楼市“银十”开局以败笔告终 四季度难言回暖

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期待已久的"金九"黯淡收官，商家奋力一搏的"黄金周"同样在一片冷清氛围中默然结束。与全国各地旅游景点爆棚的场面形成巨大反差的是，从诸多城市的反馈信息与数据来看，"黄金周"期间各大城市的楼盘销售情况几乎可用"清苦"二字加以概括。地产专家表示，四季度楼市难言回暖，建议房企放低姿态，向购房者主动示好，以打破僵局。

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　"银十"开局以败笔告终　　黄金周寒潮席卷了全国多个城市。全国54城市住宅签约量环比大降七成，北京黄金周新房成交587套，同比去年降四成。另有上、广、深等一线城市也出现环比大跌。全国楼市银十开局寒光闪闪。而在天津，10月首周新房市场以惨淡的交易创下近年来国庆黄金周最低成交量纪录。据市国土资源和房屋管理局公布的每日房价显示，9月30日至10月7日，天津市新建商品住宅共成交1047套，面积112488.8平方米，每平方米均价10188元，成交套数同比缩水超过24.5%；日均成交131套，较长假前一周的日均307套减少了57.33%，比去年国庆黄金周减少三成，创2009年以来国庆成交新低。
　　从本市各区县成交数据来看，各区域内部涨跌不一，个别区域颇有看点。由于地铁带动和户型对路，河东、河北区域的刚需项目成交有明显上升。特别是河东区，同比涨幅344%，创单区域最好成绩。由于这两区的带动，市内六区整体高于2011年黄金周近2倍，均价也有小幅下跌。而同比去年黄金周天津各区成交情况，环城四区成为了今年黄金周成交下滑的重灾区，而西青区则是重中之重。由于不少重点项目已经销售过半，今年黄金周期间，西青区的住宅成交跳水八成之多，由632套直降至110套。其他区域则变化不明显。滨海及远郊两大区域整体稳定，远郊各区域成交较去年同期更为平均，显示出购房者的选择趋向多元。此外，黄金周期间，河西区、汉沽区、开发区的新房成交套数也仅仅在个位数上徘徊。

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　被众人寄以厚望的"金九银十"并未能延续二季度以来的好势头，实际上，自从进入9月下旬开始，房地产市场中预期的推盘、放盘速度并未出现，相比7月、8月，开发商的心态更为复杂，一方面希望尽快出货，而另一方面，在销售回暖的心理预期下，他们又频繁试探，逐渐将原本让利出来的优惠幅度缩减，对价格进行了不同程度的回调。

　　中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉表示，这种情况造成了购房者再度陷入观望中，当楼市经历了"红5月、火6月"及"7月、8月淡季不淡"之后，开发商从8月底9月初开始逐步改变"以价换量"的营销策略，预期在传统旺9月完胜秋收，但实质上随着金秋过半，楼市成交仍然不温不火，未现热销局面。与8月份相比，9月份开发商纷纷收紧开盘优惠政策，适度调高成交价格，刚需主导市场的价格敏感性成为解释"金九"未旺的主要因素。目前购房者置业行为已逐渐趋于理性化，传统金九的"成色不足"是对开发商楼市误判的有力解释，楼市价格优惠或将成为"银十"取胜的唯一法宝。

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四季度楼市难言回暖　　上一轮的成交小幅上扬是造成目前销售乏力的诱因之一。据新浪房产调查数据显示，从天津各区每周成交三强榜来看，不少项目的成交价格确实略有上浮。如市区和平时光项目，9月成交均价为18000元/平方米，10月首周为18500元/平方米；仁恒河滨花园9月成交均价为19000元/平方米，10月首周为20200元/平方米。这类几百元涨幅的项目在天津市场还有不少。反映出开发商不愁卖的心态和试探涨价的小动作。
　　有分析人员指出，除去部分刚需人群被分流的因素以外，造成现阶段成交低迷的另一个重要原因是，经过前一阶段的成交累积，各项目的回款不再迫切，推出的优惠自然也就会有所减少。然而面对开发商"手里有粮心里不慌"的现状，购房者也选择了谨慎出手，于是买卖双方进入新一轮博弈。前一阶段的促销已经消化了一部分急需住房的刚需，改善型客户由于高性价比房源明显减少而暂缓入市。买卖双方的拉锯在限购不松的前提下恐怕要继续，直到其中一方或某种外力打破平衡。已经开局的"银十月"恐怕也即将在这种拉锯中收场。业内人士认为，新增购房需求再生缓慢，楼市有效购房需求的不足使得成交量的下跌在所难免，9月、10月至年底前，楼市很难出现单月成交量再创年内新高的局面。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。

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　面对已经错失的"金九"和行将过半的"银十"，开发商下一步的营销策略将决定着他们年末"秋收行动"的最终成败。有不愿透露姓名的开发商这样向记者表示："如果说'降还是不降？'这个问题早前两个月还对我们有所困扰的话，那么，我相信吸取了这次'金九银十'的教训后，尤其是进入四季度以后，面临年末'清仓'的压力，很多商家还是会积极主动地给出新的优惠措施的。"

　　这种心态的改变也许在接下来的几个月即将直观反映在开发商的市场策略上。据搜房网统计显示，预计10月天津市场有44个项目开盘，环比9月份增长了2.33%，且其中纯新盘为26个，占比约六成。如此密集的新盘面市，这在今年尚属首次。

　　"'金九'已经梦碎，'银十'又出师不利，眼看2012年的终场哨声即将吹响，不知道开发企业能否把握住这最后的一场狂欢？"一直关注着楼市行情和价格走势的专业购房人士汪先生对记者表示，"市场各方现在又重新走到了一个相互对峙观望的格局，虽然年初'以价换量'的销售策略曾一度打开了僵持已久的局面，但由于持续时间短暂、市场供应不断增加、去库存压仍然巨大、消费者购房心态日益理性等综合条件和因素的作用，房企的生存环境显然还未得到彻底改变，未来走势也并非绝对乐观，供大于求的局面短期内很难出现逆转。而且即将进入销售淡季，在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下，消费者很难大规模积极入市，这势必会重新导致开发商的资金饥渴。如果在这个时候能够率先放低姿态，向购房者主动示好，或许还会换得小部分置业群体回归。所以说，在第四季度，促销优惠依旧是开发商唯一的'制胜法宝'"。