2007年的工作总结与2008年的工作计划

物业管理员

华庭云顶2007年工作总结及2008年工作计划

一、物管处2007年的主要工作小结
振邦物业华庭云顶管理处自2007年8月8日正式进驻华庭云顶以来。在小区业委会及全体业主的大力支持和配合下，管理处逐步完善物业服务，规范车辆、消防管理、客户服务接待、工程日常维修保养等管理与服务工作，确保了小区的正常运行。由于小区绿化至今不能交接（开发商和园林公司不完成对绿化补栽和修复）在这段时间内我管理处聘请了临时绿化工对小区的绿化进行养护，对绿化做好了除草、修剪、防寒等工作。同时为了能与小区的业主进行更好的沟通，在9月份举办了中秋赏月联欢会，使云顶业主欢度中秋；在十一黄金周我们也举办了各种各样的活动如：羽毛球比赛、篮球、乒乓比赛等等。通过业委会与祝家村的沟通协调，已经对从水库取水解决云顶用水问题达成一致，管理处组织施工，已经在十月份完成。由于小区的工程遗留问题比较多，所以很多的工程遗留问题一直没有得到很好的解决如公共区域的水泵、门禁、三方通话等等系统都出现很多的问题。还有关于业主家里的工程遗留问题如卫生间漏水、外墙渗水、阳台渗水、窗台渗水、家里水管爆裂等等都没有得到很好的解决，严重影响了业主的正常生活。2007年各部门完成的主要工作如下：
客服部：

1、自8月1日进入华庭云顶小区以来，客服部首先了解小区的实际情况。其次，帮助业主委员会联系业主做好投票的相关的工作。最后，从各个方面了解以及深入客服部接管后的工作重点。
2、2007年8月8日客服部正式交接到今天客服部始终贯彻首问负责制，能在第一时间解决的问题都在当天予以落实。在日常事务中电话接听、接待业主报修共1304起，已处理的有1260起，回访了1105起，工程上维修由于材料缺少等原因不能及时解决的都跟业主另约时间，尽我们最大的努力帮其解决。从这几个月的工作中发现工程遗留问题比较多，接到有关房屋漏水、空鼓、裂缝等问题特别多。我们都做好了详细的记录，并统计了每个月的遗留问题及时联系开发商，对于此类问题，尽力做好联系和协调工作。
3、在装修方面，对每一户需要重新装修的业主都做好相关的登记，相关的工作人员每天都进行巡查并做好相关记录。加强小区装修管理的力度，从根源上杜绝违规装修、野蛮装修。首先，加大宣传，管理处通过公告、上网的形式发布小区装修管理的有关规定，保安门岗对记入小区的装修物资严格登记确认，到管理处办理相关手续后，方可进行施工，对施工现场进行巡查，发现违规情况及时制止，暂停施工。
4、每周统计需要联系（美的）厂家维修的业主，8月份到12月共计441户，已解决维修问题的共计391户。还有几十户业主由于家里没人或相关的材料没有而没有及时解决。但是由于美的维修的相关单位维修不及时和自身工作的衔接出现了严重的问题，所以由于美的维修问题所造成的投诉很多。对于此事我们也和美的单位沟通过多次但是效果不佳，为了能让业主更好的居住我们在富阳找了一家美的维修点。
5、为了方便业主缴纳有关费用，我们帮助业主往返受降镇营业厅代收代缴电费、电话费、有限电视费等。从8月至12月，共帮助业主代缴电费：182045.8元；电话费：14385.3元；有限电视费：7360元，共计：203791.1元。并帮业主办理银行代扣的有关手续256起帮业主办理改装峰谷电表，办理停机保号等等业务。

