世茂集团前十月销售额创新高

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上半年快速去化，下半年从容获利
前十月进账390亿

　　没有凤凰涅槃般的苦痛，有的只是对自身不断调整上升的过程。2012年，一向低调的它似乎特别显眼：

　　它的港股年初6.7港币，如今15.3港币（11月21日），股价翻倍；

　　它的前三季度销售业绩达357亿元，提前完成上调后的全年销售目标；

　　20年间，它的业务版图已扩展至生态住宅、商业地产、旅游地产、产业集群四大领域，经营得风生水起；

　　“2012中国房地产公司品牌价值TOP10”中，它榜上有名，品牌价值63.38亿元，位居第五。

　　它，就是世茂集团。入杭已经8年。作为一个城市运营商，它又给杭州楼市带来什么？

上半年快速去化，下半年从容获利

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高端住宅、商业地产、旅游地产、产业集群

“四驾马车” 齐头并进

　　这两年国家对楼市的严格“调控”，使一些开发商开始考虑转型。但世茂，无需转型。因为，早在几年前，世茂就开始实施多元化战略，至今已经建立起以高端住宅、商业地产、旅游地产、产业集群的核心产业，几乎覆盖了房地产开发所涉及的所有业态。同时，这几大核心板块业务彼此独立发展，又整合运营。

　　2001年，上海世茂滨江花园一炮打响，由此也开创了“滨江模式”，奠定中国豪宅市场的地位。2005年，世茂集团启动多元化战略，开始有计划有步骤地推进产业拓展。

　　2006年7月，世茂房地产在香港联交所主板上市。2009年5月，世茂集团旗下两家上市公司完成注资控股，世茂房地产成功控股世茂股份。随着一连串资本运作，世茂逐步建立高端住宅、商旅办公及高端酒店“三驾马车”稳健组合的战略布局。

　　2010年，世茂集团把以开发海峡城为主体的产业集群，加入到新的企业发展战略，原来的“三驾马车”升级为“四驾马车”，同时把原来的高端酒店扩充为“旅游地产”，世茂集团有意将其资源整合，将来单独上市。

　　其中，生态住宅由世茂房地产运作，目前世茂房地产在全国30多个大中型城市拥有40余个在建项目，这些项目大多成为所在城市的经典之作。

　　商业地产由世茂股份运作，现业务领域覆盖商业地产开发、广场、百货、影院及儿童产业等多个模块。经过10年发展，如今世茂股份已经在全国20多个大中城市拥有近30个地标性项目，并与近400家内外知名企业建立了战略合作伙伴关系。

　　旅游地产以“世茂御龙湾” 产品系列打造集合度假物业、主题乐园、康体产业、运动休闲等于一体的大型综合性旅游项目，及以主题公园为核心的大型旅游商业综合体。

　　产业集群，以开发海峡城项目为主，打造集总部经济及创新科技研发基地、现代服务业、旅游休闲、国际生态社区于一体的生态新城。

　　今年，住宅、商业、旅游地产、产业集群“四驾马车”共同发力，成为世茂集团跑赢市场的主因。

　　390亿

　　世茂集团前十月销售额创新高

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昆山世茂广场实景图

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世茂高度
从地标建筑到城市综合体
　　一个城市的高度，取决于当地政府的规划和魄力，有时也取决于开发商的能力。

　　放眼望去，世茂在全国30余个大中城市的70余个项目中，有不少将成为当地的地标。像大连御龙海湾、晋江御龙湾、北京世茂工三、沈阳世茂五里河。

　　它们之所以能成为城市地标，不仅因为它们的建筑高度，更因为在这样的一个高度里，容纳的是一个城市综合体，甚至是一个“造城运动”，带动所在区域商业、办公、居住等板块的品质，提升城市形象，加快城市发展，成为一张张城市名片。

以地标性建筑，创造一座城市的新高度

　　世茂在国内各城市的杰作有一个共通点：以高制胜，以地标闻名于这个城市。世茂每进入一个城市，在拔高城市的居住高度时，也为城市增添美丽的天际线。数十个“世茂之最”在影响着中国城市形象。

　　沈阳世茂五里河总建筑面积约160万平方米，拟规划18栋超高层豪宅建筑群，以约70万平方米“天城”超高层中央豪宅、近10万平方米世茂百货以及超高双子塔写字楼，成为集超五星级酒店、高端写字楼、商业配套的超大规模建筑集群，建成后将以285米的高度成为沈阳第一高楼。

