如何维权，学习“浅水湾”好榜样

smiledodo · 发表于 2005-3-17 15:38

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 摘自：如何维权，学习“浅水湾”好榜样

浅水湾城市花园(文二路建工医院东侧)的业主们这两天连续在开会，并请律师、记者为自己的利益开始跟开发商正式交涉了。这个楼盘存在的问题跟紫金庭园的存在问题很多是一样的,如围墙与房子间距不满足规范、变压器布置不符合安全要求等。据知情人介绍，他们的组织工作和斗争的策略都做得很好，大致总结如下： 


1/成立业主委员会（筹委会），吸收业主里的各行各业的专业人士、积极分子等成立筹委会维权小组专门负责与KFS交涉的工作。并将筹委会维权小组的人员名单以挂号信的形式邮寄KFS。


2/发动各个业主到现场发现问题，及时取证（以防KFS销毁证据），将各种问题汇总到筹委会维权小组。由其组织相关专业人士（设计、规划、法律等）对上述问题根据法律法规、设计规范等规定进行确认，最后形成书面文件，并在固定网站上发布。


3/筹委会维权小组将问题汇总与要求以挂号信的形式邮寄KFS，并与KFS进行沟通交涉，争取在内部解决。如果KFS态度强硬，适时请律师进入法律程序。


4/房子交付到期，假如问题还没有解决，按法律程序拒收，进入法律程序解决问题，并邀请记者进行深度报道。


紫金庭园的维权行动也已在进行中，开展的步骤跟浅水湾的也差不多，但从目前的情况看仅属于星星之火阶段。主要原因是缺乏人气和渠道，靠几个热心人士在奔波，KFS的态度也较冷淡。本人对存在的问题谈几点浅薄之识：


1/认识业主与信息收集。由于信息不对称，大部分业主还不能联系。业主之间沟通很不方便，严重影响信息的收集。另外没有广大业主的参与，维权行动的声音很微弱，所以属于星星之火阶段。


对策：星星之火可以燎原，从道义上呼吁每个业主尽可能地提供便利，一传二，二传四……通过各种渠道把消息传出去，把声势先搞起来。


2/成立一个公认的组织，如业主委员会筹委会（名字可另定）。公认有两层意思：一是内部广大业主（目前只要有50~100人即可）认可的组织，二是外部KFS知道的组织。组织是开展一切工作的基础。目前虽然没有名义上组织，但实际上已有一批热心业主已在开展工作。但是由于没有一个内外认可的身份，力量单薄，开展工作较为困难和孤单。


对策：近期举行业主大规模聚会成立一个组织。以目前在开展工作的那批业主为基础，再吸收一批业主成立组织的维权小组，考虑工作联系方便将维权小组内的工作成员的名单（最好不要用真名）在网上公布。并将名单和联系方式照会KFS。


