敬请业委会亟待处理的几个问题

pleasure606

最近，由于参与业委会会议以及与小区业主的交谈，认为以下几个问题亟待处理，希望业委会速战速决，至多在一个月内完成决策。民生问题，在小区就是大事。

一、有关高层的两件大事

1、电梯维保问题：迅达电梯应由迅达电梯公司负责维保。此次36幢电梯停运已是教训，没有悬念。
（业委会有关人员应当立即致电杭州市相关小区询问常规维保年费，价格若在其范围内，应立即定论）
2、高层供水泵：夏季已至，用水大量增加，保障水泵的正常运转迫在眉睫。建议业委会督促物业立即进行一次全面的检查，有问题不能正常工作的水泵当立即更换新水泵，旧水泵可以修理后作为备用。
上述所用资金应当单独列账，在高层物业费不足以弥补该项维保、维修费用时，短缺部分今后从高层维修费用中补扣。
（或许有高层业主不同意这样的方案，可召集高层业主代表共同策划出更合理的方案来）
这件事应当尽快决策解决。

二、有关实施车辆进出刷卡制度的问题

这个问题也牵涉到两件事：大门道闸系统老是出毛病，维保又叫不应。车辆管理混乱，用于专项管理的费用收不上来。建议想一个一揽子解决问题的方案。建议如下：

1、南大门立即更换新的门禁道闸系统，拆除下来的旧道闸系统可以修理后作为小区两扇后门的备用。
2、严格执行刷卡入小区的制度，规范停车牌的发放，规范停车费的收取。停车管理设置专人，费用从停车费中支取，专款专用。

业主对刷卡入内的呼声一直经久不息，有业主建议南大门采用如钱江湾花园一样的栅栏式道闸系统，封闭性会更好（除预留人行进出口外，栅栏处人钻不过），经询问系统很少会出毛病。建议找一家杭州本地生产企业（不要商家），维保要有保障。

门禁道闸系统改善后，业主一律刷卡入内，临时车辆凭限时临时卡入内，超过时限收费。加强地面车辆停放管理，确保消防通道畅通。有车库的车辆应当停放在车库里，尽可能空出位置保障没有车库的车辆停放。重新登记停车牌就是要完善准确的业主联络信息，以便加强管理。乱停车的势必会得到保安和车辆管理人员的“骚扰”。
两个问题。一次解决。更换新的门禁道闸系统花不了几个钱，但其意义在于：无论从形象上还是行为上都证明了业委会整顿小区秩序的决心。给物业管理创造一个好的条件，以利严格遵照管理规则执行。此外，南大门门禁道闸系统的问题已经讨论了很久了，自从安装使用后，问题不断，不要再指望这台设备和设备的供应商会一下子变性，目前的情况看，它只有可能越来越糟糕。门禁道闸系统老出毛病，当然也是物管推托管理不善的一个理由，我们不应该让这些理由继续存在。

三、加强安保投入

通过最近小区发生的盗窃案，我们发现小区安保漏洞不少。从少花钱多办事的角度出发，建议如下：

1、更换小区围墙监控探头，全部换成红外线探头，提高分辨率。网上查了一下，红外线监控探头也就一百来块钱一只，配件就更有限了。不是办不到的事。
2、小区的主要干道以及建筑物前后也应更换或者加装监控探头；个别业主愿意自费安装的，应当予以支持，一并加入小区监控管理系统。
3、有业主提出后半夜封闭后两扇大门的方案，具有增强安保的实际效果。其好处如下：
　　　A、后半夜12点至清晨5点，是盗窃案高发时段，也是绝对多数业主沉入梦乡的时候，两扇后门没有必要开放，少给窃贼留下进出的通道。
　　　Ｂ、后半夜12点至清晨5点这一时段，唯一可以进出的南大门行人进出口应当实施严格的登记制度。
　　　Ｃ、后门多出来的两位保安可在这一时段增加小区内巡逻的频率。
４、小区围墙的铁栅栏已经多处破损，许多地方只是用铁丝扎牢的，安全存在问题，应当立即组织修缮与更换。对不需要更换的部分应当保养油漆。

四、酬薪制的考核与沟通问题

酬薪制是一件新生事物，大家都在摸索中。暴露出来的问题如久拖不决，问题将堆积到更难处理的地步。据了解，目前有很多事情业委会的决定传达到物业，却落实不下去。很多问题表明，现在已很难区分什么工作是物业分内的责任，什么是需要物业配合的。毫无疑问，这涉及到费用支出问题，也涉及到业主对物业工作的考核，更涉及到小区管理工作的效果与物业管理的支出。谈及此事，业委会成员很生气，但物业管理人员又很委屈。所以，是到了彻底弄弄明白的时候了。建议如下：