　　2010年10月，福建厦门世茂湖滨首府正式推出，最高住宅达52层约160米，成为厦门市最高住宅大楼。同年，厦门世茂海峡大厦奠基，近300米的高度，使其成为厦门最高的“双子塔”建筑，刷新厦门岛内新高度。

　　烟台世茂海湾1号作为世茂集团布局环渤海湾区域首个临海高层建筑项目，由四栋超高建筑构成——最高323米的综合塔楼以及3栋约高200米的海景豪宅。落成后将成为山东半岛最高地标性滨海建筑群落。

　　世茂在不段刷新着自己的高度，还会更高吗？一定会有。

以城市综合体，创造一个区域的中心

　　世茂不仅在高度上改变城市形象，在大体量的城市综合体项目

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杭州，世茂未来主战场
专访世茂集团助理总裁兼杭州区域总裁秦华

　在一个晴朗的冬日，记者见到了世茂集团助理总裁兼杭州区域总裁秦华。秦华先生儒雅且健谈。聊及世茂为何在这波调控中没有遇到大的起伏，他说，世茂早在几年前就开始转型，所以现在可以轻松面对楼市调控。今后，世茂会将杭州区域作为主战场之一。对于杭州世茂目前的运营重点世茂中心，他很有信心地说，其全新的运营模式将给市场带来冲击。

及时转型，从豪宅教父到定位中高端产品

　　记者：从下沙世茂江滨花园开始，世茂进入杭州已8年。我们看到，在近两年的调控中，世茂一直在稳步发展，没有遭遇大的挫折，甚至今年的销售额比去年有了明显的增长。这个应对的秘诀是什么？

　　秦华：这要从房地产这些年的变化说起。世茂从最开始的上海滨江花园起步，被誉为“豪宅教父”。但是随着世茂在全国的扩张，加上楼市的严厉调控，使世茂意识到，豪宅在将来的发展中不再是主流。对此有个反省后，2007年世茂开始了转型，明确住宅定位为中高端和高端。

　　对那些好的地块，天生丽质，会给予最好的配置，做成豪宅；对那些条件一般的地块，会做成中高端产品。当然，对中高端住宅，我们也有自己的思考：给刚需做出豪宅的感觉，将豪宅的理念引入，保证品质兼顾成本，但却是刚需的价格。

　　这一点在杭州发挥到了极致。像下沙的世茂江滨花园，虽然也是一线江景，但下沙为副城，因此定位为中高端住宅；而滨江的钱塘帝景，则占据了最好的地段，一线江景，就要做成豪宅系。

　　现在回头看，当时的转型还是正确而及时的，如今的开发商第一集团军都有这个转型。

　　记者：世茂的“滨江模式”是一个成功的范本，也被复制到杭州，遭遇过水土不服吗？

　　秦华：世茂在杭州的三个住宅项目都采用了“滨水模式”。在最开始进入杭州时，也遭遇过水土不服。像下沙的世茂江滨花园，最初设计了大户型，并放入了豪宅元素。但当时的下沙处于开发初期，项目最开始遭遇了水土不服，不符合购买需求。之后对户型做了调整，以90平方米刚需户型为主。世茂西西湖，也是做刚需豪宅的。

　　而钱塘帝景，一开始就是准备做豪宅的，但因为有70/90的限制，所以做了一些90平方米的刚需户型，也做了一批180平方米、250平方米的大户型，有些是精装的。同时，在这个项目里，我们引进了不少国际品牌，这也是世茂的优势，有好的国际性资源，以好的品质，实惠的价格，给消费者新的体验。

世茂中心，滨江高端商业综合体

　　记者：世茂中心是杭州世茂即将打造的一个高端综合体项目，建成后将成为滨江的高端商业聚集地，它与我们熟悉的银泰百货或万象城又有何不同？

　　秦华：世茂中心填补了滨江区高端商业的“空白”。滨江区目前没有一个大型的，像银泰或万象城这样的商场，而我们看中的就是这一点。我们希望世茂中心，能吸引滨江区、萧山区甚至钱江新城和老城区的人。

