为进一步拓展人民有序参与立法途径，提高立法的透明度，增强立法科学性，杭州市人大法制委员会定于2013年3月29 日举行《杭州市物业管理条例（修订草案）》的立法听证会，欢迎各界人士报名参加。现将有关事项通告如下：
一、听证时间：2013年3月29日下午2:00
二、听证地点：之江饭店五楼多功能厅
三、听证内容：
（一）物业费的收取及标准。修订草案第四十二条规定，物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应、兼顾业主和使用人承受能力原则确定，并可根据物业服务成本变化情况以及城镇最低工资标准等因素进行调整。这一规定是否合理？针对业主欠费行为你有什么意见和建议？
（二）街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居委会职责。修订草案第四条、第十五条、第二十八条、第四十一条规定了街道办事处、乡（镇）人民政府对业主大会和业委会选举工作的组织、指导职能，以及社区的协助职能，并规定了在物业公司撤管后进行应急管理的具体职能和工作。上述规定是否可行？
（三）物业自行管理的模式。修订草案第四十五条规定了经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可由业主自行管理的一种模式，还在第六十三条对自行管理区域的物业专项维修资金的使用程序进行了专门规范，这一规定是否合理可行？对于业主自行管理你认为需要设定哪些条件和要求？
（四）物业使用禁止行为的规范。条例草案在第四十七条对物业禁止使用情形进行了列举式规定，这些规定是否可行？
（五）你认为对反映强烈的“群租”现象是否应在物业管理条例中进行规定？如果有必要，如何进行规定？
四、参加人员：对上述内容有意见和建议的人均可报名参加听证会，听证陈述人根据报名发言的主要观点、内容和报名先后顺序确定。听证会设立旁听席，欢迎各界人士报名旁听。
五、报名办法：即日起可通过电话或传真报名，报名截止日期：3 月25日。报名作为听证陈述人的，请告知姓名、工作单位、联系电话以及发言的主要观点，并准备书面发言材料；报名参加旁听的，请告知姓名、联系方式。
电话：86495117 85812937
传真：85101441 85250775
杭州市人大法制委员会
2013年3月20日
杭州市物业管理条例（修订草案）
第一章 总则
第一条（立法依据和目的） 为规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条（适用范围） 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或自行管理形式，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
第三条（部门职责） 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
各区、县（市）房产行政主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。
建设、城乡规划、城管、绿化、公安、消防、环保、价格、民政、质监、工商、财政、人防等部门按各自职责，协助实施本条例。
第四条（政府职责） 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业管理和社区管理的相互关系。社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。
人民调解委员会依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
第五条（行业组织职责） 物业服务行业组织应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理，建立诚信档案，制定物业服务规范并监督实施，督促物业服务企业依法、诚信经营。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条（业主及其权利义务） 依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于与建设单位的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》等法规规定和管理规约、议事规则及物业服务合同约定的权利，并应当履行相应义务。
第七条（业主大会组成） 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域应当成立一个业主大会和一个业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会和业主委员会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第八条（首次业主大会成立条件） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上，或首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，建设单位应当在2个月内向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）共用设施设备的交接资料；
（六）物业管理用房配置确认资料；
（七）市房产行政主管部门要求提交的其他有关资料。
第九条（分期开发项目业主大会） 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。
业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。
第十条（业主大会筹备规则） 首次业主大会会议由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集。街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到建设单位报送的文件资料后2个月内组织成立业主大会筹备组。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表以及街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会的代表组成，成员人数应为单数。业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会的代表担任。
筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决。
第十一条（筹备组职责） 业主大会筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
筹备组应当自成立之日起3个月内组织召开首次业主大会会议。
第十二条（首次业主大会内容和经费） 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。
筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。
第十三条（业主大会决定事项） 下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用物业专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定本条第一款第（一）、（二）、（三）、（四）、（七）项规定的事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意。
业主大会决定本条第一款第（五）、（六）项规定的事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意。逾期未参与表决业主的投票权数是否计入该两项已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定，但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。
业主大会或业主委员会的决定，应当自决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，业主大会或业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十四条（业主大会的召集和会议形式） 业主大会由业主委员会召集。业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）经百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则规定的其他情形。
第十五条（业主大会特殊情况处理） 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召集时间；逾期未召集的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集或委托社区居民委员会组织召集。
业主大会会议议题涉及终止业主委员会委员资格或撤销业主委员会所作决定的，业主大会会议由街道办事处、乡（镇）人民政府或委托社区居民委员会核实召开条件后组织召集。
除业主委员会和街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会外，其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。
第十六条（业主大会召开） 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主，并告知社区居民委员会。
业主可书面委托代理人出席。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或其书面委托的代理人应当列席会议。
业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。
第十七条（业主大会的形式） 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主参加，方为有效。
业主大会可以按以下方式确认参加会议的业主：
（一）业主到会并在会议签到表确认；
（二）业主在表决票上或表决票发放表上确认；
（三）议事规则约定以及法律法规规定的其他方式。
街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。
