规划局、建设局、下沙八大房企联合解读下沙楼市

奔跑的丸子

高供应量的2012年刚刚画上句号，2013年的楼市走势又成为大家议论的焦点。

　　1月28日，本报联合规划局、建设局、下沙8家房产公司的相关负责人以及知名房产评论员丁建刚，举办了“《今日下沙》下沙房产新春论坛”。

　　令人意外的是，房产大佬们一改过去喜欢“唇枪舌战”打嘴仗的风格。一场3个多小时的论坛，所有人异口同声地抛出了同一个关键词：去库存。

　　刚刚过去的2012年，整个下沙房产几乎都在去库存。

　　经历了一年沉淀，我们发现：下沙过去供过于求的形势正在逐渐改变。楼市供求关系趋于平衡。目前的下沙也已经形成金沙湖、沿江、大学城北三个价格梯度，新的价格体系正逐步确立。

奔跑的丸子

功能区块的整合提升
将是未来的规划重点
开发区规划局规划编制科科长 张宇虹

　　大学城北单元，辐射海宁地区，是下沙新城的东北部门户，也是开发区着力打造的一个居住板块。

　　作为沿江的稀缺板块，大学城北单元靠近体育公园绿地，2012年，开发区规划局以高品质的生态居住区为目标，重点从交通、配套等方面，对该板块进行了完善和提升。

　　根据开发区“三大转型”的发展思路，今后规划方面的重点工作，将是功能区块的整合和提升。

　　例如金沙湖板块，位于下沙新城核心区，未来将作为开发区城市CBD，重点发展楼宇经济、金融服务、商务办公以及高端商贸等产业，是高品质的商务聚集区。

　　而目前较为成熟的沿江区块，今后也将有进一步的功能性拓展。以钱江六桥为界，六桥以东，保利、金隅等多个房产项目已建成，并交付使用。六桥以西，目前是一块空置用地。

　　今后，这个单元将着力打造成总部基地，重点发展总部经济，强力引进具有龙头带动和辐射效应的大企业大集团的区域性总部。

着眼于品质提升
和功能需求的多样性探索
开发区建设局房管科科长 朱邻玲

　　2012年，开发区完成房地产开发投资约110亿元，同比增长接近20%。全年共新批商品房预售面积85.89万平方米，其中商品住宅面积71.28万平方米，商务办公8.7万平方米。2013年初步预计商品房销售面积78万平方米，其中住宅50万平方米，商务办公12万平方米，商业16万平方米。

　　去年全年，开发区共成交预售商品房85.8万平方米，成交均价12186元/平方米，与去年同期相比有所下降。且个盘表现良好，基本上每个月都有楼盘排在主城区住宅或商业地产的销售套数前十名内。截至2012年12月31日，开发区可售商品房面积84.58万平方米，供给充足。

　　现阶段开发区正在进一步优化拓展发展空间，提升城市形象，虽然居住用地和经营性土地的出让量会越来越少，但开发区还处在快速发展阶段。各房产企业应正视不断变化的新情况，积极利用有利因素，着力于产品品质的提升和功能需求的多样性，努力探索新的建设发展模式，在开发区新一轮的城市更新、整合提升的建设过程中，再次发挥重要作用，从而推动开发区房地产市场健康持续稳定发展。

供地不多，去化明显
下沙形成三大价格梯度
知名房产评论员 丁建刚

　　2012年是调控最严厉的第三年，谁也没有想到，这一年楼市还是挺过来了。跟年初相比，无论是套数、面积都出现了增长。年初有楼盘大幅降价，但之后降价楼盘的价格都有所修复。包括下沙金沙湖板块一些楼盘，都逐渐恢复到接近降价之前的价格。

　　去年，在市场形势的转变以及开发商的努力下，去年整一年的销售面积85.8万方。在原来巨大的库存面前，2012年去化了8700多套，占主城区20%不到，比2011年的6800多套还多。多年积累的库存，有了较大去化。

　　这两年，下沙供地不多，因此，形成新增供应量不大，库存压力缓解。未来，下沙将形成300万方左右的住宅供应量，包括从2006年供地以来未开盘、开盘未售完和未售的。随着去化率住宅的增加、供地的减少，现有的供应量在买卖双方的市场上将会逐渐达到一个供求平衡的关系。

　　从整个杭州市场来看，如果不包含萧山余杭，下沙的部分楼盘是价格最低的，落户的门槛低，因此市场的需求量也较大。再加上地铁的因素，所以新杭州人对下沙的楼盘还是欢迎的。目前，下沙金沙湖、沿江、大学城北形成的价格梯度，已被认可。如金沙湖平层一万六左右的价格，大学城北一万左右的价格。