　　我们有自己的优势。世茂有自己的IMAX院线和亲子主题的乐乐城，到时都会入驻世茂中心。另外，我们有个很强大的商业合作伙伴弘策中国，由其负责招商和运营。弘策中国有400多个合作商家，到时会选择进驻合适的品牌，包含一些杭州本土的品牌，也会有目前商场没有的中高档时尚国际品牌。类型上有服饰类、精品类，餐饮也是一个重点，包含杭州本土品牌，一些特色餐饮和上海顶级餐饮。

　　我们的运营方式在国内也是首创的，是边租边售模式，业主是纯粹的投资者。买下商铺后，由弘策中国负责招商和运营，前五年的平均年回报率大概在7%，之后由业委会和弘策协商决定。所以买我们的产品，相当于是买了一个保本型的理财产品。

　　记者：世茂中心和下沙的世茂广场有什么区别？

　　秦华：世茂的商业地产分为三个档次，世茂中心定义为中高档，世茂广场更多是社区型。世茂中心由弘策中国负责运营，它和世茂广场针对的是不同的人群。

养好商业地产，其价值会无限扩大

　　记者：相别于其他开发商，世茂最成功的经验是整合城市资源，打造综合体。对世茂来说，未来“四驾马车”的比重会否有所变化？

　　秦华：世茂的“四驾马车”，即住宅、商业地产、旅游地产和产业集群。之前，住宅销售占到7成，而其他三项只占3成。如今，商业地产及旅游地产所占比例会有所加大，住宅与其他三项比例为各占一半。之后，商业地产及旅游地产、产业集群的比例会占到7成，住宅比例进一步缩减。

　　未来的楼市，肯定是商业地产的天下。住宅资金流转时间短，但是一旦卖出，就没有了。而商业地产虽然资金流转时间比较长，但如果懂得如何养它，将来商业的价值会无限扩大，也为后期的融资提供了便利。而这也是世茂为什么要加大商业地产和旅游地产比重的原因。

杭州区域，将成世茂未来主战场

　　记者：目前世茂的项目全国开花，相比而言，杭州区域的项目偏少。以后对杭州区域有什么打算？

　　秦华：世茂的杭州区域，其实是针对浙江全省。目前世茂在浙江省内的杭州、宁波、绍兴、嘉兴都有项目，但是总体来看偏弱，不如江苏项目多，像江苏的南京、无锡、常熟、徐州、常州、昆山等都有项目。

　　世茂今后会把杭州区域作为主战场。因为世茂看中了浙江的经济发展和人文底蕴。以后会加大对浙江的投资，像台州、温州、金华、湖州都在找合适的项目拿地。

　　世茂在杭州的项目目前都已经开发，最近也参加了几次土地竞拍，但都没成功拿地。

　　世茂的拿地还是比较理性的，一个是找合适的综合体地块；一个是适合做纯住宅的地块。我们目前一直在物色中。

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世茂中心
滨江南岸高端商业中心

　和滨江的空气、环境、交通比起来，商业配套似乎是一块“短板”。随着滨江区入住人口越来越多，钱江一桥和四桥之间的配套却总是让人感觉遗憾：这里并没有大型的商业配套，可供住家或在此工作的人享用。

　　但是，这个现状将得到改变。位于一桥和四桥之间的世茂中心，或许能解决这个大问题。

滨江一桥和四桥间，终于迎来了高端商业综合体

　　在滨江某公司工作的小雷（化名）一直觉得，工作和生活在滨江比市区里要好得多，空气新鲜、交通顺畅。但让她觉得遗憾的是，想逛街，滨江有的多是超市；想约朋友吃顿美食，除了星光大道没有太多的选择。如果有个像万象城这样的地方，既能逛街，买到大牌的衣服，累了又能吃顿大餐就好了。

　　小雷的困扰，其实是住在滨江一桥和四桥附近的很多人的困扰。之前他们呼声最响的是，没有大的医院，没有名气大的小学和初中。随着时间的推移，政府已经逐步解决了这两大棘手的问题：浙江省儿保医院滨江新院区建在信诚路与滨盛路口，预计2013年启用；和浙二合作的滨江医院，建在四桥附近；杭州市滨江高新实验学校，就在省儿保滨江院区的对面，已经于今年招生开学。