3/开展工作。总的策略是：沟通协商、口径统一；有理有据、有伸有屈；先礼后兵、坚持到底！具体步骤可参照上文的2/3/4执行。


对策：挖掘业主既有的人脉渠道，多渠道开展工作。并做好取证工作。


4/进度与计划。第一批交房在明年5月，估计大部分业主会在明年上半年才会关心房子问题，因此可能跟KFS沟通交涉的高潮会在明年3、4、5、6月份。


5/预算。若考虑进入法律渠道，涉及费用等问题。费用问题留给业主聚会时讨论。</TD></TR></TABLE>

smiledodo · 发表于 2005-3-17 15:42

转贴“浅水湾”的维权书
关于杭州市人民政府及相关部门不依法行政
以及浙江中联房地产开发有限公司违规行为的反映

××× :
我们是杭州“浅水湾城市花园”（以下简称：浅水湾）的业主，2002年与浙江中联房地产开发有限公司（以下简称：中联公司或开发商）签订了购买浅水湾一期住宅的合同，并按照购房合同规定如期交付了所有房款。我们早在2001年就开始预订，合同约定的交房期在2004年12月28日之前。广大业主苦等了四年，花费了终其一生的积蓄、透支了其今后十年、二十年乃至三十年的收入，想不到最终等到的却是质量严重不合格的楼盘。而且，更令业主诧异的是，有关政府部门在明知楼盘存在严重问题的情况下不依法行政，违规颁发了相关验收合格证书。
至今，离购房合同规定的交房日（2004年12月28日）已接近一个月。但是，浅水湾小区还存在诸多问题，严重影响入住使用。其中，涉及到杭州市政府相关行政部门不依法行政以及中联公司违规操作、不诚信经营的问题。
一、杭州市人民政府及相关政府部门不依法行政，明显违法地为小区通过验收。
目前，浅水湾城市花园一期还是一个正在建设中的小区，小区西侧宽7米的主通道尚未修建。按照规定，在小区相关配套设施未按照规划建设完成之前，相关行政部门是不能进入验收程序的，更不可能颁发验收合格证。而正是杭州市政府及相关部门的违法行政，在明显违法的情况下，相关部门为这样的不合格小区颁发了验收合格证。
（一）杭州市人民政府违法行政，违法地作出了《关于米市二期旧城改造项目涉及小区道路建设问题的专题会议纪要》（杭府纪要【2004】204号）。这份《会议纪要》是明显违法的。
第一、杭州市人民政府在《纪要》中明确：“同意在暂缓小区道路建设的情况下，先行对该项目进行整体竣工验收并办理相关权证手续”。在国家法律、法规对相关验收手续和验收内容有明确规定的情况下，杭州市人民政府作为执行法律、法规的地方人民政府超越法律、法规的规定，作出在“小区道路（并且是小区主通道）未建设的情况下，先行对小区验收”的会议纪要，是违法的，也是超越杭州市人民政府的职权范围的，这是一份超越政府职权的会议纪要。
第二、《会议纪要》提出的任何一种解决“道路和围墙“问题的方案，均是侵犯浅水湾城市花园一期业主的合法权益的，这也是一份侵权的会议纪要。
1、既然《会议纪要》涉及到浅水湾城市花园一期业主的利益，但会议却未要求业主参加，在程序上就是违法的。
2、按照杭州市规划局颁发的建筑工程规划许可证，浅水湾城市花园西部为宽7米的小区主通道，小区的用地红线越过了老围墙，老围墙的位置将成为浅水湾城市花园的主通道，恢复老围墙本身不能满足宽7米的主通道要求。
3、浅水湾城市花园本身为封闭式小区，若老围墙西侧住户可以通过该小区道路进出，就必然导致浅水湾城市花园为非封闭式小区，这与建设用地条件不符。若杭州市规划局当时把其作为两个小区的共用道路，杭州市规划局、杭州市土管局在确定用地线线时，就不会把宽7米的道路列入浅水湾城市花园的红线范围内。
4、宽7 米的道路是浅水湾城市花园一期的小区内道路，是开发商经过出让手续获得70年的土地使用权的，因开发商已经把一期房屋全部销售完毕，现该土地使用权属于浅水湾城市花园一期业主共同所有。在未征求所有人（即浅水湾城市花园一期业主）同意的情况下，杭州市人民政府无权割让我们业主所有的土地使用权和小区公建配套设施的使用权，更无权代替业主决定与他人共有。
