2005杭州二手房市场房价走势细析

书剑飘零 · 发表于 2005-3-29 09:20

2005年03月29日 00:44:25 杭州网
[回顾] 

2005年杭州的二手房市场依旧会保持持续发展的势头，尤其是中高档二手房成交比重将放大。 

2004年，杭州二手房市场曾一度大幅滑坡，成交量急剧萎缩，自去年9月开始，由于杭州市暂停了《出售自有房屋征收个人所得税》及政策调控等原因，抑制已久的购买力再度释放，二手房市场人气高涨。据统计，购买二手房的客户结构中，主要目的是为了改善住房条件的约有50%以上，占据了相当大的比例；作为外地人才引入的部分白领阶层和落户杭州的大学生及其他外地群体（且其中很多为投资客户），亦有一定的比例。受购买力释放的刺激，成交均价呈现出明显的增幅，10月份增幅尤为明显，这是由于中心区域成交量放大以及次新房价增幅明显所致。 

2004年10月29日首次加息，对杭州二手房市场交易量略有影响，但幅度不大，主要是投资客户吞吐有所顾虑，自住型购房者暂时受到影响接着又继续按原计划购房。二手房市场交易量仍较大，并出现价格上涨的现象。 

这种态势在2005年将继续保持，根据2005年1—2月份的最新数据统计显示，2005年2月份成交均价指数比2004年2月份同期上涨约23.7%， 

[区域分析] 

再来看一下2005年1—2月份的数据统计资料，杭州市各区域二手房无论是成交均价指数还是挂牌均价指数仍有一定幅度的上涨（只有城东区域挂牌均价指数2月份有轻微的降幅），土地的稀缺性是支撑房价上涨的主要因素。预计在相当长一段时间里，二手房市场无论是成交量还是价格还都将持续上扬。 

城西地区的成交均价指数仅低于城中地区，2月份为7654元/平方米，挂牌均价指数达到8620元/平方米。虽然，2月份该地区的成交量低于1月份，仅占总量的9%。但从市场总体情况来看，城西区域因其独特的人文居住环境和多年沉积下来的良好区域概念，依旧是二手房成交较为频繁的板块。 

作为市中心的城中区域，中高档二手房并没有因为房价的大幅上涨而受到制约，反而显现出比较旺盛的市场需求，二手房需求量相当大，同时成交量也位居榜首。因此大部分物业价格表现坚挺，仍有上涨趋势，且不乏问津者。 

从总体上来看，城中区域中高档二手房价格和成交量涨幅都比较平稳，呈现稳步上升的态势。 

城南区域房源供应充足，尤其是沿江的物业成交活跃，反映出购房者对自然环境的推崇。特别是钱塘江两岸的高端产品，因自身品质、物业特点等诸多优势备受市场关注。值得注意的是：城南地区2月份挂牌均价指数已超出城西区域，达到8913元/平方米。随着城南区域高中端物业的配套设施及周边相关规划的日趋完善，相信会继续保持目前极旺的市场需求。 

城北区域今年1—2月份无论是在成交量（占2月份总量的26%）或挂牌量上（占2月份总量的28%）均有上好表现。随着城北区域市政建设力度加大、配套设施完备、交通及环境改善所带来的便利条件，住在城北已是众多购房者的首选。因此，城北区域仍旧是今后热点区块之一。 

城东区域的成交量相对较少，但又相对平稳。1月份和2月份分别占总量的13%和15%。随着九堡、下沙及钱江新城一大批次新楼盘和新楼盘的推出，已吸引了越来越多购房者的关注和兴趣。相信该区域很快会成为二手房新的热点板块。 
[展望] 

除上述各区域所呈现的现状及趋势以外，还有一个支撑杭州房价在2005年只涨不落的理由是：购房需求不仅不会减少，还有可能增加。从长远来看，作为楼盘基石的土地是稀有资源，价格只会越来越高，土地招、拍带来的地价上涨，楼盘供应速度的放慢，住房按揭收紧等政策和市场表现对很多人的购房心理产生了影响，“早买”成为很多购房人的共识。 

1—2月份成交的物业总价、年份对比 

从成交的物业年份比例来看，对于大多数自住型购房者而言，选择的物业集中在年份为1996年—2000年建造，面积为70—90平方米之间。该群体的主要特征是：以小换大，以旧换新。同时也拉动了1990年以前物业的置换率。随着外来人才的引入，来杭州安家立业人数的增多及个人收入的增加，2000年以后的次新房必将放大交易量。而物业总价也将水涨船高地逐步攀升。 

宏观调控及金融利率政策也是影响房价的因素，虽然在2005年，中国会步入一个加息周期，但自始至终土地的供应是影响房价的主要因素。因此，2005年的核心问题仍旧是政府土地调控后的配套政策出台的影响，如土地供应计划及土地供应数量。所有的影响房价的因素都围绕土地才能发挥效应。 

2004年预期的2005年上升行情已在1—2月份得到了印证，随后而来的走势我们将拭目以待。

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