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《商品房屋租赁管理办法》已于今年2月开始施行。施行这个办法,对于规范商品房屋租赁市场,以及提高租房率指租房住的居民占居民总数的此重,都将产生重要作用。近来,不断有探讨租房率和自有住房率指居住自有住房的居民占居民总数的此重的文章发表。有人估计,经过10~20年的发展,我国租房率将达到50~60%。这种观点不具备现实基础。
我国农民基本上有自有住房。通过几十年的城镇化发展,农民占全国总人口的比重,由1949年的90％转变为2005年的70％。而城巿居民通过“房改”,到2005年自有住房率超过80%,如按租房率应包括农民在内的国际口径计算,当年全国的租房率在10%以下。如果只算城市的租房率,也在20%以下。
根据各国的经验,提高租房率主要有6个条件:一是加快经济和科技发展,逐步形成加快人才流动的社会条件。二是加快城镇化进程,逐步减少农民的比重。三是加快住宅建设,逐步达到住宅富裕和有较大比重的出租住宅。四是大力推行租售并举,积极创造良好的租房环境。五是改变人们的住房习俗和住房观念。六是逐步增大廉租屋含公租房的比重。以上每个条件都要经过长期努力才能实现。
可见,我国将在保持社会、经济持续较快发展,加快城镇化进程和努力增加保障房比重的基础上,逐步提高租房率。第一步,争取在一个不太长的时间里,将城市租房率提高到30%左右。如果届时农村人口降至40%,则全国租房率将接近20%。第二步,再经过一段时间的发展,将全国租房率提升到相等于英、美两国的目前水平,即30~32%。
从国际上来看,世界各国租房率的基本态势为:发达国家租房率比较高,发展中国家的租房率很低。
发达国家租房率约为30~69%。与之相应,自有住房率约为31~70%。其中,有些人口多的发达国家,例如英国、美国、意大利、日本和法国,租房率稍微低一些,他们的租房率分别为30%、32%、32%、39%和40%。
发展中国家的租房率普遍低于20%,并有不少国家低于10%。与之相应,自有住房率普遍地高于80%。其中,不仅亚、非、拉不少发展中国家的租房率低于10%,欧洲的阿尔巴尼亚、保加利亚、爱沙尼亚、马其顿等国的租房率也低于10%。
发达国家居民租房率高有6个主要原因:一是城市化水平高,拥有自有住房的农民占全国居民的比重很小。二是经济、科技、产品更新换代和产业结构调整快,需要加快人才流动。人们在易地调换工作之初的一段时间里都会租房住。三是许多西方国家的空房率达到10%左右即每100套存量房有10套空房,有充裕的出租房。四是租房的法制和管理健全,既保证出租住房的完好运行,又严密地规范了出租人和租房人的法律责任。具有良好的租房条件。五是住房观念不同。在西方发达国家的城市居民中,80%以上的高中收入者都有购房能力。但许多人选择租房住的主要原因是工作流动的需要。这就出现了一些西方国家平均每个人一生要换7次工作和换7次住房的情况。六是政府的经济实力强,有能力为占城市居民18~20%的低收入者,提供享受政府补贴的廉租屋。
发展中国家租房率低也有6个主要原因:一是城市化程度低,拥有自有住房的农民比重大。二是经济和科技比较落后,尚未形成一个大量人才流动的社会条件。三是城巿住房供应比较紧张,没有充足的住房出租。四是市场管理水平不高,出租环境不够良好。五是住房观念不同,不仅农民“安土重迁”,而且城市居民也把拥有自有住房看成是富有和事业有成的标志,因而不少人为拥有自有住房而奋斗终生。六是政府的经济实力弱,只能为百分之几的最低收入者提供甚至不提供廉租屋。
我国是一个人口众多的大国,在经过几十年发展、全国租房率达到英、美两国目前水平以后,是否仍要再进一步地提高租房率,现在很难做出准确判断。只能留给届时的政府和人民,由他们根据当时的主客观条件做出决定 |
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发表于 2013-1-8 10:11