工程部：
1、自接管以来，日常维修工作量较大，一般在正常情况下不造成滞留。目前存在的主要问题是遗留问题。未能及时处理的报修单主要是涉及遗留问题，房屋质量问题和材料缺少问题等原因。
2、在这5个月中更换公共楼道灯：已经维修安装2135盏；对小区的扶手栏杆进行除锈刷漆工作；更换了小区的垃圾桶；对水泵房保养并更换阀门60个、配件若干；现已更换路灯、草坪灯、景观灯共计635个。排查故障线路2000米。
3、突出的问题是窗台、卫生间、外墙、阳台漏水等情况。随着保修期的到来，后期消防系统、可视对讲门禁系统、港澳橱柜厨具、美的电器的维修必须落实解决单位。家具、橱柜、电器方面，目前只有美的电器的维保人员很少日定期来维修，特别是美的维修，由于其公司自身在工作的衔接问题上出现了很大的问题，很难落实解决问题，业主投诉特别的多。涉及到港澳橱柜、家具的没有人员到场维保，具体与业委会一起正在与开发商协商落实。
4、生活泵房管道配件的维护：由于入住率低，水泵房中水泵大多已经生锈，循环到末端用户会出现水质泛黄、发黑现象（目前发现1幢和11幢）。
5、配电系统目前运行情况比较稳定。
6、消防和可视对讲门禁系统，若整体避雷不加以完善，刮风下雨天存在很大的安全隐患。我们已经对家里可视对讲系统出现问题的业主进行了登记，厂家先是对单元门进行了修理与调试，也对部分业主家进行了修理与调试。
7、路面的修缮，包括实际使用中造成噪声扰民的减速带的排除工作。
8、查各污水井的积水情况，造成积水的集水井亦已全部抽排完毕。
9、我们也对小区的部分水箱进行清洗，余下部分也将尽快安排时间进行清洗。
10、台居生活水箱爆破，现已经协助厂家修复，各相关库房的浸泡问题也协同业主进行了抢救，同时也得到了业主的认可。
保安部：
1、保安队自从正式接管华庭云顶的治安消防和车辆管理工作以来，全体保安在工作时间不间断地在小区内巡逻，熟悉小区情况，在巡逻时共接业主投诉55次，报修190次，及时通知了相关部门，并得到了圆满解决。
2、当班队员分批分组爬楼道检查消防设施设备，共发现遗留问题处，及时报工程修复，消除了消防隐患。
3、前后门岗共登记进入小区车辆14800余辆次，外来人员1256人次。
4、巡逻人员共发现夜间未关车窗的机动车125辆/次。提醒并劝止乱停车789辆次。
5、为了提高保安队整体素质和服务意识，全体保安员在不定时定期的进行军事训练和岗位培训（保安队现已集中培训20次），确保岗位形象，力争一流团队。

6、加强节假日期间对小区的管理力度，确保了节假日期间的安全。加大了对外来车辆的控制力度，保证了小区业主车辆的安全。
7、做好防台风的工作，台风过后对小区内刮倒的树木进行了及时扶正。
8、进行了局部地区的小规模消防演练，提高了队员的消防实战水平和对消防设备的使用熟练程度，义务为业主清理掉马蜂窝6个。
9、配合各个部门的工作，加强了装修物品进入小区的管理，未办理装修手续的装修物品一律禁止进入小区。
二、物管处2008年的工作计划
客服部：

1、安排客服人员培训，提高客服人员专业水平，提高服务意识。提高服务质量。及时安排客服人员做好回访工作，加强与业主的交流沟通。
2、做好日常的接待工作。
3、完善各类台帐（代收代缴有关的费用），做好业主资料的管理工作。
4、加强小区装修管理力度，进一步与业主沟通协商。
5、帮业主联系好开发商，解决有关工程遗留问题。
6、做好档案资料的管理。建立电子文档，便于日常的工作与管理。
7、加强对小区保洁工作的监督。做好日检和周检的相关工作。
8、加强物业管理费的收缴。培训员工在收缴费用时需注意的有关事项，避免造成不必要的损失。