第十八条（计票规则） 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按建设工程规划许可证上载明的面积计算；
（二）车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，应当在临时管理规约、管理规约或业主大会议事规则中规定；
（三）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第十九条（业主人数计算） 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十条（委托） 业主可以以幢、单元或楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。业主代表可以接受业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。
使用人可以接受业主书面委托代其行使共同管理权，但不得担任业主委员会委员。
第二十一条（业主委员会产生规则） 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行相关法律法规规定的职责。
业主委员会委员由业主大会选举产生，人数应为5人以上单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第二十二条（委员要求） 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或单位业主授权的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。
业主委员会委员具体任职资格、条件、期限等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
第二十三条（候补委员制度） 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则等应当与正式委员相同。
业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中自动递补，并在本物业管理区域内公告；业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
第二十四条（业委会备案） 业主委员会应当在选举产生之日起30日内向所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案。设立候补委员的，应当一并备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。
街道办事处、乡（镇）人民政府对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
第二十五条（业委会会议规则） 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责的，由副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十六条（业主委员会工作规范） 业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。
业主委员会应当听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。
第二十七条（业主委员会换届） 业主委员会每届任期为3至5年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按规定开展换届选举工作。
第二十八条（特殊情况） 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下代行业主委员会职责。
第二十九条（业主委员会资料交接） 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起10日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或公安机关协助移交。
第三十条（业主大会和业主委员会经费） 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担，可以在物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或业主委员会提出意见，并在业主大会上表决通过后执行。
业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
第三章 物业管理服务
第三十一条（新建物业管理区域划分） 物业管理区域由所在区、县（市）房产行政主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分。具体办法如下：
（一）新建物业项目，包括分期开发或有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域。
（二）旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。
建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起30日内，向项目所在区、县（市）房产行政主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。区、县（市）房产行政主管部门应当在收到相关材料之日起10个工作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。
跨区、跨街道或乡（镇）的建设项目，由所在区或街道办事处、乡（镇）人民政府共同的上一级主管部门负责划分物业管理区域。
第三十二条（原有物业管理区域调整） 具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在区、县（市）房产行政主管部门提出调整物业管理区域要求：
（一）经自然分割或习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，且经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意要求划分为多个物业管理区域的；
（二）两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，要求合并为一个物业管理区域的。
业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县（市）房产行政主管部门应当在收到相关材料之日起20个工作日内，会同当地街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。
第三十三条（物管用房配置） 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中，千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于房产测绘地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。物业管理用房由区、县（市）房产行政主管部门代为接收，在业主委员会选举成立后移交给业主委员会。
物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证附图中载明，并在办理物业销售（预售）证之前予以确定。物业管理用房的具体缴交、接收、使用等办法由市、县（市）房产行政主管部门另行制定。
物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。办公用房具体分配使用方案由业主委员会与物业服务企业协商确定，经营用房委托物业服务企业出租经营的，出租经营方案应当经业主委员会同意。
第三十四条（资质管理） 一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。
物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应资质，并配备相应的专业技术人员和服务人员，不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第三十五条（前期物业服务企业选聘） 物业销售前，建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并与其签订前期物业服务合同。具体招投标管理办法由市、县（市）房产行政主管部门制定。前期物业服务合同最低期限至物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期物业服务合同约定的期限尚未届满，业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
物业销售时，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
第三十六条（前期物业服务合同履行） 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；
（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；
（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；
（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。
前期物业服务期间，物业服务企业经与物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主协商一致，提前解除合同的，应当提前3个月书面通知建设单位和所在区、县（市）房产行政主管部门。建设单位应当在3个月内按招投标管理办法另行选聘物业服务企业。期满仍未完成选聘且物业服务企业撤离的，由建设单位委托一家物业服务企业按原物业服务合同约定的标准开展物业服务。
第三十七条（承接查验要求） 建设单位办理物业交接手续时，应当向物业服务企业移交竣工验收资料、物业质量保修和使用说明文件、共用设施设备清单等物业管理需要的资料，并向供水、供电、供气等相关专业单位移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。业主委员会成立后，物业服务企业应当及时向业主委员会移交上述资料。