　　另外， 2013年，可以展望的有两件事情，一是德胜快速路的建成，另一个是沿江大道通车也有盼头了。因此，我们可以持着比较乐观的预期。

奔跑的丸子

盈都房产总经理助理倪小林
明年重点准备金沙湖板块商业项目

　　在离下沙不远的海宁大学城北，我们总共有3个拿地的项目。其中，正在开发和已经销售的项目分别是盈都揽月和盈都江悦诚。去年，在这个区域，我们总共开盘了3次，来试探市场对我们楼盘的价格接受度。没想到，市场的反映很好，这也反映了大家对我们的产品非常有信心。

　　今年，我们公司除了住宅开发以外，另一个工作重点是金沙湖板块的商业项目准备。金沙湖板块聚集着财通中心、东方铭楼、晓城天地等。可以判断，今后的市场竞争肯定很激烈。我们要考虑的是，如何促进这个区域商业氛围的形成。而立足于我们的产品，我们要考虑的是自己的产品如何跟周边的商业有一个明显的差异化定位。

鹏云置业营销总监谢琪伟
下沙商业地产的氛围将慢慢显现

　　下沙是一个有活力的地方。再加上金沙湖的聚集效应，未来的前景十分令人期待。

　　当然，下沙目前的配套还在不断完善的过程中。但几条热闹的商街已慢慢显示出下沙的商业气氛。因此，从另一个角度来看，这也是一个机遇。

　　2012年，最大的利好就是下沙地铁的开通。一方面，地铁一号线已经开通了，越来越多的居民都已经搬来下沙，地铁优势已经初现。另一方面，目前地铁还有5条线路未开通。也就是说，地铁给人们带来的便利优势还没有真正显现。

　　去年，下沙这里的房价有所回涨。不过，从购买人群分析，下沙还是投资客大于消费客。在这种情况下，下沙还需要一段时间来消化。经过一段时间的积聚，会有一个爆发点，下沙的商业气氛还将慢慢显现。

金孚洋房产销售经理顾晓东
项目集中，客户选择余地多，房企压力不小

　　我们在下沙有一个东方铭楼的项目。它距离地铁1号线高沙站83米。通过跟绿城深度合作，引进了绿城的精装管控、材料采购、景观园林、销售代理和物业服务等“五大团队”。9月23日开盘，推出了一共108套。从我们去年的销售情况来看，不少客户都来自于甬台温地区。

　　下沙目前商业地产的项目不少，客户可以选择的机会多了。对于我们来说，竞争压力不小。相对于住宅产品来说，商业地产属于投资类产品。它的去化，有一个消化的过程。说到底，除了品质，最后起决定作用的还是价格。

　　2013年，我们公司还有60%—70%的房源要出售。用一句话总结，今年，将是忙碌的一年。

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侨福置业副总经理潘才平 位于海宁的一品高尔夫，70—80%的消费者都来自下沙 　　侨福在海宁地区的住宅项目目前有一品高尔夫。 　　以我们的项目举例：一品高尔夫是2012年开始面向市场的。它的客户群90%都是杭州的，而这中间有70-80%是下沙的。我们虽然区划属于海宁，但楼盘客户群定位是下沙。 　　从价格上来说，从7月开始，我们以六、七千元/平方的价格测试市场，客户接受度还是比较高的。第二次开盘，均价已经超过了7500元。从目前大学城北的价格来看，下沙三大板块，包括到海宁地区，基本上7000~8000元已经筑底。 　　未来，我们的主要考虑方向是住宅的商业配套以及交通。沿江大道的打通，块状湿地的生态形成，会有利于这个区块的发展。 保利地产营销部副经理刘君 去年致力于产品研发，改善小户型 　　2012年是很艰难的一年：刚需板块，限购、降价等因素的累加，对房企形成了一定的压力。 　　去年，我们一直在做下沙产品的研发。特别是保利城市果岭，是我们花大力气推的一个盘。12月底，城市果岭开出了第一幢楼，一周之内全部售完。这让我们看到了客户对市场的信心。 　　下沙的刚需非常旺盛，消费人群主要集中在25岁到35岁之间。我们在下沙有五个项目，东湾已经售完，湾天地还有极少数存量，今年主推玫瑰湾和城市果岭，我们小户型也在改善，相信下沙未来供需会趋于平衡。