工程部：
1、一时间落实解决和答复业主的报修。
2、工作公共区域的维修保养仍然要继续。如对各幢楼层的天沟进行一次全面的排查，以保证雨天排水的顺畅；各配电房进行一次全面的检查和维护；对雨水井道要做淤泥的清排等等。
3、进一步规范工程维修流程，对工程人员的各个方面进行有效的培训，提高人员素质。
4、提高工程人员的服务意识和主动性，发挥团队合作精神，对事情的发展要有预见性，争取处理问题的主动权。
5、完善小区公共设施、设备台帐，定时巡查、保养公共设施设备并做好原始记录工作。

保安部：
1、加强对外来人员和车辆的管理。
2、加强对装修物品和建筑物品进入小区的控制。
3、加强对乱改景观窗的管理力度。
4、加强对乱开垦和乱占地的管理（复绿）。
5、加强对保安队伍的管理力度，提高保安的服务意识，做好小区是消防工作。
6、加强对保安队员的培训，进一步提高保安队的整体素质。

欢迎广大业主对我管理处提出宝贵意见，我们将竭诚为您服务！

华庭云顶管理处

2008年2月1日

kingniu

07年工作没有功劳有点苦劳，应该鼓励一下！
08年工作怎能没有水景、臭气整治的计划？老那么避重就轻不是回事！

云顶老糨糊

态度是端正了，希望实质也能跟上！
谢谢！emo_DA3 emo_DA3 emo_DA3

实事求是者

尽管来了晚点的小结,但还是应该肯定的.保安怎么现在对业主进出车辆不敬礼了?没礼貌!
对业主接待态度不错,但反馈制度不够,反映的问题许多没有回音,也不知道什么意思?物业在这次雪灾中表现尚可,应该肯定的.可视门不知道搞了怎么样了,也没有下文.水库接上了?怎么不知道?与开发商的沟通和交涉在业委会的指导下,目前进展状况如何?在可能的范围内要向大家汇报.先说这些了,不全的请理解.

云顶咔咔

物管进驻以来做了的大量工作还是要充分肯定的:emo84_ :emo84_
但既然是年度工作总结，目前管理上存在的不足和问题也值得好好总结一下:emo47_ :emo47_
2008工作计划中重点抓什么，措施有哪些，是不是也得交待一下啊:emo70_

云顶～～

总结里面好像没有不足之处的么……:L

云顶咔咔

原帖由 云顶～～ 于 2008-2-28 11:56 发表
总结里面好像没有不足之处的么……:L

就是说闹:emo47_

我爱我家123

支持二楼的评点,
总结写得很多,实质内容很少.很多所谓的工作,的确不太值得写进总结里,还是那句话:业主们关心的是对照你们当初的承诺,你们兑现了多少?离两年市优三年省优的目标还有多远的距离
,落实在具体工作,在解决违建问题,你们做了些什么,取得那些看得见的实际效果,除了给业主上门安装灯泡这样的事情外,在解决关系到业主生存条件的重大问题上做了哪些工作,取得什么实际效果,比如安全,供水,渗漏,便民举措,解决绿化植物锐减的措施,以及,越演越烈的破坏性装修.纵然有些问题与开发商有关,但不能说与开发商有关的问题就与你们无关,业主们就的经受遥遥无期的等待,也不是只用进一步交涉就可以打发得了的,
这些问题在你们争取云顶物业管理项目时,就应该有过详细的考察,否则提出振邦进入云顶后两年市优三年省优的根据是什么,这些问题不解决喊出这样的口号不就成为骗人的把戏吗?相信振邦想做为一个复责任的公司不会玩这种噱头.
云顶的业主渴盼云顶有好的转变,为此做过很多的努力,包括自发的捐款.只要振邦拿出诚意,制定出切实可行的办法,让我们看到希望,我们会重新站出来支持你们,如果继续敷衍继续欺骗,是没有好结果的!

