警惕开发商的减配行为

youare

减配，发生在你难以投诉的地方

案例：
1、江宁一项目的业主也发帖质疑品质缩水，开盘时宣传过道贴砖，并有过道的示意图；而实际将交付的过道却变成了白墙。在该贴图上，记者清楚地看到，示意图上的过道，确实贴着砖，一直贴到墙面的腰线，而实际的过道却变成了普通涂料刷的白墙。业主们很愤慨：“先不论室内装修如何，连过道这种公共部分都省成这个样子。”

2、江宁另一楼盘最近身陷业主维权门，其品质被业主一再质疑，外立面与承诺不太一样，同时，曾经许诺的双层隔音玻璃，即将交付时却变成了普通的单层玻璃。

3、河西某个曾打折促销的楼盘也被业主爆料称“不仅房价跌了，品质也跟着缩水”，大堂的玉石变瓷砖、门窗由整体进口换为配件进口、安全通道三楼以上全部水泥地白墙等等问题。


看得见的地方，比如小区的公共部分：大堂、楼梯、过道、外立面、门窗等，经常在开发商的节约成本过程中缩水。“我们所采用的门窗都是YKK的，成本就是一般门窗的双倍，但忙着做减法的开发商会将门窗由高档品牌换为普通的，能节约不少成本。”一位业内人士表示。

更有开发商直言不讳：“例如外墙面本来是真石材，换成仿石材；本来是高速电梯，变为普通电梯；本来是用大理石铺公共空间，改成瓷砖了；本来是瓷砖贴墙，变成涂料了……这些在近期的南京楼市中都很常见。”

youare

减配，发生在你容易忽略的地方

在不影响房屋质量安全的前提下，“减配”成为开发商节约成本的主要途径。“在很多业主不容易发现的地方，偷工减料的办法更多。”和多家开发商有合作的某园林公司负责人透露说，最容易偷工减料且不太容易看出来的就是楼盘的园林绿化。

例如，通常一棵直径5厘米的树只需要100元，而直径10厘米的树成本六七百元，相差不止一倍。同时，小区主要干道行道树的要求是直径15到18厘米，成本将近2000元一棵，而换成直径13到15厘米的树，成本陡降为1000多元一棵。即使是同样直径的树，不同品种价格相差也很大，比如种植银杏的成本肯定高于种植桃树的成本。另外，调整乔灌木与草坪的比例，也就是把种乔灌木改为种草坪也可以节约成本：灌木的成本大约是50到60元/平方米，而草坪一般只需要10元/平方米。再或者减少硬质景观，所谓硬质景观是指喷泉、廊架、雕塑等，成本较高，换成园林绿化这种软质景观成本又会节约不少。

“广义上的园林绿化是包含了绿化、铺装、景观等，价格也不尽相同。绿化景观造价1000元/平方米是非常高档的了，一般中档绿化在600元/平方米左右，比较便宜的两三百元每平方米的小区也有。有的开发商为了节约成本，将单价600元的绿化降档为400元，以一个10万平方米的小区来说，光园林一项就可以轻松节约2000万。这样的减配方式，业主很难发现。”


针对以上种种情况，律师也表示，即使业主发现交付后绿化、景观、公共装修等缩水，维权也十分困难。因为一般来说，小区的绿化标准、公共部位装修标准都不会详细地写入合同。

youare

开发商“不降低质量，但降低品质”

减配过程中，业内人士一致表示，这种降成本绝非在所有方面都缩水，涉及到工程的结构质量的钢筋、混凝土等通常不会缩水。也就是说，在不影响房屋安全的情况下，同时也不是在合同约定范围内的，开发商会想办法“节衣缩食”。“减配后的房屋不会影响居住，但是会影响品质。”


“现在人工费、材料费、土地成本等都在上涨，但是房价变化不大，甚至还下跌了，这样双方面一算，利润率下降得厉害，有的项目是硬着头皮卖。”有开发商很坦白地表示，在其他成本不可能减少甚至增加的情况下，降低成本最好的办法就是在降低品质上想办法。


“成本核算，土地是最大的组成部分，有的占到一半还多。此外还有设计、材料、融资、建安、税费等成本，看来看去，最好的节约成本的地方就是品质了。不动安全结构，也就不影响居住安全，风险和责任相对要小很多。品质方面，不是特别注意的业主也不太看得出来，可以蒙混过关。”一位业内人士说道。


“当然，小幅度缩减成本还是比较常见的，大幅度削减成本对楼盘品质的影响肯定非常大，业主也很容易一眼识破。因此，不是资金链极其紧张的开发商一般不会做得非常明显，毕竟，开发商后期还是要卖房的，要是把楼盘口碑搞砸了，后面的房子就没法卖了。”另一位业内人士表示。