1、建立“工作联系单”制度，有关业委会需要物管执行与配合的工作，由加盖公章的业委会工作联系单进行交接，它即是工作联络凭证，又是考核依据。“工作联系单”一拟两份，由双方指定联络人签字交接。
２、由业委会和物业各派一人作为工作联系员（业委会如派不出，可招聘）。除上述工作交接联络以外，按照双方签定的合同为依据，考察那些是物业分内的工作，那些是需要配合的工作。必须建立“工作台账”，认真记录，以免事后说不清楚。双方意见不统一时，需立即通报各自的主管人员（业委会主任与物业主任）及时定论。双方意见再不统一，联络社区帮助解决，这是一个在短时间解决问题的方法。应当规定一个处理问题的时限，避免“忙”到最后，啥事都没干成。

我以为：酬薪制实施了近一年了，是到了让它有所表现的时候了。为小区实实在在做些事，让业主真真切切地感受小区有所变化，这是我们都希望看到的。

pleasure606

国家是大家
小区是小家
为了安保，国家近几年突飞猛进，加大了国防投入
同样为了安保，小区也应当拿出一些钱出来，增强安保
这是一种意识，希望大家都能够感觉到它的重要性

pleasure606

九里云松11

想的挺周到，支持！

simon2009

以上的问题确已到了不能再拖延的关头了，望业委会和物业精诚合作，今早实施、完善，使业主真正感觉到安全感，幸福感，认同感！

云溪春早

事在人为，要做的事情确实很多，我们要提高决策效率还要有创造性的思维，不能拘泥于过度的程式化。

老吉王

从现在做起，做一件少一件，做一件造福业主一件，大好事

老吉王

增强大门的管理力度，为改善小区内的停车管理创造条件

开心不花钱

希望业委会和物业好好考虑版主的意见，能尽早办的尽早办，有困难的，慢点办我们也会理解。千万别视而不见！

simon2009

问题已立项，下面希望业委会能像前届业委会一样，把要做的事情定个大致完成的时间表，告知关心小区热心业主，以便大家理解、配合物业和业委会的工作开展！

hzhzy

支持。参加过几次业委会的会议，感觉每次会议都会有几个议题，能够决定的也都有决议，象高楼的水泵问题，我都参加过几次业委会的会议，都是要物业限时拿出方案的，可物业拿出的方案都很怪异，让不专业的业委会无法选择。

pleasure606

hzhzy 发表于 2013-6-5 23:15
支持。参加过几次业委会的会议，感觉每次会议都会有几个议题，能够决定的也都有决议，象高楼的水泵问题，我 ...

　　我以为：需要调整原有的工作理念与办事实效。如高楼的水泵问题，决议与讨论起码距今已有一年多了，几乎每次会议都会提到这事，物业也做过不少方案，但究竟怎么处理，一直没有定论。正因为大家都不专业，究竟谁的意见是正确的，谁的意见里面有水份，无法定夺。其实，在这种状况下，理念上稍加调整，这事就简单的多，可操作性也就增强了。

　　我们知道：每户人家都进行过装修，也配置过各式电器设备，方方面面涉及到的专业知识更为复杂，但结果终都会完成。譬如水泵，如果自己家里一定要安装的，我相信根本就不算个事，这就是理念了。过程也很简单：１，功率，扬程，型号，管径等技术要求弄明白了，直接上网查厂家，找本地特约商家。价格就出来了。２，是自己安装还是要求厂家上门安装，决定一下就行。３，凭发票保修。完了，就这么简单。

　　一年多前，业委会讨论水泵问题后，说是绿升报上来的水泵要一万三千多一台，大家都感觉价格有些大，没人敢定论。当晚我就上网查了：上海水泵厂产品。型号与技术要求是一样的，只有四千多元就行了。电话告诉老邢后，老邢说：他们要求一定要原厂产的（就是现在高层使用的那种）。这也简单，上网一查，工厂在山东，直接电话过去问他们杭州是否有销售点，有的，就在四桥北岸钱江国际大厦。电话过去，人家是一口价，不带讨价还价的，我记得是七千多还是九千多一台，时间长了，记不得了。后来老邢与风云谈按照这个地址专门去过一次。为这事我还专门在业委会开会的时候讲解过：其实，如这般产品，只要技术上达到要求，什么厂产的都是一样可以使用的。国标嘛。形状上有所不同，固定罗丝洞不同没有关系的，无非是重新打个洞固定一下就行。衔接就更简单了，无非就是把管子改长改短而已。后来听说，买过一台，但一直扔在那儿，没人管这事。

　　简单的事为什么总是久拖未决？如果当自己家的事，不会这样吧？复杂性在于：业委会没有一个可操作性的决策，让物业来做方案，物业弄一大堆谁都没兴趣究竟的资料来，这个方案那个方案整了一大堆，弄的人头昏脑胀，结果不了了之。此外还有一个责任与维修问题。按照合同规定：小区设施设备的日常检修与保养是物管工作的职责。设施设备需要大修了，譬如水泵的零件要更改了，轴承碎了，漆包线烧断了，那没有办法，只能拿到外面去修理。这事也简单，放心的话，就交给物业去办。不放心的就自己寻找维修点。我在上文提出的“有问题不能正常工作的水泵当立即更换新水泵，旧水泵可以修理后作为备用 ”就是基于这些容易扯皮的问题提出的。我们需要发生故障了能够迅速解决问题的预案。高层水泵有备用的，事情就好办了，换下来的可以慢慢去修，不至于影响住户正常使用。

