业主所关心的小区经营建设情况近期通报

dawei2006

业主所关心的小区经营建设情况近期通报

内容摘要
拟动用房屋维修基金维修改造消控设施一事的维权、业委会收支账目查询

各位邻居好：
现就有关业主们关心的近期情况进行通报，如下：
2013年5月22日晚，小区业主十数人到业委会办公室与业委会成员就小区拟动用房屋维修基金改造维修消控设施及其它事项做了沟通，业委会四位委员和三位候补委员到场，主要讨论问题有：
一、2013年3月31日，《杭州日报》第三版登载了2012年12月份本小区有320560.77元的物业维修基金被使用，用于地下室监控设备改造维修。有业主在群里发了报纸内容的照片，引发了业主们的议论，焦点在于这笔钱是否是业主共有的物业维修基金。就此疑问，业委会戚副主任答复是这笔钱实际应该是45万多，现支取了70%，即报上刊登的32万多，这部分钱是人防地下室维修基金和开发商地下车库维修资金，这两笔地下室维修基金系杭州市人防办和开发商这两家相关业主所有，和我们业主共有的维修基金不是一回事，业委会已于2012年11月27日发布通告《关于小区监控系统资金来源的几点说明》中做过解释说明。如果还有疑议的业主可以去下沙物业维修基金管理中心询问，王保国师傅提供的该中心咨询电话是86831505。
二、下沙公安消防支队和下沙派出所出具了本小区消防设施损坏的整改通知书，从业委会处也了解到了本小区消防设施基本瘫痪的现状。前物业公司绿升物业在撤离小区时已经用8万（含现金5.9万和已开支部分）打包将问题抛给了现任业委会和物业公司，所以现在要追究前物业责任已是不可能。但是消防安全人命关天，维修改造是必须和紧迫的事情。对于维修改造的资金问题，业委会和部分业主代表有意见分歧。业委会倾向于使用绿色通道，即直接动用物业维修基金，理由是目前业委会可支配的费用不足以维修消防设备（粗略估算需要十多万）。业主代表们则倾向于其他渠道解决资金问题，表示维修基金不能动。双方在这一问题上没能达成一致。为此，参会业主代表提出，如要动用维修基金，则必须在使用维修基金前，将小区的经营性收入状况厘清，在明确收入支出情况的前提下，再视情况解决资金问题。因为业委会和物业公司对小区的日常维护都有责任，小区经营性收入、物业公司投入的维修费用都可以是资金来源。为此，业主代表们提议，先成立5-7人财务监督小组，协助业委会对小区财务情况进行梳理，目的在于明确收入支出情况，更好地建设我们的小区，同时也是为了让广大业主们能清楚业委会的工作，消除部分业主对业委会工作的不理解和恶意猜测，更好地配合业委会的工作。
最终业委会同意了业主代表的上述建议和要求。业主代表在群内倡议，希望懂财务的业主能报名参加这一活动，得到了许多懂财务的业主们积极响应。2013年6月1日，在业委会的支持配合下，业主代表查阅了业委会存档的文件，并把发现的问题作了文字汇总递交业委会。业委会在6月15日给了书面回复，针对相关问题做了部分答疑（具体情况详见《问题汇总及解释》）。

业主代表汇总的问题，有些事需要解释的，有些则是需要解决的。在社区的牵头下，2013年6月16日，部分业主代表和业委会委员及社区丁国军主任一起就相关问题作了交流沟通。当时讨论了几点内容，主要围绕着业委会账目及消防设施维修资金来源等问题。最终对于消控设施的维修改造资金等相关问题，丁国军主任归纳为五点，第一，财务帐问题，经营性收入要入账；第二，财务账不全，账不平问题；第三，小区乱停车问题；第四，消控设施维修资金来源要想办法，或从经营性收入里支出，或从物业公司处暂借，或去年绿升物业公司退回的能耗费中暂时借用等；第五，物业公司的代收的钱要全部打入业委会的账中。上述五点，其实就是财务及账目和资金来源问题。最后，丁国军提出了让小区懂财务的业主帮助业委会做帐的建议。

