业主委员会的组建与运作流程

lcn510

<P>业主委员会的组建与运作流程</P>
<P>基本概念
一、 业主
业主即房屋所有权人，拥有其名下的物业，依法享有相应权利并履行相应义务。
业主在物业管理活动中的权利主要有：
1、 参加业主大会会议，享有表决权；
2、 业主委员会成员的选举权和被选举权；
3、 监督业主委员会的工作；
4、 监督物业管理企业履行物业服务合同的情况；
5、 监督物业共用部位、共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）的管理、使用；
6、 法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中的义务主要有：
1、 遵守业主公约、业主大会章程；
2、 遵守物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；
3、 履行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会做出的决定；
4、 照国家有关规定缴纳维修基金；
5、 按时缴纳物业服务费用；
6、 法律、法规规定的其他义务。
二、 业主大会
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。
业主大会履行下列职责：
1、 审议、修订业主公约和业主大会章程；
2、 选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作；
3、 选聘或者解聘物业管理企业；
4、 审议维修基金续筹、使用方案，并监督其实施；
5、 听取和审议物业管理工作报告；
6、 制定、审议和修改所在物业管理区域的物业维护、使用等方面的规章制度；
7、法律、法规或者业主大会章程规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会会议制度：
1、 业主大会会议应当有物业管理区域内代表1/2以上投票权的业主参加，方可召开，业主可以委托代理人参加业主大会会议；
2、业主大会做出的决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出修改业主大会章程、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹、使用方案的决议，必须经代表2/3以上投票权的业主通过；
3、 业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会章程的规定召开。经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议；
4、 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，业主委员会应当做好业主大会会议记录；
5、 业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决议不得与法律、法规相抵触。
三、 业主委员会
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列指责：
1、 召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2、 与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
3、 听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
4、 监督业主遵守业主公约；
5、 业主大会赋予的其他职责。
业主委员会制度：
1、 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案；
2、 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生；
3、 业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。
4、 业主委员会应当依据《中华人民共和国物业管理条例》（征求意见稿）和所在地物业管理条例的规定履行职责，并督促全体业主遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约；帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题；接受市和区县房地产管理部门的管理、指导，接受街道办事处、乡镇人民政府的监督，配合社区建设和管理。
业主委员会的组建
一、 建立筹备小组
《中华人民共和国物业管理条例》（征求意见稿）规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。在一个物业管理区域内，有两个以上业主且交付物业买受人的物业建筑面积达到50%以上的，建设单位应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主所拥有的物业建筑面积确定。组建业主委员会的第一步是由物业所在区、县房地产管理部门和住宅出售单位牵头成立筹备小组。
二、 拟订组建方案
筹备小组成立后，首要的任务是拟订组建业主委员会的方案，明确组建业委会的相关事项。
1、 明确召开业主大会的形式、时间、地点和内容。
2、 明确业主代表的资格、人数、名额分配和产生的方式。
3、 明确业主委员会组成人数，委员的资格、人数、名额分配和产生的方式。
4、 明确起草业主委员会章程、业主公约和会议文件的要求和程序。
5、 明确产生业主代表的程序。
6、 明确产生业主委员会候选人的程序。
7、 明确选举业主委员会委员的程序。
8、 明确选举业主委员会主任的程序。
9、 明确报主管部门核准登记的程序。
10、明确会务筹备有关事项。
    11、编制组建业主委员会的计划表。
