薪酬制物业

cjinrong

很多小区物业跟业委会斗法闹得鸡犬不宁华庭云顶正在尝试一种酬金制管理模式

业委会每年付10万元给物业小区矛盾少了 物业费收缴率高了

每到年底，又是小区业委会跟物业“斗法”的高峰，往往是闹得小区鸡飞狗跳。但凡这些小区，实行的都是物业包干制，双方矛盾的焦点，都是为了钱。闹来闹去，搞得业主心都凉了。  其实，小区还有一种管理模式——酬金制，小区物业费、停车费、所有经营性收入，都归业委会管，物业员工的工资都由业委会付，业委会再付给物业公司一定的酬金，这样，小区就少了业委会跟物业的明争暗斗。
  在杭州，华庭云顶是为数不多的实行酬金制管理模式的小区，摸爬滚打三年多，渐趋完善。一些对包干制绝望的小区热心人士，不断去华庭云顶小区取经。
  华庭云顶这种尝试的脚步稳不稳？对其他小区有没有借鉴意义？昨天，我们做了一次探访。
  从杭州野生动物世界的南侧进去，再过一条2公里的盘山公路，华庭云顶就到了。小区三面环山，一面临水库，空气清新，鸟声在山谷回荡。
  小区业委会办公室里，挂着业主的摄影作品，拍的全是小区美景：高层在云端里若隐若现，夜景璀璨，冷餐会相当热闹……
  “我们小区美吧！”业委会副主任范大姐满脸自豪。
  范大姐58岁，她旁边还坐着业委会委员老朱（74岁），业委会综合顾问老李（60多岁）。
  一说起小区实行的酬金制，三人讨论得蛮热烈。老朱擅长讲小区历史，范大姐爱举实例，老李则喜欢讲理论。
  物业换了一茬又一茬
  大家越来越心凉
  华庭云顶小区2005年交付，有2005户，入住率不足20%，物业费1.5元（含0.6元能耗费）/月/平方米。一开始，也和杭州大多数小区一样，实行的是物业包干制模式，但由于小区物业费收缴率低，公共设施、绿化不维护，业主意见蛮大，第一个物业做了两年就走了。
  2007年，小区请的第二个物业公司也是包干制，没签合同前，承诺很多，可签了合同后，小区保安却越来越少。
  “这家物业也是收不到物业费，服务也越来越差，最后也是卷钱走人。”业委会委员老朱说，大家算是尝到了包干制的苦头，业主也越来越心凉。
  “小区环境这么好，我们不忍心再让它受到破坏！”老朱说，小区热心肠的人凑到一起，讨论出路，最后商量出一个办法——酬金制。小区由业委会自己管！
  2009年3月，华庭云顶正式实行酬金制。

  付给物业10万酬金
  能不能拿到全额要看物业表现
  实行酬金制，业委会的担子很重。
  收上来的物业费打入业委会设立专账（一年应该有360万，由于种种原因，能收到300万左右）。
  物业相当于是业委会的雇员，先干活，后拿钱。除了付物业员工工资外，给物业的酬金每年10万，这10万还不是一次性能拿到手，付一半，押一半，每月先付5000元，剩下部分，视物业表现而定，在年终结算。
  不过，钱也没这么好拿的。如有业主投诉保洁员清扫不干净，保洁员记过一次扣30元，物业公司连带也要扣钱；谁家进小偷了，值班保安要扣钱，物业公司也要扣钱。
  去年，业主对物业满意度80%以上，公共设施完好率99%，照理说物业过了这几项考核，可以拿到年终奖了，可偏偏小区发生“两次停水，两块电梯电脑主板被偷”，值班保安的年终奖被扣掉大部分！

  实行酬金制后
  物业费收缴率从50%提高到85%
  实施酬金制的成效，是显而易见的。
  当初也正是物业费收缴率低，物业公司不愿意服务小区。2009年，业主历年来拖欠的物业费达250万元，收缴率50%都不到。今年物业费收缴率达85%以上。
  业委会副主任范大姐说，小区还新增了一批运动器材，60多个休闲凳子，路灯也都更新了，还给老年活动室装了空调……除了付物业公司的，多出来的钱都用来改善小区设施，收支刚好持平。
  7年了，小区物业费没涨过，也没动用过一笔物业维修基金。这就是业委会自己管的好处。

