杭州新物管条例已审议，群租问题依旧无解

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话头从今年3月29日讲起：那一天，杭州市人大有一场《杭州市物业管理条例（修订草案）》的立法听证会，场面很热闹。

听证代表辩论得最热的一个话题，是“群租”该不该禁，该怎么管。很多人也希望杭州能在物业管理条例中，对“群租”现象进行明确的界定。

4月24日，杭州市十二届人大八次会议举行，按照会议议程，今天，会议将对《杭州市物业管理条例（修订草案）》（修改版）进行审议。

不过记者发现，这份修改版的条例修订草案，并没有对“群租”现象进行明确规定，而是提出了一个新想法：一套房出租后可以住多少人，这事由小区的业委会来定。

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条例：住多少人、人均面积多少，业主来定

“群租”现象由来已久，但什么是法律意义上的“群租”？

2011年2月1日起实行的《商品房屋租赁管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号）给了一个不是特别明确的说法：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

但从现实情况来看，只有上海等少数城市给“群租”上了绑：2006年12月，上海市出台相关规定，明确“居住房屋分割搭建若干小间，按小间或按床位出租或转租”的行为定性为违规经营社会旅馆，必须在限期内予以改正。

在3月份的立法听证会之前，《杭州市物业管理条例（修订草案）》中也没有明确提到”群租“，但有几条规定与“群租”现象有关，比如：不能违法拆改、变动房屋承重结构；不能把没有防水要求的房间或阳台改成卫生间、厨房；不能违法搭建、改建建筑物等。

这次的修改版，在保留这些规定的基础上，增加了一条：业主可以在临时管理规约、管理规约或业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。

换句话说，房子出租之后，可以住多少人，每个人的人均面积要达到多少，由各个小区的业主们自行集体决定。举个例子，某小区就可以通过管理规约等形式规定，40平方米以上的房子，才可以3人以上居住等。

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业委会代表：缺乏强制性，让规定落地有点难

家住中山路的孙阿姨是小区业委会代表，她说，这个规定有比没有好：“先提出来一个办法，总是件好事。有了这个依据，业委会可以督促物管去监督和管理。”

不过孙阿姨说她们小区，有的房子隔成9间租给别人，里面住的人，根本连身份登记都没有，“光是规定人数和面积也不管用，还是应该从消防、治安角度，多规定一些硬杠杠。”

可操作性偏低，这是业委会代表、家住近江的徐江听完这个规定后的第一印象。“关键问题是这个规定没有强制性，规定出来之后，谁来遵守？就算我们发现了有业主违反了我们的规定，谁去管他？谁愿意去管？我们业委会本身也是业主，去跟当事人说他违反了规定，这不是变成邻居之间吵架了吗？”

在采访中，好几名业委会代表和业主，都表示业主来给群租定义的做法可操作性不强，主要是没有强制性。

为此，记者也请教了物业管理的业内人士。一位从业多年的物业管理者就认为，这个规定理论上可行，但实际操作比较难。“经过业主大会同意的临时管理规约、管理规约等，是有法律效力的。如果发现业主存在违反规定的行为，业委会可以通过诉讼的方式，请法院来判决执行。但这只是理论上可行，诉讼起来，不是一天两天。谁愿意因为群租去跟邻居诉讼？而且还有成本问题。”

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人大：建议另行制定专门规定来规范“群租”

那么，立法部门是怎么考虑的呢？

杭州市人大法制委员会副主任委员路江通说，上次的听证会上，代表们对“群租”现象有很大的争议，“群租”现象也的确有两面性，影响了小区环境和原居民的生活，但同样也不能否认，它的确减少了年轻人和外来务工人员的生活成本。对“群租”现象的治理，涉及社区管理、社会治安、廉租房建设等多个方面，应该如何规范，还需要更深入地调研。

“一方面，从立法的角度来讲，这次修订的物业管理条例，主要调整的是物业管理方面的法律关系，‘群租’属租赁关系，因此不会对其（群租）进行专门解决；另一方面，我们建议可以另行制定专门的规定来规范‘群租’行为。”路江通告诉记者。

另外，路江通也提出，修改版的物业管理条例，对物业使用中的禁止行为作了规定，并有相应的处罚，这可以规范改变房屋结构的行为，一定程度上缓解部分“群租”现象——

记者发现，相比听证会时的版本，修改版的《杭州市物业管理条例(修订草案)》首次提出了处罚标准：

如果违法拆改、变动房屋承重结构，或者把卫生间改在下层住户的卧室、厨房等上方等，房管部门可责令业主或物业使用人立即改正，恢复原状，并可处以一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处以十万元以上二十万元以下的罚款。

如果物管发现了这种违法行为，没有劝阻、制止或没有在规定时间内报告有关行政管理部门的，可被处以一千元以上一万元以下的罚款。

最高20万元的巨额罚款，对于部分改变房屋结构用来“群租”的业主来说，的确算得上挺大的震慑。

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2、板块利好——火车东站即将开通

据了解，火车东站总投资120个亿，未来将成为“长三角”重要的现代化综合交通枢纽中心，也是浙江省规模最大的现代化综合交通枢纽中心。火车东站也无疑是整个城东新城的基石，随着火车东站开通脚步的日益临近，板块利好也将被兑现。

官方初步估计，新东站的日均客流量将达30万人次左右。对于商业来说，人流无疑是最具吸引力的因素，而新东站日均客流量30万人次的人流则是每一位有眼光的商家都无法抗拒的巨大诱惑力。

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3、住宅热销——城东新城不缺人

虽然目前城东新城大部分区域还仍就是大片大片的土地，但是从长远来看，除了日均30万人次的流动人口，城东新城的常住人口也不会太少。

从规划上分析，城东新城为其设置了在短时间之内不至于成为空城的保险——安置房的建设。
虽然城东新城遵循的是与其它新城不同的推到重建模式，但是100多万平方米回迁安置房的建设为其将来的人口导入打下了一个庞大的基数。随着明桂南北苑、东港嘉苑、彭埠家园等现代化的安置小区的交付使用，城东新城的居住氛围正在逐渐形成。

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