物业服务企业在接管物业项目前，应当按规定对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验，并签订承接查验协议。协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第三十八条（物业服务合同签订） 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业制定的服务细则和公开的服务承诺作为物业服务合同的组成部分。
物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内将合同副本报物业所在区、县（市）房产行政主管部门备案。
第三十九条（物业合同履行） 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务业务一并委托给他人。
物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定：
（一）符合国家和本市规定的技术标准、规范；
（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；
（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；
（五）接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。
第四十条（物业合同终止） 物业服务合同一方提前解除物业服务合同的，应当提前3个月书面告知对方，并承担相应违约责任。业主委员会应当在3个月内组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。
物业服务合同期限届满前3个月，业主委员会应当组织召集业主大会开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作的，经双方协商，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前30日书面告知对方。
物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目。物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。
第四十一条（特殊情形处理） 物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当按照物业管理应急预案开展应急管理。所在地社区居民委员会负责组织不超过6个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。6个月期满后，物业项目仍未选聘到物业服务企业的，由业主自行管理。
物业管理应急预案由市、县（市）房产行政主管部门制定，经市、县（市）人民政府批准后实施。
第四十二条（物业服务收费标准） 物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应、兼顾业主和使用人承受能力的原则确定，并可根据物业服务成本变化情况以及城镇最低工资标准等因素进行调整。政府指导价适用范围和收费标准由价格行政主管部门制定。实行市场调节价的物业项目，收费标准由物业服务合同（包括前期物业服务合同）确定。
物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
第四十三条（物业服务交费规定） 物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费。物业交付使用后，物业服务费由业主承担，业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。建设单位未出售物业和已出售但未交付使用物业的物业服务费由建设单位承担。
物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过12个月。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。
第四十四条（物业经营性收益管理） 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，所得收益的管理和使用办法应当在临时管理规约、管理规约和议事规则中明确。
物业经营性收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
物业经营性收益应单独列账，收支情况应当每半年在物业管理区域内至少公布一次。
前期物业服务期间，建设单位应当就物业经营性收益使用管理问题与物业服务企业在前期物业服务合同中作详细约定并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当就前期物业服务期间物业经营性收益收支情况进行单项审计，并将审计结果在物业管理区域内公示。
第四十五条（自行管理） 经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。
第四章 物业使用和维修
第四十六条（物业使用规范） 业主、使用人在使用物业时应当遵守法律、法规以及临时管理规约或管理规约的规定，依照有利于物业使用安全和公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后，业主大会应当制定管理规约。临时管理规约和管理规约的示范文本由市房产行政主管部门制定。
第四十七条（物业使用禁止行为） 物业使用中禁止下列行为：
（一）违法拆改、变动房屋承重结构；
（二）将无防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房，或将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物；
（四）擅自改变房屋用途或将配套设施挪作他用；
（五）擅自改变房屋外立面；
（六）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；
（七）损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地；
（八）排放有毒、有害和污染环境的物质或超出规定标准的噪音；
（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或存放、铺设超负荷物品；
（十）占用共用部位、共用设施设备；
（十一）法律、法规禁止的其他行为。
对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻制止，并向相关行政主管部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。
第四十八条（物业装修管理） 业主或使用人进行物业装修，应当事先告知物业服务企业，并按物业装修有关规定办理手续。物业服务企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督，业主应当予以配合。
第四十九条（车辆管理） 业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格行政主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，收费标准由业主大会参照价格行政主管部门的规定自主确定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第五十条（共用专业设施管理） 物业管理区域内供水、供电、供气等专业单位应当承担其所属产权的管线、设施设备的维修养护责任。
专业单位委托物业服务企业代收代缴有关费用和设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。
第五十一条（维修责任） 物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：
（一）自用部位和自用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担；
（二）共用部位和共用设施设备包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担，可在物业专项维修资金中列支。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。
物业维修、更新时，相关业主、使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业和相关业主、使用人应当配合。
第五十二条（物业出租转让要求） 业主转让或出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起30日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
第五章 物业保修金和物业专项维修资金
第五十三条（缴存主体） 用于销售的物业，建设单位应当设立物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。
具备共用部位、共用设施设备的物业，业主应当缴存物业专项维修资金，用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
任何机构和个人不得将物业保修金和物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。
第五十四条（物业保修金的缴存） 物业保修金实行“统一缴存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）房产行政主管部门指定的机构（以下称保修金管理机构）统一管理。
建设单位在办理房屋产权初始登记之前，应当按物业建筑安装总造价百分之二的比例向保修金管理机构缴存物业保修金。物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准。在办理物业权属初始登记手续时尚无法提供工程决算报告的，可以市建设行政主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预缴物业保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。
第五十五条（物业保修金的使用） 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：