5、老围墙西侧居民本身另有两条通行道路，浅水湾也不是老居民必经的出入口和出入道路，不属于法律意义上的通行权道路。
6、《会议纪要》第二种方案提出：将老围墙西侧住户纳入浅水湾城市花园，更是侵犯了浅水湾一期业主对配套设施的共有权。老围墙西侧住户无权享有浅水湾配套设施的使用权。
第三，《会议纪要》以考虑回迁户为借口，这样的借口更是不值一驳。
浅水湾城市花园一期共有915户，回迁户只占200多户，绝大多数是商品房业主。根据国家的拆迁法以及杭州市的拆迁条例等规定，若不及时回迁，开发商要向回迁户承担违约责任；同时根据商品房业主与中联公司签订的商品房买卖合同，中联公司逾期交房，要按日承担万分之一至万分之一点五的违约责任。所以逾期交房，最终落实法律责任的是中联公司。因此，在不符合条件的情况下，相关行政部门为开发商作出验收合格证，政府实质维护的是开发商的利益，是为了使开发商不承担逾期交房的违约责任。同时，有关政府部门以考虑回迁户的回迁为借口，但是那样就可以向回迁户交付质量不合格的产品吗？就可以向其它的商品房业主交付质量不合格的产品吗？这根本就是不顾群众利益的表现。
（二）相关行政部门依据杭州市人民政府违法作出的杭府纪要【2004】204号文件，违法地为浅水湾城市花园一期通过了相关验收。
首先，规划、消防、建委、园林、环保、人防、卫生、环卫等政府政府部门是明确依据杭府纪要【2004】204号文件，在小区未建设完成的情况下先行对小区进行单项验收的，如拱墅区规划局明确答复业主：“反映人投诉的未竣工一段道路和围墙位于浅水湾城市花园东南入口处，该处用地与隔壁小区接壤。建设单位（中联公司）因为此项目所引发的与相邻小区的矛盾由来已久，导致该道路和围墙一直无法实施，规划部门因此一直暂扣该项目不予通过规划验收。在此期间，相关部门为处理建设单位和相邻小区的矛盾也多次召开了协调会，根据2004年10月31日杭州市政府副秘书长王光荣主持召开的协调会会议纪要，同意在暂缓小区道路建设的情况下先行对该项目进行整体竣工验收，并办理相关权证手续。规划部门经现场查看，在该项目其它方面符合规划要求的前提下，于2004年12月6日办理了该项目规划验收合格手续。”而其它相关部门如消防、建委等也明确是依据《会议纪要》作出验收的，这在程序上是违法的。小区全部建设竣工，才是进入相关验收的前提。而正是杭府纪要【2004】204号文件，不但忽视了小区主通道未建设的情况，更使得有关行政验收部门在杭州市人民政府会议纪要的威摄下，对其它应该合格把关的事项，也不予以把关。
其次，相关行政部门的单项验收在实体上也是违法的。
1、杭州市规划局的违法之处：
（1）在西南侧宽7米的道路未建设情况下进行验收违法，按照浙江省实施《中华人民共和国城市规划法》第28条的规定，道路的建设属于规划局的验收范围。
（2）变配电箱由地下改建在地面绿化带上，验收前未经行政审批进行变更，验收时与建筑工程规划许可证不符。而且，变配电改建在绿化带上，其噪声、辐射对周围环境产生影响，且具有极大的不安全因素。
（3）绿地改为消防登高处，验收前未经行政审批进行变更，验收时与建筑工程规划许可证不符。
（4）在未进行质量验收情况下进行规划验收，程序不符。
（5）开发商实际建筑面积超过建筑工程规划许可证核定面积，在未进行行政处罚前颁发规划验收合格证，程序不符。
（6）在红线范围内仍有临时建筑和违章建筑未拆除，在未经行政部门批准保留前通过规划验收违法。
（7）在无审批后跟踪管理单的情况下进行验收。
（8）建筑立面与设计图不一致。
（9）室内外地坪标高不符合设计要求。
（10）给水、排水接入点走向与施工图不一致。
（11）无质检、消防部门同意投入使用的证明件前进行规划验收，程序不符。
