房地产须金融创新 房地产是否跨入"金融年"？

书剑飘零

<P> 一种观点认为，央行121号文出台对房地产发展并没有产生很大限制，并非一些人所说的融资上那么困难，这项政策并没使好的企业感到资金短缺。</P>
<P>    继央行121号文件出台后，一系列的土地、金融政策使房地产开发的金融门槛大为抬高。自2004年起，在协议用地制度终结，企业开发及个人住房贷款门槛提高以及央行升息政策变化下，房地产企业希望打开多种融资渠道的呼声日益高涨。与此同时，银根紧缩政策催生出股权融资、项目融资等多种形式的融资合作，并使房地产信托、房地产投资基金及境外投资银行等金融机构加速了涉足房地产业的脚步。有业内人士提出，房地产融资已开始步入多元化发展阶段，2005年，房地产业将迎来“金融年”。</P>
<P>　　房地产亟须金融创新</P>
<P>    实际上，自2003年下半年开始，由于对人民币升值存有预期，大批国际热钱已经进入内地。2004年，在国家宏观调控、央行121号文件要求开发商自有资金不得低于项目总投资的30％，同时收紧建筑施工企业、购房者信贷的政策下，针对房地产业的投资基金、资金及财产信托产品不断涌现，海内外金融投资机构与房地产企业间的融资合作势头明显，业内已有人提出，房地产业进入“金融年”。</P>
<P>    然而，尽管2004年房地产企业的融资动作很多，海内外金融机构也很活跃，但由于缺少国家政策的支持，其“金融年”在宏观调控大背景下，对房地产更多地体现为“卡紧”。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，2005年，国家将会对房地产业在融资渠道上放开一些“出口”，政策上会有所突破，金融创新将是房地产业今年的重头戏，房地产将真正跨入“金融年”。</P>
<P>    业内人士认为，房地产业亟须金融创新。</P>
<P>    一方面是房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负，政府需要多种金融创新。</P>
<P>    另一方面，房地产业发展到今天，特别是商业地产等日益被看好的收益类物业市场的发展，十分需要房地产证券化等多种直接融资方式的支持。基于对商业地产开发市场的新信心，2005年伊始，伟业顾问成立了全国规模最大的专业商业地产代理公司。伟业资产管理公司总经理张晓晋认为，国内商业地产进入强劲发展阶段，但是目前商业地产出现的问题一大半是资金问题。要将商业地产“养成能下蛋的鸡”，比住宅占压资金的时间要长得多。由于现在国内没有专门用于商业地产的基金，商业地产开发运作各环节都缺少金融支持，致使商业地产陷入卖，引发后期整体经营问题，不卖，则出现现金流问题的两难境地，国内房地产金融亟须有大的突破。</P>
<P>    聂梅生对今年房地产的金融创新前景十分看好。但她认为，从商业地产开发启动金融创新难度比较大。政府将有可能首先从给银行带来最大风险、需求稳定的低端产品即廉租屋、经济适用房入手，实现房地产证券化。</P>
<P>    聂梅生说此番话并非空穴来风，据了解，目前全国工商联住宅产业商会正协助建设部相关部门在做这方面的工作。资金密集的房地产市场具有金融属性，特别是存量房这一块。但目前人们在谈到房地产金融问题时，仅仅关注增量房市场，而没有考虑巨大的增量房市场。在启动我国房地产市场之初，已有80％的住房变成了房改房。此后，大量新建的经济适用房、商品房进入市场，到2004年，私有住房的持有率已达26％。</P>
<P>    聂梅生认为，一个健全的房地产市场自有率和出租率应有合理分配，即使在发达的美国、德国，住房的自有比例也只有70％和40％。对于我们国家来说，要达到100％的私有率，低收入群贷款会使银行面临最大的风险。而政府支持银行、金融机构从廉租屋、经济适用房入手，启动房地产投资信托REIT s，通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，进行房地产或房产抵押贷款投资，将这部分住房以出租的方式提供给广大低收入者居住。既解决了大量低收入者买不起房的问题，保证人人能有房住，也使银行规避了风险。</P>