    2013年6月29日，业主代表未能获悉解决消控设施方案，为此，专门向业委会和社区书面递交了《沟通事宜若干》，在这份意见里，业主代表提出以下几点意见：
1、消防安全事关重大，希望尽快将小区的消防设施维修好，并责成物业做好日常维护工作。越快越好。
2、有关消防设施维修的资金来源，6月16日在社区会议室的沟通会上已基本达成一致，尽可能从其它资金渠道先行垫付。业主代表还是强烈建议使用小区经营性收入。如果暂时经营性收入不够，可以暂时由物业公司先行垫付或暂时借用已经被借用过的前物业能耗费结余。坚决反对使用物业维修基金维修消防设施。
3、鉴于到目前为止经营性收入和2012年7月物业公司代收的物业费尚未入业委会的账，强烈建议小区的应收账款应尽早收回。
4、目前经营性收入不明确部分主要是小区停车费和小区设摊进场费，这些收入平时都由物业公司在收费，停车费只需统计已发蓝牙卡数量，查点临时停车费发票领取数量及存根，就能得到准确数字，需要业委会向物业提出要求，明确小区的停车费收取数额。物业没有理由不配合业委会的工作，如果物业只知道收费不知道改善服务，可以考虑更换。
5、业委会账目要清晰，绝不能长期和物业混淆在一起。每笔收支都应该有记录，拒绝白条，涉及工程的开支和金额较大支出，需补齐发票。
6、按照社区的设想，鼓励懂财务的业主参与业委会的账目管理。业主代表提议除每半年公布业委会的收支信息外，最好每季度公布收支明细帐，让广大业主知道收支情况，了解小区经营状况，对业委会工作更加信任和支持。
当日，部分业主代表在社区丁国军的召集下，与业委会委员和绿洲物业公司汪总进行了见面会。会上，汪总估算消控设施的改造维修约需资金14万（但未见书面方案）。社区丁国军介绍说，在社区、业委会的协调下，目前解决资金的途径有大致这几个方面：一是小区经营性收入，即桂雨坊营业用房半年租金，贝因美公司的租金即将收取，约5万多，让业委会去做工作，让其提前交一下；另一部分业委会还有资金约1万多元；绿洲物业去年的经营性收入扣除开支后还有2万多元（此金额尚有疑问）；估计有10万，然后不足的4万余元缺口再作协调。至此，消控设施的维修改造资金来源基本达成一致。

综上，因起初业委会拟开通绿色通道动用维修基金而引发小区业主们的质疑，并自发组成监督小组对业委会财务进行查询，并与社区、物业进行了一系列沟通，最终社区、业委会、物业、业主代表基本达成共识，到目前事情的解决尚属圆满。消防安全事关重大，希望尽快将小区的消防设施在确保质量的前提下维修好，并责成物业做好日常维护工作。
从反馈的信息看，本届业委会自成立起短短一年来，做了大量的工作，小区正逐渐趋于规范有序。但存在的问题也不少，最主要的是：绿洲物业进驻小区约一年，至今经营性收入未与业委会交接完毕；尤其是车位停车费收入的出入较大，至今仍未明确停车费收取情况；去年7月的代收物业费收入仍未到账；业委会财务账目不全、做账不及时，发票不全，以白条代替发票时有发生，较大开支未附有合同作为记账凭证……等等（详见《问题汇总及解释》）。根据社区的建议，希望由小区内从事财务工作的业主成立财务小组，协助业委会进行账务管理。同时，业主代表再次强烈要求，小区经营性收入必须纳入业委会财务账，物业公司开支部分不能直接在经营性收入里抵扣。
在此，业主代表呼吁邻居们都来关心小区建设，支持和配合业委会的工作，帮助业委会规范流程、改进方法。同时业主们要加强自律，配合物业公司的管理，最关键是停车不能占用消防平台和小区通行道路（尤其是双向停车），结果可能会导致消防车无法通行，遇事无法施救。只有邻居们一起关心和努力，才能共同把我们小区建设成安全、和谐、整洁、温馨的家园。

2013年7月4日
部分业主代表