南山有马

有进步，有不足，如果要评分，及格！

蕃薯干

原帖由 南山有马 于 2008-2-28 12:58 发表
有进步，有不足，如果要评分，及格！

比较客观！再对08年工作提点要求！

我爱我家123

目瞪口呆的总结------振邦2007
为了让大家看的更清楚,将<总结>取重要部分摘录如下
成绩概述:
1.聘临时绿化工,做了除草,修剪,防寒(两个临时工几天的工作)
2.办了中秋赏月会(是否从所谓十二万娱乐费列支)
3.举办了国庆球赛(这是多大点儿事儿)
4.完成取水施工(这是唯一一件值得列入总结的事情)
问题:   水泵、2.门禁、3.三方通话4.卫生间漏水5.外墙渗水、6.阳台渗水7.窗台渗水8.家里水管爆裂等等
因工程遗留问题没有解决(理直气壮,是工程遗留问题所以没解决,即没有措施也没有解决的时间表,看来这种日子还得继续熬下去)
各部门成绩分述:
客服部
1帮助业主委员会联系业主做好投票的相关工作(这事最好别提)
2了解以及深入客服部接管后的工作重点(这是你们内部工作)
3接听电话(无奈)
4装修登记(无奈)
5联系美的(无奈)
6代收水电费(还是无奈)
工程部:
1换灯泡(无奈)
2对扶手刷油漆(只是一少部分的扶手)
3换垃圾桶(不知道这跟工程有什么联系)
4更换阀门60个(无奈)
5路面修缮(在三阁和云栖前,看到三处儿童洗澡盆大小的沥青沙,就象没贴紧的膏药一样堆在路面上.这也叫修缮,这也算一项值得总结的工作,路过的人没有不骂的)
6清洗部分水箱(一共几个水箱,八个月了,只清洗了部分,关系到业主生存健康的饮水问题,都敢如此敷衍,更况其它)
7协助工作(生产厂家的维修)
保安部
1日常巡逻(1-6都无奈)
2检查消防设备
3登记进出车辆
4通知关好车窗
5岗位培训20次(这是你们内部的管理)
6捅马蜂窝6个
2008年展望
客服部
1加强培训(这是你们内部的管理)
2做好接待(如何做好接待,有什么措施,有什么罚责)
3完善资料(这是你们内部的管理)
4监督保洁(有什么具体措施,如何监督)
5加强物业费收缴(这倒是你们发自内心想完成的工作)
工程部
1,第一时间解决,回答报修(我们关心的是保证措施而不是口号)
2排查天沟,配电房(排查这两项似乎不需要一年的时间)
3提高素质(这是你们内部的管理)
4提高意识(这是你们内部的管理)
5完善帐目(这是你们内部的管理)
保安部
1加强进出车辆管理(我们关心的是措施而不是口号)
2加强进出物资管理(我们关心的是措施而不是口号)
3加强改窗管理(我们关心的是措施而不是口号)
4加强乱恳管理(我们关心的是措施而不是口号)
5提高意识(晕)
6加强培训(晕倒)
业主最关心和亟待解决的问题在<2008的工作计划>中不是没有,就是虚假的口号,振邦到底还是振邦
如果说2007年是云顶业主被欺骗的一年,那么2008年将是云顶业主被忽悠的一年

紫川乐

我们需要看到的是实在点的东西......嘘泡泡的东西少点............:@ :@ :@

两湖逸人

做了该做的,要肯定；还有大量没做的要抓紧；关键是抓紧解决与水、电、路相关的基础设施维修工作。这是关系到云顶能否持续可居住的最大问题。希望能更加努力，做出好成绩。

云顶～～

顶我爱我家123……[emot]98[/emot] [emot]98[/emot] [emot]98[/emot]

zsy1302

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绿色果

原帖由 两湖逸人 于 2008-2-28 18:00 发表
做了该做的,要肯定；还有大量没做的要抓紧；关键是抓紧解决与水、电、路相关的基础设施维修工作。这是关系到云顶能否持续可居住的最大问题。希望能更加努力，做出好成绩。

顶!对业主来说,这是个关健性问题![emot]98[/emot] [emot]98[/emot] [emot]98[/emot] [emot]27[/emot] [emot]27[/emot] [emot]27[/emot]