杭州首例涉及《物权法》的官司昨日开庭

秀水茶

花钱买了3年优先停车权，却在固定泊位停不了几次车，期间在事先不知情的情况下还被告知固定泊位被取消了。对此，家住西湖文锦苑的王女士夫妇将小区物业公司告上法院，要求对方按消费者权益保护法规定“退一赔一”，并承担案件相关诉讼费用。这是杭州公开的首例涉及物权法的诉讼，西湖区法院特地组织20多名人民陪审员，昨天上午到庭旁听这起新型和复杂的案件。　　
        庭审：物业否定原告所指的欺诈行为
　　“交了3600元向物业购买了3年的固定泊车位，却经常要像打游击一样找车位停车。”王女士夫妇俩均为工程师，代理出庭的唐先生(王女士的丈夫)说，自己家住文锦苑小区西边，购买的47号车位却经常停着别人的车子，没办法他只得到东边找停车位。他称，3年来在固定车位只停过20多次车。
　　去年1月18日，物业方面以业主委员会取消地面固定停车位通告为由，拒绝承认小区所有地面固定停车位的地位和权利。唐先生认为，在没有征得他同意的情况下，物业单方面取消合约，违反了《消法》有关规定，因此物业公司应赔偿他各项损失总计7980余元。唐先生还指出，物业公司的做法属于骗取消费者预付款的行为，涉嫌欺诈。
　　物业公司对唐先生交纳预付款并取得固定泊车位优先停车权并无异议，但认为，预交还是分期交纳停车费，停车位固定还是不固定，物业都是根据业委会的决定和授权执行的，自2003年12月业委会成立至今，因业委会不是独立法人，没有独立账户和财务人员，收入均由物业公司代管。
　　物业公司方还认为，“物业不是以自己所有的泊位提供泊车服务，这与社会上的收费停车场完全不同。”他们与业主之间的关系不是经营者和消费者关系，并且小区停车位的使用方式及其变更，物业公司都无决定权，因此不存在消费欺诈的问题。
　　背景：优先停车权曾被称杭州首创
　　文锦苑小区地下停车库目前只有300个车位，地面停车位150个，而住户有800多户。
　　早在2004年6月，经过文锦苑业主委员会提议通过，物业在小区内150个地面停车位上划出了50个作为固定停车位，召集小区有车业主公开抽签摇号，并现场公证。
　　包括王女士夫妇在内的50位业主通过抽签，幸运地取得了固定泊位的优先停车权，以每年1200元的费用，向小区物业一次性支付了3600元的固定泊车服务预付款。
　　这就是如今在杭州很多小区都流行的“优先停车权”，在当年可是个新事物，文锦苑曾因这个“杭州首创”而一度被认为找到了解决小区停车难的有效途径。
　　然而在杭州首个实行“优先停车权”的文锦苑小区，在之后的管理中也不断遭遇麻烦。
　　“如今小区800多户人家共有900多辆私家车”，小区现任物业管理处主任赵民大倒苦水，“随着小区车辆不断增多，车位越发吃紧，‘优先权’无法保障，难以协调，一些没有抽到优先停车权的业主认为，取得固定泊位的业主经常占着泊车位不停车，而相当部分有车的业主却因为找不到车位而发愁，这既造成泊位资源浪费，又造成业主与物业之间关系紧张。去年初经过业主委员会表决通过，我们撤销了原有的停车管理办法，并张贴了通告。”
　　至此，“优先停车权”在文锦苑黯然退场，而此时离王女士夫妇的3年优先停车合同到期还有14个月。赵民表示，取消优先权制度后，实行每个停车位每天收费4元、谁先到谁先停的地面停车管理措施(车位停满后，物业在门外张贴告示，其余车辆不能入内停放)。
　　今年6月，矛盾骤然升级。由于原有的3年合同期限到期，而王女士夫妇因先前的矛盾而拒绝缴纳每天4元的停车费，物业保安索性禁止他们将车开进小区，由此王女士夫妇多次与保安发生语言冲突。据小区物业负责人称，王女士的丈夫两次强行扳断道闸冲卡，小区保安前去交涉，原告竟把保安撞倒在地。因此，物业公司以财产损害为由提起民事诉讼(17日上午在西湖区法院开庭)。
　　探讨：《物权法》能否解决停车纠纷
　　在昨天的庭审过程中，物业公司方多次提及《物权法》74条、78条并阐明自己的立场，认为根据物权法规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，而业主大会和业主委员会有权对车位的使用方式作出决定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　因为该案件具有普遍的社会意义，又与前不久刚刚实施的《物权法》关系紧密，西湖区法院特别邀请了该院20多位人民陪审员旁听了案件的审理，并在庭审后就该案展开激烈讨论，焦点集中在两个方面：其一，将小区物业作为主体告上法庭，是否适合？其二，取消固定车位的程序是否合法？另外，就是第三方(业主委员会)的决定对合同双方(业主和物业)是否有效？
　　“物权法实施以后，业主、业委会与物业之间发生纠纷涉及的法律关系将越来越成为热点。”一位参与讨论的法律界人士指出，《物权法》并未就此问题给出明确说法。面对小区管理中出现的新难题，法律适用上值得商榷，但如何达到法律效果与社会效果的统一，也是当前面临的一个问题。
　　此案，原告方明确表示拒绝庭外和解。因此，各界关注并期待着最终的判决结果，它将对今后的类似纠纷解决产生影响，并具有示范意义。
来源： 今日早报 　作者： 西法 张高峰 陈洋根 　编辑： 沈莹茜