　　有了医院和学校，初步满足了住家的需求。但是在这个区域，还缺少一座高端的商业综合体与之相应。但过不了多久，这一缺憾将被补上。就在省儿保滨江新院区和滨江高新实验学校边上，世茂中心正在抓紧开工建设，这个商业体总体量约12万平方米，涵盖了全景商业中心与一线纯江景写字楼，将开启滨江商业配套的新篇章。

　　世茂中心就在钱塘帝景的北边，隔着钱塘江与西湖景区相望，并与钱江新城遥相呼应。同时，项目的周边环绕着高端住宅区、高教园区等，并有阿里巴巴、网易、华为等品牌巨头近距离分布，为项目的商业运营提供雄厚的消费基底。

　　其实，不仅是滨江，与其一桥之隔的之江区域也因此受益。即将于今年年底建成通车的之江大桥连通了滨江之江两座新城。届时，同样缺乏类似大型商业配套的之江住户及商业精英，也可以很方便地前来购物。2020年，规划滨江与钱江新城人口92万，加上之江住家，预计可满足周边百万消费人群。

世茂商业地产，多个城市成功落地

　　作为“四驾马车”中的一驾马车，商业地产在世茂占据着重要的位置。世茂商业地产包含了商业、办公楼、大卖场、商场、SOHO、步行街、展销中心、街铺、百货和影院等多种业态，并与近400家国内外知名企业建立了战略合作关系。世茂的商业项目目前已在全国开花，在22个城市拥有21个城市综合体。

　　目前，世茂集团的土地储备已经达到3700万平方米，单商业土地储备就已经达到700万平方米，处于国内商业地产上市公司的榜首。可以说，世茂集团的品牌，本身就意味着品质保障和价值蓝筹的信心。

　　浙江绍兴的迪荡新城，是世茂进军浙江的第一个重点项目。迪荡新城总建筑面积113万余平方米。在这个庞大的城市综合体内，280米高的超五星级酒店，成就绍兴第一高度和城市新地标；还有6000余平方米超大型豪华会所、20万平方米旗舰商业，涵盖大型ShoppingMall和国际商业街区。

　　9月28日，昆山世茂广场开业。昆山世茂广场一期是昆山第一处集餐饮、娱乐、休闲、购物、生活为一体的HOPSCA。建成后的昆山世茂广场,将来结合昆山市政府东扩规划中的夏驾河金融街，构成大规模商业集群，改变昆山的商业格局，成为昆山新的城市中心。

　　世茂似乎对长三角地区的二三线城市特别青睐。据统计，世茂目前商业项目共22个，其中在长三角区域的商业地产有12个。

世茂的IMAX院线、亲子乐乐城将入驻

　　杭州的世茂中心，就如世茂在其他城市打造的综合体一样，将带给滨江人一个全新的感受。

　　它的最大看点就是一线江景的商业和写字楼。约6万平方米的全景商业中心，对江而座。棱角分明的干挂石材与玻璃幕墙结合，可全方位阅览一线江景，构筑繁华不夜城；地上六层的国际风情建筑与江隔路对话，滨江商业新风貌由此成型。在商业中心的上面就是一线江景写字楼。

　　而它的另外一个吸引人之处就是高端商业。世茂中心的商业部分定位中高端，吸引滨江豪宅区的雄厚消费力；商业建筑面积约7万平方米，共设6层，分别以生活源、国际风、淑女馆、时尚派、童趣城等为主题；目前已经有IMAX院线、亲子主题城、城市精品超市等明星级业态进驻，未来会有更多的国际国内知名品牌一一入驻。办公部分为5A甲级写字楼，外部的高新面材搭配内部的智能化配套系统，并且顶层还设有总裁商务公馆，同时配合星级物管服务，将打造出贵宾级的一线江景商务体验。

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投资世茂中心
一个理想的理财产品

　在钱江南岸一桥和四桥中间，世茂中心为滨江的住家提供了一个未来休闲的去处。不过，与其坐看世茂中心未来的繁华，不如做个投资者，成为世茂中心的业主，共享未来的商业成果。用世茂集团杭州区域总裁秦华的话来说：“你就当世茂中心是个保本型的理财产品，年回报率不低于7%，比普通的理财产品强多了。”

世茂卖给投资者的商铺，极有可能已成功招商

　　世茂中心约12万平方米的体量，其中商业部分建筑面积约6万平方米，共6层。据了解，这6层并非全部出售，其中部分由世茂自己持有，入驻世茂自有的资源——IMAX院线和亲子主题的乐乐城，其余部分将拿出来出售，招商和运营则由弘策中国负责。