（12）开发商在2号楼，3号楼，4号楼之间建筑的地下汽车库的建造未经规划审批，属违章建筑，规划予以验收合格明显违法。
（13）杭州市规划局在2001年向开发商颁发了建筑工程规划许可证，而在2004年10月规划局又另行向开发商颁发了同一号码但面积不同的建筑工程规划许可证。对行政许可的变更，杭州市规划局未依据《行政许可法》张36条的规定，告知利害关系人（即浅水湾城市花园一期业主），更未告知浅水湾城市花园一期业主有陈述和申辩的权利。在原许可证已失效的情况下，杭州市规划局又凭2001年的建筑工程规划许可证对小区进行验收，这更是违法的。
2、杭州市公安局消防支队违法之处：
在整个小区的主通道未建设的情况下通过消防验收，消防部门是全然不顾浅水湾城市花园一期业主的人身、财产安全的。整全小区东侧只有一条宽不到4米的消防通道，这只是一条单行道路，车辆不能交汇。小区西侧的道路承担着重要的消防通道功能，没有西侧主通道，整个小区不能形成环形的符合消防要求的道路，尤其是4号楼，消防车根本不能到达。浅水湾城市花园一期业主共有900多户，若发生火灾，整个小区的人员无法疏散。
虽然，消防部门对浅水湾城市花园一期业主提出的是具有整改意见的消防验收合格证，但是在浅水湾城市花园一期在根本上就不符合规定的情况下就验收合格，这本身就是违法的；同时虽然提出了整改意见，但对整改情况并未按规定进行复核验收；按照规定，在进行消防复核验收前开发商不得交付使用，但是在业主明确向消防部门反映开发商已经在未经消防部门复核验收前就将房屋交付使用，并且开发商对已经交付使用也当面认可的情况下，消防部门一直未依据相关规
3、杭州市建设委员会的违法情况：
（1）基础设施的验收如道路，不但属于规划部门的验收范围，更是建设管理部门的验收范围。在浅水湾城市花园一期业主多次向杭州市建设委员会反映该小区主通道未建设，杭州市建设委员会也明知此问题的情况下，不顾浅水湾城市花园一期业主的利益，继续为开发商作出配套设施验收，明显是违法的。
（2）一期的自行车库根据规定，地上自行车位每户应不少于2.4平方米,若是地下自行车位,每户不少于3.6平方米。而对车位的验收，首先应是由交警部门对符合标准的面积予以确认，但杭州市建委在交警部门未验收的情况下，先行对全部配套设施作出了验收合格的验收意见，程序违法。同时，据向交警部门了解，一期符合要求的自行车库只有1500平方米左右，而这远远低于一期应配足3000多平方米的自行车库的要求，所以建委的验收在内容上也是违法的。
4、杭州市园林文物局的违法之处：
开发商并未按照规划许可证上的绿化图进行绿化建设，如未经审批，绿化带上建设了多个变配电箱；原2号楼、3号楼（现为3号楼、4号楼）之间的绿化带改为了地下汽车库出入口；现4号楼前规划图上的绿化带在绿化验收时为施工废土，并非为绿化带，绿化部门仍作为绿化验收，绿化验收后，又被开发商改建成了消防登高处等等。在开发商存在明显违法的情况下，杭州市园林文物局为其通过绿化验收也是违法的。
以上只是列举了部分行政部门的违法验收情况，而行政部门的违法情况远远不仅上面所列举的几点。
我们认为，杭州市人民政府及相关部门作出的与小区验收有关的会议纪要、验收合格证等是与党和国家倡导的“加强执政能力建设”、“依法行政”、“效能建设”和“创造和谐社会”背道而弛的，也是明显违法的，更是对业主、居民安全和合法权益的严重忽视。我们业主对相关行政部门的作为以及工作结果表示强烈质疑！
二、开发商的违规操作，不诚信经营。
浅水湾城市花园由浙江中联房地产开发有限公司建设。开发商在整个楼盘的建设和销售中，除存在以上与政府部门有关的验收问题外，还存在以下欺诈和不诚信行为：
