房贷险

张彦周律师

<EM>        房贷险：个人抵押商品住房保险，简称“房贷险”，是一种保证保险。目前各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。它的基本操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向其指定的保险公司购买房贷保险。银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。

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<TD align=middle class=title2 height=30 vAlign=center>杭州：房贷险诸多规定充斥“霸气”
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<TD align=right height=30>时间:2005-2-23 </TD></TR>
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<TD></TD></TR></TABLE>   杭州市民按揭买房，总要为办理房贷险头痛。昨天，曾频频向霸王条款发起挑战的省消费者协会，联合省律师协会、浙江大学法学院，向央行发出建议函，并抄送中国银监会，又一次向银行的“贷款抵押房必须保险”霸王规定发出挑战。

    建议函要求重新审查《个人住房贷款管理办法》中不适当的条款内容，改变其第二十五条中有关强制性保险的内容，允许银行和借款人根据实际情况，自主地约定是否办理房贷险，以更好地维护广大消费者的利益，促进个人住房贷款业务和保险市场的健康发展。

    房贷险存在四大问题
    据省消协相关负责人介绍，在具体办理房贷险过程中，银行和保险公司的做法同样存在着四大问题：

    问题一:房贷险合同将银行列为第一受益人，这不符合《中华人民共和国保险法》第二十二条规定，即“受益人”概念只存在于人身保险中；而购买保险并支付保费的借款人，却不是保险合同的最大受益人，一旦发生保险事故，借款人只能作为第二受益人，享受剩余的保险权益。这明显有违公平原则。

    问题二:保险公司在实际操作时，普遍要求投保人一次性缴清所有投保年份的保费，实质上无偿占用了投保人十几年甚至几十年的利息收入。

    问题三:对于购买期房的消费者而言，其缴纳保费时间自贷款之日起计算，而保险公司承保期限却自房屋交付之日起计算，导致消费者在该时间差内多缴纳了保费，实际保险年限低于投保年限。

    问题四:一些银行指定保险公司，不允许消费者自主选择保险公司。

    这些问题的存在，既侵犯了消费者的合法权益，也在一定程度上阻碍了银行个人住房贷款业务和保险市场的健康发展，广大消费者反对声日益强烈。

    房贷险的实际意义不大
    省消协的这位负责人说，房贷险的初衷在于保障房地产抵押贷款的安全。可事实上，除特殊地区外，房贷险合同中所列的暴雨、洪水、台风等意外事件（地震又是除外责任）发生的可能性极小。即使遭受火灾水患，框架结构的房屋一般不易毁损，更不易灭失。

    这就是说，房屋本身的出险率极低，保险公司的实际赔付率接近于零，银行因而面临的抵押风险同样极低。

    在这样的情况下，房贷险对于保障银行抵押贷款安全的实际意义已不大。

    房贷险不符合国家法律
    《中华人民共和国保险法》第十一条规定：“投保人和保险人订立保险合同，应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则，不得损害社会公共利益。除法律、行政法规规定必须保险的以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。”《中华人民共和国商业银行法》第五条规定：“商业银行与客户的业务往来，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。”

    房贷险作为一项商业保险，同样应遵循公平、自愿原则。《个人住房贷款管理办法》第二十五条规定，与上述两法的规定相抵触。

    因此，从合法性角度来讲，作为部门规定的《个人住房贷款管理办法》，都不应将购买房贷险作为办理房地产抵押贷款的强制性条件。 </TD></TR></TABLE>