　　世茂中心的出售方式和运营方式为全国首创：边租边售，租售分离。举个例子说，假如业主买了一套50平方米的商铺，可以一次性付清，也可以分期付款，但是只拥有这个商铺的产权，不拥有它的使用权。换句话说，就算你想自己在自己买的商铺里开店，也不可以。招商和后期运营全部由弘策中国负责，商铺的使用权归弘策中国支配，业主只负责收取租金回报。同样，如果业主后来把商铺转手了，也不能强行收回出租权，这叫“买卖不破租赁”。

　　“也许你在买这个商铺时，我会告诉你这个商铺已经租给星巴克了，而且租期为十年。”世茂集团区域总裁秦华说，业主一买下商铺，可能就已经很清楚地知道租家，交付13个月后就可以有稳定的租金回报了。

　　那么，投资者最关心的招商情况如何呢？秦华表示，下个月，就会有几个知名品牌与弘策签约，交付后即进场装修。招商和运营由一家公司负责，保证了世茂中心的整体品质和价值的提升，同时能引进小业主没有能力引进的大品牌。

　　据介绍，业主要购买商铺时，必须要签署六七份合同。因为这与住建部明令禁止的“售后返租”不同，不仅要和开发商签买卖合同，还要同时和运营商弘策签租赁合同，相当于你在购买商铺时，同时将商铺租了出去。弘策再将商铺转租给适合的商家时，也要业主签字。

负责招商管理的弘策中国，是实力强劲的运营商

　　“我们自己也是业主，因此，我们和小业主一样，希望世茂中心的品质能有所保证。”秦华表示。

　　世茂中心的招商和运营由弘策中国负责。弘策中国，是弘基集团旗下控股子公司，集结开发商、设计院、运营管理商、营销团队、金融机构、商家等房地产流通领域内的有效资源，打造“以商业地产见长的全程复合型地产营销平台”。弘策的经典案例有：上海外滩老码头、上海弘基诚建名流休闲广场、上海弘基白马生活广场、上海保利西子湾风情街等。至今操作知名房产项目50余个，营销推广面积超过600万平方米，营销推广金额达560多亿，引领业界。

　　弘策中国有400余家战略合作伙伴，包括一茶一座、星巴克、巴布豆、迪士尼、周生生、阿迪达斯、屈臣氏、CK、满记甜品、MaxMara、外婆家、H&M、舒适堡等。此次世茂中心的招商，弘策中国会考虑杭州已有品牌与未引进品牌各占一半的比例，届时，大家有可能会在世茂中心找到一些你喜欢但需要去上海或者国外才能买到的品牌。世茂中心的定位与万象城和杭州大厦都有所不同，引入的是时尚类的中高端品牌。

　　在设计上，世茂中心的商业空间会更多地偏向于休闲，每层会设计一个能聚集人气的元素，商业裙楼顶楼是花园，可供顾客或写字楼的人小憩。

　　据了解，滨江规划的公建中心也在附近，如果等到公建中心交付使用，那世茂中心也就和武林商圈、吴山商圈等一样，成为新的商圈。

花50万~200万买个商铺，12年左右收回成本

　　据了解，世茂中心预计12月底或2013年初开盘，面积最小的20多平方米，最大的才120平方米，每套总价在50万~200多万元之间，不限购不限贷。

　　世茂集团杭州区域总裁秦华表示，投资世茂中心，相当于你买了个理财产品，前五年年回报率平均约7%，五年后保本年收益约7%，而且随着商铺价值的提高，年收益会逐步提高，预计十一二年回本。这比普通的理财产品强多了。考虑到“理财产品”这样的特性，商铺的面积都不太大，每套总价也不高。项目约在2015年交付开业，租金回报从运营后的第十三个月开始。

　　而这7%的年回报率，是参考了杭州各商圈的租金，同时参考了周边街铺的租金。如果五年之内平均回报率不足7%，将由弘策中国给予补贴。五年以后，随着商铺价值的增加，年回报率怎么计算？据秦华介绍，因为是世茂全国首创的运营方式，他们对后期运营管理进行了细致的考虑，目前的方案为：业主成立业主委员会，五年后的年回报率，由业委会和弘策协商决定。

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