（一）经专业机构鉴定或相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的；
（二）经城乡规划主管部门认定未按经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。
出现本条第一款规定情形之一的，由相关业主或业主委员会提出使用物业保修金的申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。
第五十六条（物业保修金的计息） 物业保修金存储期限为8年。存储期间每年结息一次，当年缴存、使用或退还的部分按同期银行活期存款利率计息，其余部分按当年1月1日一年期定期存款利率计息。
物业保修金存储期间，建设单位因注销、清算等原因，无法继续履行保修责任的，可申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原缴存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。
物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或出现其他情形单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为30日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。
第五十七条（物业专项维修资金管理原则和机构） 物业专项维修资金实行实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。物业专项维修资金由市、县（市）人民政府指定的机构（以下称维修资金管理机构）统一管理。经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可采用业主自主管理物业专项维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理。
物业专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，并接受业主、房产行政主管部门、财政部门的监督。
第五十八条（首期物业专项维修资金缴存） 首期物业专项维修资金由建设单位代收代缴。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积及缴存标准向维修资金管理机构统一缴存。物业交付使用时建设单位按专有部分建筑面积及同一缴存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。
前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准；前款所称缴存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产行政主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。
第五十九条（物业专项维修资金使用程序） 使用物业专项维修资金按下列程序办理：
（一）物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项；
（二）业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域显著位置公示；
（三）征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请；
（四）维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度百分之七十的维修费用；
（五）工程完工后，物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的，经业主委员会审核同意，可免予审计。
工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或一万元以上的，超出部分需按使用程序重新申报。
第六十条（物业专项维修资金使用简易程序） 电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意后，按下列简易程序申请使用物业专项维修资金：
（一）物业服务企业向所在区、县（市）质监或消防部门提交经业主委员会同意的电梯或消防设施设备维修报告；
（二）质监或消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项审核后予以书面批复。物业服务企业应当将批复内容在物业管理区域显著位置公示，公示期限不少于5日；
（三）物业服务企业持质监或消防部门的书面批复、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料，向维修资金管理机构申请物业专项维修资金；
（四）维修资金管理机构经审核后，拨付核实额度百分之七十的维修费用；
（五）工程完工后，物业服务企业持由质监或消防部门出具的验收合格证明、经审计的工程决算报告等，向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。
第六十一条（物业专项维修资金的计息） 物业专项维修资金存款每年计息一次，当年缴存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息，其余部分按当年1月1日一年期定期存款利率计息。
物业专项维修资金的利差余额按收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户，统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修，具体办法由市、县（市）房产行政主管部门制定，报市、县（市）人民政府批准后实施。
第六十二条（物业专项维修资金的续缴） 物业专项维修资金本息可全部用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修，但在本息余额不足首期缴存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续缴。续缴方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或业主大会决定。
第六十三条（物业专项维修资金自主管理的要求） 实行物业专项维修资金自主管理的，应当按下列程序办理：
（一）由业主委员会草拟自主管理物业专项维修资金的实施方案，方案应当明确物业专项维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容；
（二）召开业主大会对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案须征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意；
（三）业主委员会将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定等相关资料报维修资金管理机构；
（四）维修资金管理机构对申请资料进行核实，并将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定在相关物业管理区域内公示，公示期不少于30日。发现申请资料有任何虚假情形的，维修资金管理机构不予办理资金移交手续。
第六章 法律责任
第六十四条（法律责任适用） 对违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规已有规定的，从其规定；没有规定的，按照本条例的规定予以处罚。
第六十五条（未提供筹备经费的法律责任） 建设单位未按本条例第十二条第二款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的，由区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，处以5000元的罚款。
第六十六条（未制定临时规约等的法律责任） 建设单位违反本条例第三十七条第一款、第四十六条第二款规定，未按要求办理物业交接手续或制定临时管理规约的，由区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，处以1万元以上5万元以下的罚款。
第六十七条（物业服务合同未备案的法律责任） 物业服务企业违反本条例第三十八条第二款规定，未按要求将物业服务合同备案的，由区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，处以2000元以上5000元以下的罚款。
第六十八条（未按要求退出物业项目等的法律责任） 物业服务企业违反本条例第四十条第三款规定，未按要求退出物业项目或移交物业管理档案、资料和相关财物的，由区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，处以5000元以上2万元以下的罚款；情节严重的，由市房产行政主管部门吊销或提请吊销其物业管理资质证书。
第六十九条（未公布经营性收益收支情况的法律责任）物业服务企业违反本条例第四十四条规定，未按要求公布经营性收益收支情况，由区、县（市）房产行政主管部门责令改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。
第七十条（未按要求缴存保修金等的法律责任） 建设单位违反本条例第五十四条、第五十八条规定，不按要求缴存物业保修金、物业专项维修资金的，由市、县（市）房产行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，处以1万元以上3万元以下的罚款。
第七十一条（国家工作人员法律责任） 房产行政主管部门等国家机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第七十二条（施行时间） 本条例自 年 月 日起施行。2001年10月17日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过，根据2003年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改〈杭州市物业管理条例〉个别条款的决定》修正的《杭州市物业管理条例》同时废止。
发表于 2013-3-23 09:43