<P>    在启动房地产证券化的同时，为广大投资者开辟了新的投资领域。而且，可以激活存量房市场，改变目前以增量房成本加利润决定市场房价的状况，使存量房的实际价值真正起到指导增量房市场价格的作用。</P>
<P>    房地产开发并不缺钱</P>
<P>    继央行121号文件银根紧缩政策之后，去年3月，国土资源部、监察部又出台了不得以协议方式出让经营性土地使用权的“地根”紧缩政策，规定8月31日后，土地一律实行招、拍、挂，并要求没有交清土地出让金的企业必须在短期内把钱补齐。一时间，房地产业惊呼资金紧缺。有人断言，“8·31”后，由于很多企业资金链断裂，房地产行业将出现“大洗牌”。</P>
<P>    然而，“8·31”大限已过，该交的土地费用都交上了，房地产并未出现因资金紧缺土地被政府收回、行业“大洗牌”局面。钱从哪儿来的？</P>
<P>    据伟业掌握的情况，房地产的资金缺口大量的被民间、机构投资人或境外资本所补充。目前，不少项目所用民间私募基金的比例很大，房地产信托投资也很活跃，此外，美国汉斯公司、新加坡凯德置地、荷兰ING等一批有实力的国际金融机构已经进来几年了，鉴于目前我们国家的相关法律和信用体系尚不健全，国外资本没有采取房地产基金的运作方式，而是通过公司控股、项目控股的方式大举进入房地产领域，且其规模在不断扩大。由于资金流动的逐利性，银行贷款之外的房地产资金缺口并未因紧缩政策被撕开，房地产开发并不缺钱。</P>
<P>    对此，房地产业内、金融界的看法一致。社科院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容认为，央行121号文出台对房地产发展并没有产生很大限制，并非一些人所说的融资上那么困难，这项政策并没使好的企业感到资金短缺。目前，房地产开发的资金主渠道仍旧是银行贷款。因房地产是资金密集型产业，企业都在尽量减轻资金压力、降低资金成本。在现有的多种资金来源中，银行贷款是风险、成本最低的，而其他一些形式融资成本比银行贷款要高，采用不同的融资渠道会影响到房地产开发的利润，这是很多房地产企业最关心的。</P>
<P>    易宪容认为，目前房地产在银行的贷款高达80％－90％，另外，房地产业发展到今天需要证券化的支持，可以通过金融创新开辟更多的融资渠道，以使房地产得以健康、平稳的发展。</P>
<P>    “金融年”更多为呼唤？</P>
<P>    进入2005年，北京国投推出的国内首只房地产基金将赴新加坡上市的消息，以及著名国际投资机构美林集团、摩根士丹利等国际资本纷纷向中国房地产市场抛出绣球的举动，似乎应和了“金融年”的说法。</P>
<P>    有房地产业内人士乐观地认为，直接融资将会成为今后房地产融资的最主要的趋势，间接融资会大幅度减少。房地产证券化、房地产投资基金会很快出现在融资市场。海外资本在房地产业中的比重将会有较大的上升。然而，也有不少房地产界及金融界的人士认为，“金融年”更多的代表了房地产企业的呼唤。</P>
<P>    伟业张晓晋认为，金融格局的转变不是短期调整可以完成的，2005年房地产的主要融资来源不会有大的改变，国内银行仍将是主流。比起上一年，房地产开发贷款不会增加，但个贷数量会增加，房地产市场上的资金投放量会增大，由于资金流动逐利性的驱使，会有更多的民间机构投资和境外资本的进入。</P>
<P>    张晓晋分析，由于目前国内银行不缺钱，推进按揭证券化的可能性不大。而收益类物业的资产证券化，如果按目前的企业税收政策，机构投资人的利润空间十分有限，加上其短贷长投的风险，没有相应的优惠政策将很难实现。</P>
<P>    他预计，真正的房地产“金融年”有望在2006年我国根据入世要求对金融管制全部放开后，在国家政策支持下实现。对于国际资本，虽然国内的房地产企业以及国外的投资者都很想向对接的方向努力，但美林银行邓伟认为，外资银行希望选择有经验有诚信、符合国内法律要求，没有任何不良记录的企业作为合作伙伴。但碰到这样的伙伴，又能有合适的项目合作并不容易。这种对接需要相当的过程。</P>
<P>    另外，“哪里有利润，哪里就有投资”美林注资银泰项目时反复讲的这句话，表明了“国际热钱”强烈的逐利性。国外基金通常要求投资回报达到25％，业内人士认为，在现在的政策和市场风险下，今年国外资本的进入量不会很大。</P>