1、中联公司在合同及楼书中承诺了有如下配套设施，具体包括：电子巡更、红外线报警和闭路电视监控等安全管理系统，4000平方米会所，古新河水引进小区，城市供热管线系统24小时热水，河畔垂钓区，部分房屋的供暖设施，一年四季可以观看到的游鱼戏水的优良水质，10000平方米的绿化，国际物业管理公司的物业管理，游泳池，网球场，卫星电视，室外背景音乐系统等。目前，除有电子巡更系统、室外背景音乐系统和小部分绿化带外，其它均未建设。
2、将规划时明确告知因采光问题不能作为住宅销售的7套房屋销售给业主，并要求业主放弃采光权。
3、在一期早已全部销售的情况下，违反法律，未经业主同意，在2004年8月25日以一期的在建工程向建行吴山支行申请抵押贷款2.28亿元。
4、自行车库在技术上不符合国家规范，在面积上不符合国家规定的最低面积标准，只能达到国家规定最低面积标准的一半左右，开发商现要求一期业主等二期的自行车库补足面积后再使用。
5、新老小区混合。老小区包括：三管弄老住宅、公安厅宿舍。从目前情况来看，将都纳入浅水湾物业管理范围，共用浅水湾新小区。这严重侵害了新业主的合法权益。
2005年1月19日，中联公司虽然向浙江省消费者协会就业主的投诉进行了回复，但其回复内容避重就轻，不能解决实际问题。（省消费者协会认为，关于道路的问题，开发商是不能转嫁给消费者的。开发商违约必须承担法律责任，其中的原因，不能成为转嫁给消费者的理由。并且，无论拿到多少张验收合格证，只要现状是不合格的，就必须整改。）
三、关于杭州市信访局协调会。
2005年1月13日下午，杭州市信访局主持召开了协调会，市信访局、建委、规划局、国土资源局、消防部门和米市街道居委会相关负责人、业主代表、中联公司负责人、三管弄居民代表等参加会议。协调会并没有就业主关注的几个重要问题达成具体意见。至今，市信访局都没有书面或口头告知业主关于协调会的具体结果或后续措施。
业主对于协调会的几点疑问：1、三官弄居民代表也参加了协调会，但市信访局却唯独没有介绍。不知是否刻意隐瞒？2、除业主代表外，相关各方在协调会之前已开会商量，并且对各自的回答口径作了统一，在会议前已经作了演习。3、会后业主代表在市信访局的要求下离场后，相关各方留在会场继续开会。4、会上不少行政部门都认为目前小区还存在使用上的问题。但是，对于涉及到的具体问题，却存在推诿现象。
协调会上，市信访局的同志明确会给业主答复意见。协调会后，在开发商已经明确是在实施《会议纪要》所提出的第一种方案的情况下，杭州市信访局仍然答复业主还未确定解决方案。
鉴于上述情况，我们业主有充分的理由认为：这是一次愚弄业主的会议，是一次形式上的会议。在涉及到群众切身利益的问题上，政府部门是在搞形式、走过场。
四、目前小区相关设施整改的现状。
（一）西侧围墙。中联公司于1月19日起开始修复老围墙，但是将在中间开三个朝西的门。事实上，是在按照《会议纪要》提出的第一种方案在实施。19日下午，业主代表致电中联公司负责人、项目办公室和售楼处询问详细施工方案，都推说不知道具体情况。
（二）其他相关配套设施。目前，中联公司并未向业主出示整改方案或已经开始整改。
五、业主的要求。
（一）撤销杭州市人民政府作出的杭府纪要【2004】204号文件及相关行政部门所出具的验收合格证明。
（二）责令开发商按照国家法律、法规及规划等重要条件进行整改；并在整改完成前，确定浅水湾一期楼盘不符合交付条件。中联公司应尽快制定具体的整改方案，整改方案应事先征求业主意见。
相关配套设施应尽快整改落实。一期业主应该在交房时拥有中联公司所承诺的合格的、通过正规验收的相关配套设施。很多业主当初购买浅水湾，就是考虑到中联公司宣传楼盘有大面积的绿化带、会馆、游泳池、网球场、24小时热水（当初，这些设施在附近的楼盘基本不具备）。但是目前，中联公司却以不实用为由单方面不建设上述设施；且在多处房屋前后设置了配电箱。
（三）在开发商整改后，政府相关部门严格按照有关规定进行验收。
