年初看中了临平北某刚需楼盘，但是当时开发商称不接受刘先生的省住房公积金贷款，而去年年底，该楼盘销售人员致电刘先生称可以使用住房公积金贷款了，由于该盘当时价格并没有实质性下降，刘先生并没有购买;今年春天，该盘开始降价销售，刘先生却被告知不再接受住房公积金贷款。

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　　公积金买房普遍受歧视
　　据记者了解，购房者因付款方式不同而受到区别对待的现象普遍存在。
　　据开发商方面的说法，对于意向客户，销售人员都会进行筛选，通过客户意愿、付款方式将购房者分为几个级别，一般愿意一次性付款的购房者为“A类客户”，商业贷款的购房者为“B类客户”，而住房公积金贷款的购房者则为“C类客户”。当房源有限时，销售人员一般会采取一定的方式，尽量保证A类客户能买到房子，C类客户尽量放在最后考虑。据知情人士透露，对于不同客户怎么分类，分类后怎么区别对待等问题，杭州一些开发商甚至会专门组织开办客户分类处理的培训课，对一线销售人员进行训练。
　　针对杭州开发商对住房公积金贷款的接受情况，记者日前暗访了23个在售楼盘，其中3个楼盘的销售人员明确表示根本不提供住房公积金贷款，5个楼盘的销售人员表示需要请示领导后决定，近10个楼盘的销售人员称可以用，但需要放弃原有折扣。
　　记者随即选取了10家开发商进行了调查，对于一次性付款、商业贷款和组合贷款3种付款方式，9家开发商给予了不同的优惠政策，最高的为桥西板块某楼盘，同一套房子，一次性付款客户比组合贷款客户少15万元购房款。
　　一般而言，在楼市冷淡时期，房子销售不畅，开发商对所有的客户都会积极销售，区分客户的问题一般被掩盖住，而当楼市火爆时期，对客户区别对待的问题会很明显，也更引起购房者的关注。

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　　●原因
　　客观原因：放款慢，申请繁琐
　　对于不同的付款方式，开发商区别对待，似乎已经是行业内的潜规则，并且越来越在大家的漠视中变成普遍现象。
　　造成这一现象的根源是多方面的，有客观原因，也有主观原因。事实上，商业贷款和住房公积金都存在着审批以及放款时间长的问题。尤其是住房公积金贷款的放贷时间往往比商业贷款慢一些，换言之，如果开发商接受购房者使用住房公积金贷款，回笼资金速度显然会减慢。所以，不少开发商更倾向于资金回笼更快、政策更灵活的商业贷款。
　　据悉，采用商业贷款，只要完成签订购房合同和贷款合同的手续之后，银行就可以放贷。放贷时间一般为20天左右。而采用住房公积金贷款走完整个流程，则时间相对较长。由于住房公积金贷款需要对风险进行严格控制，所以需要经过层层审核，手续比较繁琐。而且住房公积金放款时间也有严格要求，以浙江省住房公积金为例，通常需要等房屋结顶之后才能放款，这比普通商业贷款确实多了很长时间。某开发商曾私下透露：“没有哪项规定要求开发商必须接受住房公积金贷款，所以我们一般不愿意为了一两个客户去走一趟住房公积金的流程，实在太麻烦了!”
　　“如果开发商正在销售的一个楼盘接受住房公积金贷款买房，而买房人去申请住房公积金贷款或组合式贷款，但是经过几个月的审批，没有获得成功，那么，开发商的很多房款就无法到位，回款势必受到拖累。于是，有的开发商索性一刀切，推出的一些新楼盘都不接受住房公积金贷款了。这涉及开发商现金流。”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东分析。
　　记者采访了几家明确表示不接受住房公积金贷款的开发商，他们给予的答复是，并不是主观想违规，而是已经向住房公积金管理中心申请了，但是一直没有批下来，只有申请下来的才有权利办理住房公积金贷款。

