暑期楼市二手房避税四怪招 法律人士逐条评点

某胖子

　　据报道，正当人们越来越意识到“假离婚”的风险时，更多的二手房“避税怪招”又开始在网络、微信上流传。“虚假诉讼”、“以租待售”……花样层出不穷，不禁让人佩服人们丰富的想象力。那么这些做法是否真像宣传者说的那样能“一劳永逸”？其中是否会有风险？晨报记者请法律人士对这些新招逐一点评。点评的结果基本上是没有看上去那么美。


　　避税怪招频出其实“只是看上去很美”


　　怪招1


　　以租待售


　　【做法】为避缴营业税，“以租待售”是购买未满5年二手房购房者采用的避税方式。就是下家先“租下”房屋，再签补充协议，待其满五年后再“优先”买下。


　　上海中原法务咨询部总监姚志云：


　　这种方法在性质上是合法的，双方事实上推迟了交易的时间，从而达到减少税费支出的目的，交易本身是真实的、符合法律规定的。不过因为在这种情况下，交易周期很长，少则几个月，多则将近5年，一旦房价发生较大幅度变化，买卖双方在这个交易周期内的违约概率会显著增加。


　　因此不建议通过这种方式购买房屋。如果一定要购买，则建议对交易的节奏进行有效控制，避免在满5年前支付过多房款，并且明确约定较高的违约责任，提高违约成本，甚至要求双方均提供担保人或者担保物等，从而降低购房风险。


　　上海大邦律师事务所律师张帆：


　　这种方式对买方的风险极大。产权不及时过户，出售方完全可以将房屋抵押或者出售给别人，拿到钱后一走了之。


　　怪招2


　　以“赠与”方式变相交易


　　【做法】为躲避营业税和个人所得税，一些购买未满5年的二手房以“赠予”的方式悄然变相交易。如果按照赠与形式，就不涉及“营业税”的问题，所需付的费用为公证费以及契税。


　　上海大邦律师事务所律师张帆：


　　上述“不涉及营业税”的说法是不准确的。目前非直系亲属以赠与的方式交易房屋需付出更高的成本，税务部门在审税时会按照意外所得的20%向受赠人征收个人所得税。而且将来受赠人在出售该房屋时，还要被征收20%的个人所得税。


　　上海中原法务咨询部总监姚志云：


　　这是一种以合法形式掩盖非法目的的行为，在法律上可被认定为无效行为，且一旦发生纠纷，因为“赠予”的性质，业主可能面临丧失要求“受赠人”支付房款的权利。实际上通过赠予的方式未必能节省相应的税费。


　　比如，通常交易双方之间没有亲属关系，实际作为买方通过接受赠予的方式获得房屋，需要按照房屋价值的20%缴纳所得税，这恐怕会比交易中的营业税和差额所得税还高，并不能达到减少税费支出的目的。因此这种方法也不可取。


来源：东方网

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