<P>    去年，银监会对信托公司出台了“窗口指导”型的政策，规定凡是集合类信托在今年都要由以往的核准制改为报批制，银监会可以在审批时否决。并规定，房地产信托的开发商需找两家以上的评估公司进行项目评估，信托成本加大。信托公司在今年普遍感到政策风险的压力。这决定了房地产资金信托在今年不会出现大的突破。然而，基于两年多的积累，北国投、新加坡凯德置地、腾飞以及中国银宏、大连万达等都在致力于房地产基金上市。国内已出现不少REIT s的雏形。北京国投的有关人士认为，在我国产业基金法迟迟没有出台，房地产投资基金缺位于市场的情况下，对“金融年”的呼唤，有利于催生海外及国内房地产投资基金的早日“破壳”。</P>
<P>    清华大学经济管理学院房地产金融系教授王洪也认为，在可以预见的一段时期内，金融政策不会调整的可能性比较大，信贷手段不会放开。这样对于基金进入市场应是利好。(本报记者陆昀)</P>
<P>    新闻链接 </P>
<P>    李伏安评点地产金融：还没有真正进入大发展时期</P>
<P>    在所谓房地产“金融年”里，人们最关心的是经济及金融政策的变化。在日前召开的“2005中国经济政策与房地产发展论坛”上，中国银监会政策法规部副主任李伏安表示，房地产金融在中国还没有进入到真正的大发展时期，房地产金融在中国银行业中的地位和影响将越来越加大，房地产贷款发展还有很广阔的前景。</P>
<P>    李伏安判断，中国总体经济发展已经持续了将近20年较高速度的增长，今后，至少还能有20年连续经济增长过程。前20年的投资主要集中于基础工业方面，而今后20年，基础工业和与改善生活品质、居民消费有关的投资将并重发展。当前，很重要的政策就是鼓励和扩大消费者的消费行为，银行在这20年发展中会有很大变化。现在我国消费贷款占整个金融银行业贷款比重约为15％左右。</P>
<P>    李伏安预计，随着中国金融经济的发展，在15年到20年时间内，整个中国房地产贷款会占银行贷款40％到50％，或50％以上。房地产贷款在2003年是15．8万亿，2005年房贷增长速度预计为15％。如果保守些算，从2003年起，按10％到12％的速度来预测，10年以后到2013年，中国的银行贷款总额将达到40亿万元，房地产贷款能够占银行贷款的35％，个人消费贷款占到35％到40％，房地产贷款将在今后10年增长10倍，显然房地产贷款需要有一个大发展，前景颇为乐观。</P>
<P>    然而，李伏安同时强调，在房地产贷款还没有进入到真正的大发展之前，银监会方面关键需要关注的是在新业务发展中很好地控制风险。不能出现在10年后，银行有14万亿房地产贷款的时候，又形成新的10％或者20％的不良贷款，以致使银行风险加大，给中国经济带来大的麻烦。现在，同样一套房子，其本身价值为1个亿，如果房地产消费的贷款能力是1个亿，这个房子就可能卖一个亿。而如果提供两个亿购房贷款，这套房子可能就卖到1．5亿或者1．7亿。</P>
<P>    表面上看无论买房、卖房的、银行都能在这里挣到钱，但是这样的金融支持很快会把本有着后发优势的房地产市场的价格推高，使消费者、银行、国家经济面临承受不了的风险。
    政府方面很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控的房地产市场，关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。</P>
<P>    李伏安表示，目前，银监会首先是控制央行整个货币供应总量和经济发展速度。从风险角度控制个人借款买房能力，控制单个房子用贷款来购买的程序，以及控制一家银行过度将其贷款集中在房贷方面的规模。现在银行的贷款利率是浮动率，如果上涨，还款利率也会上涨，会影响消费者贷款买房信心，但这不会成为主要的问题。</P>
<P>    下一步，银行会相应推出一些新的金融产品，以解决金融风险。国内金融市场还将提供一些利率衍生产品，帮助消费者对冲利率风险。房地产贷款资产证券化实现后，还会有一些新的房地产贷款风险管理产品逐步在中国市场出现。</P>
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来源:中华工商时报时间:3月17日</P>