　　





　　

pleasure606

小区里如果有四五台备用的水泵就足以对付突发事件了。剩下的一件事情，就是物业工程部必须配备能够折装水泵的水电工，这是最起码的事。据说，有业委会安装物业这方面的工作，但物业工程部拒绝了，说是不应当归他们管。所以说，这儿还有个责任问题。有合同嘛，拿出来一看就知道了。

民主是个好东西

首先感谢太阳版主的热心！
1、电梯维保合同，高层35幢电梯问题（停12天）修复后，物业已和讯达接触，讯达也上报了维保价格，本来打算上周末与讯达谈判。但讯达的配件价格单尚未报给物业，加上物业方经理休年假、业委会分管委员出差，所以定在本周。端午节前应该可以定掉。
2、高层水泵的事，早就交给物业。后报上来3个方案，数千、一万多、七万多，一张纸，几个价格，无法决策。几周前会议又让物业按照最保险，也就是大更换的要求，出一个详细方案，中间也有催促物业。现在尚未提交到业委会。
个人觉得业委会的议事和决策方面没有太大问题，问题主要在执行和监督跟进，以及与之相配套的打分。

pleasure606

民主是个好东西 发表于 2013-6-6 08:32
首先感谢太阳版主的热心！
1、电梯维保合同，高层35幢电梯问题（停12天）修复后，物业已和讯达接触，讯达也 ...

我看，别让物业出方案了，出了也是白出，上次的方案已经出了一个多月了吧
新方案出来，结果讨论来讨论去还是可能少有定论，时间就拖过去了。
不用什么方案了，直接入手吧。
目前，我们已经对该产品十分熟悉，直接下指令吧。谨慎一点的做法就是分批解决，逐步推进。
我的意见是：先买两台，加上已有的一台共计三台，将问题严重的先换下来，以防突发停水事件。
换下来的水泵立即拿去维修，作为备用。之后发现一台有毛病就直接替换一台，换下来的再拿去维修，逐步推进。

除了果断决策，我们需要的是跟进保障。这就需要决策者对事件的了如指掌。
事先，一个电话就可以掌握很多信息。如交物业办，给他两天时间，十来分钟的车程总可以买回来吧，这就是了如指掌了。
另一个了如指掌，在电话里我们就可以了解到产品厂家是否上门安装，我们的物业是否具备有资质的水电工。
这样，我们就能够很清楚几天时间可以解决问题。

simon2009

小区的建设，改善太需要相对合理的短平快了！

口水嘉园

太阳版主提出的问题很重要，我这里就如何选择小区适合产品提个建议供参考：一是参考知名楼盘，如绿城、万科等，看看他们类似产品的选用情况，跟在他们后面选错不了；二是进入如下链接：http://www.chinahouse.gov.cn/zzbp5/index-2.htm，在建设部下属推广网站找，有用的产品全在里面，其中供水系统产品从2003年起就有推广；三是结合地域情况，选用在杭州有售后服务网点的产品，且企业存在应在十年以上，这是为了保证日后维修方便；四是高层供水水泵如同人的心脏起搏器，质量必须要好，建议选用丹麦原装格兰富（要检查报关单，否则会拿国内生产的忽悠），价格是次要的；五是由业委会直接联系有意向的单位勘察现场后限时提出方案和报价（物业可作为配合方提供户数等相关资料）；在此基础上业委会尽快拍板,具体弄还是要厂家，里面涉及到调试和售后服务，高层供水一块操作不当会酿成爆管等事故。不过由于是旧小区，产品少，像青岛三利这样的N厂不太会参与。

云溪春早

向各位汇报一下本人对室外休闲木椅、垃圾桶、木岗亭等的维修方案：木岗亭等油漆要上，有的木板已经破损，需要维修更换。按照一般的程序，业委会委托物业或装饰公司出预算方案，然后业委会在几家单位的方案中选择一个去实施。但是，这样要经历一个漫长的过程，到最后往往又搁置起来。我也问了装修工人，说修修补补很难出报价，一不小心要亏损，报价高了又做不成。
因此，我的想法，可以直接让工人来点工做，木料、油漆由物业、业委会采购，叫几个木工、油漆工人施工，由业委会或物业监理好，一天给工人多少工钱，先做部分，看做得好不好，如果不好可以停工换人做，做得好继续做。这样的方法比较务实，又省钱。如果让大公司报价，一般贵好几倍，到合同签好后，工人还是一样的工人，只不过装饰公司可以开税务发票而已。
我预备下次会议上作为议案提出，供业委会商量。干活人选我是有的，而且能够掌握。

simon2009

赞同云溪的意见！顶一个！

pleasure606

云溪春早 发表于 2013-6-6 21:24
向各位汇报一下本人对室外休闲木椅、垃圾桶、木岗亭等的维修方案：木岗亭等油漆要上，有的木板已经破损，需 ...

支持！实实在在为家园做些事情，比什么都强！这个办法好！