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　　一些开发商将不接受住房公积金贷款的问题踢给住房公积金管理中心，对于开发商的解释，记者咨询杭州市住房公积金中心后了解到，只有在住房公积金中心备过案、并与住房公积金中心签定协议的楼盘才可以接受客户办理住房公积金贷款。一般楼盘到住房公积金管理中心提交申请，但不获批准的原因主要有三种：一是开发商尚未领出预售证;二是在售楼盘尚未结顶;三是该楼盘存在烂尾可能。“还有就是个别高档楼盘、排屋别墅楼盘，违背住房公积金贷款引导自住、适度消费原则，除此之外，住房公积金管理中心不会无故拒绝楼盘的申请。”相关管理部门工作人员解释说。

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　　主观原因：开发商渴望快速回款
　　另一方面，由于持续宏观调控，造成了开发商资金链紧张。杭州房产知名人士杨怀东称，今年开发商普遍存在回款压力，九十月份是很重要的一个销售点，今年的冲量时期提前了，所以最近是开发商回款压力最重的时间点。这时候，开发商就迫切需要购房者尽量在短时间多缴纳购房款，一次性付款的购房者最受欢迎，为了能够促使此类客户多出现，开发商会给出最多的优惠。
　　“我们对住房公积金贷款的态度就是不拒绝、不鼓励。”杭州双赢机构总经理章惠芳表示，这绝不是他们一个楼盘的做法，事实上，杭州多数楼盘都是这样的。为了鼓励购房者选择商业贷款，开发商还是会有一些小手段，对于放款支付比例高的购房者给予较多的优惠。由于省、市住房公积金的放款速度不同，有的开发商也安排了不同的折扣，使用杭州市住房公积金的购房者可以比浙江省住房公积金多1个点的折扣。
　　事实上，据记者了解，开发商不采取住房公积金贷款还存在其他原因。由于付款方式由开发商自行决定，大部分项目都是在开盘选房之后根据住房公积金贷款客户的比例再决定是否采用住房公积金，所以对一些住房公积金需求量比较小的项目一般就不到住房公积金中心备案和开户，也就是所谓的“不和省、市住房公积金中心合作”。

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　　●尴尬
　　法律缺失，难以监管
　　住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。购房者乐于使用住房公积金的原因在于，其贷款利率要比一般的商业贷款更低。如，目前五年期以上商业贷款利率为6.55%，而同期的公积金贷款利率仅为4.50%。
　　2011年5月，杭州市住房公积金管理中心下发的《关于杭州市区住房住房公积金通贷业务有关事项的通知》规定：“自2011年5月20日起，在杭州市主城区、萧山区、余杭区缴存住房公积金，符合公积金个人住房贷款条件的职工，原则上应向缴存地公积金中心申请公积金个人住房贷款。遇贷款楼盘、二手房中介与缴存地公积金中心无合作关系时，可由缴存地住房公积金中心出具住房公积金缴存证明，向与该贷款楼盘、二手房中介有合作关系的公积金中心申请公积金个人住房贷款。”
　　面对开发商的违规做法，有没有强制性的惩罚措施呢?记者了解到，杭州市的《住房公积金管理条例》内没有对开发商限制购房者使用住房公积金贷款作出规定。同时，其他的法律法规也没有相应的规定。至于住房公积金贷款客户受“歧视”一事，该工作人员无奈地表示，由于鲜有人来投诉，再加上缺乏有力证据和监管条例，他们也无计可施。也就是说，住房公积金中心没办法命令禁止开发商拒绝购房者使用住房公积金贷款的行为，更没有对违反规定的开发商采取执法的权力。
　　住房公积金贷款作为一项福泽于民的政策，只有多方面共同努力，才可顺利推行。现在，歧视住房公积金贷款的各种条例尚属空白，监管部门处罚力度也不够有效。有业内人士提出建议，能否从法律角度对拒绝使用住房公积金贷款的行为进行约束或处罚;在购买首套房时，应禁止开发商拒绝住房公积金贷款;在贷款审批环节中，也可适当减免一些手续，加快放款速度;同时，也可对大幅接受住房公积金贷款的开发商进行一定程度的奖励或政策补偿等。

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