（四）严肃查处相关部门存在的不依法行政行为，以及可能存在的腐败行为。相关部门看待问题、处理问题应合乎法律规定，照章办事，秉公执法，不应敷衍了事，也不能带有个人主观认识和偏见，绝对不允许主观意识凌驾于法律法规之上。有关部门必须对不符合规定的验收行为负责，在明知道开发商交付的楼盘不符合交付条件的情况下，以市政府会议纪要为验收准则，丧失了依法行政和监督执法的基本职能。比如，市建委作为建设主管部门，没有依法监督开发商进行整改，也没有依法作出相关答复。又比如，市国土资源局参加市信访局协调会的官员居然说：个人认为目前的路是可以使用的（如果这样，行政法规还有存在的必要吗？什么是可以使用的道路？900多户在这么狭窄、不是循环的路上进出，符合国家规定的住宅建设交付标准吗？）。米市居委会的干部说：作为我们居委会办事来说，最好小区之间没有围墙，这样办事比较方便。（如果这样，封闭式小区还有存在的可能和必要吗？）
（五）由中联公司承担逾期交房的违约责任和未按合同及楼书进行配套设施建设应承担的违约责任。鉴于开发商因为自身原因不能按期交房（在规定的交房日期，道路、围墙未按期建设完成，配电箱、绿化带、会馆、游泳池、网球场、24小时热水等未按合同落实，小区内道路不符合消防要求，房屋结构未按图纸实施，房屋质量存在很多影响实际使用的问题），要求开发商承担违约交房的责任，按照合同规定支付业主违约金。
（六）建议成立浅水湾南区。不但三官弄不能划入小区，公安厅宿舍更不能与浅水湾城市花园并为一个小区，这并不是简单的物业管理费的问题。由于浅水湾一期与二期、三期相互分开，也与拆迁户的回迁楼分开，并与公安厅宿舍共同使用位于花鸟市场的边门，因此给浅水湾的物业管理带来很多问题。所以，不论二期、三期最后会怎么封闭，按照现状浅水湾花园是不可能完全独立的。建议把一期2——11号楼单独划为浅水湾南区，隔离三官弄与公安厅宿舍，实行封闭式管理，并且按照规划要求建设小区大门，同时拆除小卖部等违章建筑，建设小区后门及边门。将位于花鸟市场的边门作为整个浅水湾小区名义上的“大门”，这样可以在不侵犯全体业主合法权益的情况下，使各期的业主真正承担自己所属区块的物业管理费用，并且有利于小区管理。
（七）关于中联公司重复收取物业维修基金的问题。中联公司应向涉及到此问题的业主明确解释原因。若确实违反规定重复收取，应尽快返还业主。同时，杭州市房屋管理局及物业维修基金中心应协同监督落实。
（八）关于地下车库产权问题。小区地下车库产权属于业主共有，开发商不能随意处分他人财产。《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》明确，小区地下车库为列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施，不计入公摊面积的配套设施，成本包含在商品房价格内。

附件：
1、杭州市政府《关于米市二期旧城改造项目涉及小区道路建设问题的专题会议纪要》（杭府纪要【2004】204号）
2、2004年12月28日交房时的现场照片（之前相关政府部门已经通过了验收）
3、杭州市信访局协调会主要内容记录
4、《杭州楼市：172户业主状告7大机关》（《21世纪经济报道》，2005年1月20日）

授权律师：
郎立新律师（13505814612）（经部分业主签名授权）
业主代表联系方式：
杜会云（13805730651）
李朝平（13858083488）
夏益武（85516110）
郑 炜（13067896857）
杨 光（13968116788）

 杭州浅水湾城市花园部分业主
 2005年1月24日

xiaobaiben · 发表于 2005-3-20 18:34

必须维权，必须叫真，必须专业，必须团结！

杭城随遇安 · 发表于 2005-3-23 16:10

拍手称快!业主们团结起来!

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