  业主不交物业费
  业委会手段蛮严厉
  物业费收缴率能提高35%，是怎么收上来的？
  业委会的原则是：宁花1万元的诉讼费，也要讨回1000元的物业费。
  对超过一年半以上没缴物业费的业主停水；超过两年以上不缴费的，发律师函！
  手段还是严厉的。
  目前，业委会已发出去200多份律师函，很多不缴费的业主都来缴了，已把4个不缴费的业主起诉到法院，其中两个业主，一个拖欠了5年，一个拖欠了6年。
  范大姐说，业委会跟这两个业主打官司就打了1年多，现在一个打赢了（业主要缴4000多元物业费+5000元滞纳金），另一个因为法院没有判业主支付滞纳金，业委会打算再上诉，一分钱都不能少！
  如果给业主停水，那不是影响到业主的生活？
  范大姐说，物业费里包含公共能耗费，小区是建在山上的高层，用水要通过三次加压再送到业主家里，不缴物业费，怎么能用水？这不是侵犯了其他缴费业主的权利吗？
  在华庭云顶每幢楼的楼道里，都有一张物业费收缴情况公告，缴了费的业主挂小红旗，没缴费的业主空白着。

  业委会成员管理经验丰富
  像管企业一样管小区
  业委会综合顾问老李感叹：酬金制好是好，但对业委会的要求特别高。酬金制不是那么容易搞的！关键是要有一个强大的心脏，即业主委员会！
  华庭云顶业委会共5位成员，其中三人是退休人员，他们把精力都放在了小区。
  业委会还招聘了一个专职秘书、一个出纳、一个会计，除了这些人，也有热心人士加入到小区管理中，称为“顾问”，有文字顾问、技术顾问、综合顾问。
  业委会综合顾问老李说，业委会成员和顾问，基本是杭州人，不是老板，就是企业管理人员，都是经历过风风雨雨的人，管理经验丰富。
  “我们要像管企业一样管小区，把它当做一项事业来做。”老李说，要懂政策、能忍耐、能奉献、会管理。

  物业经理说
  矛盾少了，维修快了
  小区物业经理姓刘，46岁，以前承包工程，2008年应聘到小区当保安，去年当上经理，经历了小区从包干制到酬金制的转变。
  12月12日晚上8点多，给他打电话时，他还在写工作日志，日志每天都要发到业主论坛上，接受大家监督。
  “2009年以前的华庭云顶，跟现在真没法比。”刘经理说，酬金制肯定是好的，一来可以制约物业，二来有多余的资金可以马上投入到小区维护。
  “如果是包干制，物业肯定是利益最大化，有的承包两三年就走了，设施设备维修能拖尽量拖。”刘经理说，再说包干制下的物业公司要用钱很麻烦，比如一盏路灯坏了，要先到总公司批，一个月还不一定能批下来，路灯还没换，业主肯定有看法。
  刘经理说，小区业委会是个蛮有实力的团体，心也很齐，物业其实就是给业委会打工的，虽然年底物业还有5万未付的酬金可以拿，但或多或少要扣一点，一年能拿到一半已经算不错了。

  业主说
  业委会几个人很辛苦
  王先生是第一批住进小区的老业主，他说，小区实行酬金制后，物业很负责，业主也不像以前一样拖欠物业费了，跟物业的矛盾也少了，小区里的设施都修过了，蛮好的。
  业主宫大姐说，小区入住率不高，现在物价也在涨，但小区没涨物业费，业委会几个人很辛苦。她担忧，如果小区开支再涨，人力成本再提高，业委会撑不下去了，怎么办？

三堡移民

很有启示意义，我们运新的业委会和物业管理都应该认真学习。2012年快过去了，请业委会对物业管理这一年的工作给出评价。明年业主的物业费最好能在业委会对物业管理年度工作作出评价后再支付。

天天笑笑

业委会成员管理经验丰富
  像管企业一样管小区
  业委会综合顾问老李感叹：酬金制好是好，但对业委会的要求特别高。酬金制不是那么容易搞的！关键是要有一个强大的心脏，即业主委员会！
  华庭云顶业委会共5位成员，其中三人是退休人员，他们把精力都放在了小区。
  业委会还招聘了一个专职秘书、一个出纳、一个会计，除了这些人，也有热心人士加入到小区管理中，称为“顾问”，有文字顾问、技术顾问、综合顾问。
  业委会综合顾问老李说，业委会成员和顾问，基本是杭州人，不是老板，就是企业管理人员，都是经历过风风雨雨的人，管理经验丰富。
  “我们要像管企业一样管小区，把它当做一项事业来做。”老李说，要懂政策、能忍耐、能奉献、会管理。
********************************************************************************
再一次说明,想要采用"薪酬制"就是需要业委会够专业,而且要业委会的人员有时间,看看上面写的业委会的委员年龄-----业委会副主任范大姐58岁，她旁边还坐着业委会委员老朱（74岁），业委会综合顾问老李（60多岁）

对于一个新的小区,小区的上产证的业主都是小年轻,都是上班的,业委会的委员必须是上产证的人才是业主.
业主的爸妈是不可以选入业委会的.

感觉,这贴里提到的小区,适合老小区.小区存在有经历,有素质的老年业主才行.