三、 实施组建方案
组建方案一旦讨论通过，筹备小组便应按计划组织实施，以确保业主大会如期召开，确保业主委员会如期选举产生并正常开展工作。实施组建方案时筹备小组关键要注意做好以下几项工作：
1、 保持筹备小组的正常活动和筹备小组成员的稳定性。
2、 保持筹备小组之间、与业户之间、与行政主管部门之间以及与物业管理公司之间的相互沟通。
3、 严格控制按计划的各个节点进行运作。
4、 发挥行政主管部门和街道、居委会的协调作用。
5、 发挥物业管理公司专业管理服务的作用。
6、做好舆论导向和公开宣传报道工作。
    业主委员会的运作
    一、业主委员会会议
    业主委员会会议一般一季度召开一次，也可以由业主委员会主任根据工作需要召开临时会议。业主委员会会议由主任或者副主任负责召集。有二分之一以上委员提议的，业主委员会应当就提议内容召开会议。
    召开业主委员会会议，应当提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。业主委员会会议应当做书面记录，并由主持人签字，涉及重要事项的会议应当由全体出席会议的人员签字。业主委员会讨论物业管理重大事项，应当邀请所在区、县房地产管理部门和居委会参加，可以邀请业主、使用人代表列席；业主委员会应当充分听取房地产管理部门、居委会、业主、使用人代表的意见。业主委员会做出的决议、决定，应当向全体业主和使用人公告。
二、业主委员会内部管理
业主委员会的内部管理，如业主代表的补选与调整，业主委员会委员的缺额补选，业主委员会委员的停任和罢免，业主委员会诉讼及其诉讼费用，业主委员会活动经费及其管理，业主委员会公章管理等事项，应在业主委员会章程中明确约定或规定。业主委员会的内部管理应严格遵守业主委员会章程进行运作，做到自治自律，合理合法。
三、选聘物业管理公司
    业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。业主委员会应当在区、县房地产管理部门核准登记之日起三个月内，与选聘或续聘的物业管理企业订立物业管理服务合同。
    业主委员会可以通过招标或其他方式选聘物业管理企业。并依据《中华人民共和国物业管理条例》、所在地物业管理条例与其订立、变更或解除物业管理服务合同。合同订立之日起三十日内应当报所在地区、县房地产管理部门备案。
业主委员会签署合同的期限，一般不超过业主委员会的任期，但考虑物业管理的持续性、有效性，避免物业管理的短期行为，也可适当延长。
四、支持、配合、监督物业管理
业主委员会和物业管理公司是物业管理服务活动中最主要的两个法律主体。业主委员会与物业管理公司在物业管理业务中属于聘用和受聘的关系；在物业管理委托合同中表现为甲方和乙方的关系；在劳务商品市场中表现为买方与卖方的关系；在创建文明住宅小区过程中表现为合作共建的双方；在民事上是各自平等的主体。尽管双方对物业管理服务的理解有时可能存在观念上的差异，但共同点都是为了把物业管理服务工作做好，因此，业主委员会既要监督好物业管理公司的工作，更要支持和配合好物业管理公司的工作，争取双赢对业主最有利。
五、接受主管部门的指导与监督
业主委员会要主动接受行政主管部门的指导与监督，保持组织的合法运作，履行业主自治管理的职责。区县房地产管理部门应当依靠街道、居委会，对所辖区域业主委员会工作加强指导检查，帮助业主委员会建立健全各项管理制度，定期对业主委员会进行法规业务培训。在一个物业管理区域内，可以组织建立由房地产管理部门、业主委员会、物业管理企业、街道办事处、居委会等参加的联系会议制度，定期通报法规、规章和规范性文件，沟通各方面情况，研究处理业主、使用人的意见和建议，协调解决物业管理中的疑难问题。
六、业主委员会的换届、变更和注销
1、业主委员会的换届选举
    业主委员会任期届满前三个月，区、县房地产管理部门应当督促业主委员会建立换届选举筹备组。筹备组由本届业主委员会委员、部分业主代表和房地产管理部门、居委会代表组成。筹备组召集人由业主委员会主任担任或筹备组人员推荐。筹备组中的业主代表人数一般不低于四分之一。
    业主委员会换届选举工作应当在区、县房地产管理部门指导、监督下进行。业主委员会任期届满前三个月，换届选举筹备组应当按照第一届业主委员会选举程序，做好协商推选产生新一届业主小组、业主代表和业主委员会候选人等筹备工作，并在业主委员会任期届满前一个月召开业主委员会换届选举大会，由本届业主委员会和物业管理企业分别作任期或者聘期内的工作报告，大会投票选举产生新一届业主委员会委员，审议通过新一届业主委员会章程和业主公约。
    2、业主委员会的变更登记
    新一届业主委员会在换届选举产生之日起十五日内，应当持规定文件向所在地区、县房地产管理部门办理换届登记手续。经区、县房地产管理部门核准登记的具体事项发生变更的，业主委员会应当在发生变更之日起十五日内，持原核准登记的文件资料、变更登记申请书和证明材料向所在区、县房地产管理部门办理变更登记手续。
3、业主委员会注销登记
业主委员会有下列情形之一的，应当向所在地房地产管理部门办理注销登记手续：
1） 分立、合并的；   
2） 物业管理区域房屋全部被拆迁或灭失的；   
3）由于其他原因终止的。
业主委员会注销登记前，应当在所在区县房地产管理部门指导监督下，做好全体业主共有和业主委员会的财物等清算工作，在清算结束之日起十五日内办理注销登记。
    申请注销登记，应当提交业主委员会负责人签署的注销登记书和清算报告书。房地产管理部门准予注销登记的，发给注销证明文件，收缴业主委员会登记证书、印章。
    4、业主委员会换届移交
    新一届业主委员会经区、县房地产管理部门核准登记后十日内，原业主委员会应当将任期内所形成的档案资料以及财物移交给新一届业主委员会，并做好交接手续。业主委员会分立、合并的，其档案等资料应当移交给相应的业主委员会；业主委员会因物业管理区域房屋全部被拆迁或灭失注销的，其档案等资料应当移交给所在地区、县房地产管理部门；其他剩余财产，法律法规另有规定的，按照有关规定处理。</P>