市场疯狂追逐之下 学区房的虚与实

某胖子

　　学区房始终是楼市的活跃分子。为了让孩子上教育资源优异的中小学校，家长不惜重金购买学区房。在无数家长这股热情助推下，学区房的价格好似长上了翅膀，一再上涨。学区房、非学区房之间差距可达每平方米四五千元，即使学区房之间，由于学校的受捧程度，房价也有相差。在家长疯狂追逐的背后，我们还应该看到学区房隐藏着很多不确定性和风险。比如学区划分的变动，或是开发商承诺的学区落空，都会导致房价的极大变动。

　　众多家长为学区房煞费苦心

　　同一板块

　　学区、非学区房成交量对比鲜明

　　董先生最近忙着买学区房的事。董先生自己住的房子位于拱宸桥的荣华里，50多平方米的两室一厅。他的孩子已经读幼儿园了，想着孩子马上读小学了，他琢磨着买一套好学区房。

　　不想离开熟悉的区域，董先生就把目标放到了桥西，他看中了卖鱼桥小学的文澜校区。董先生确定学校后，开始寻找学区房，最后选定了离学校最近的风景大院。风景大院二手房价格在2.1万元/平方米左右，董先生意向的是一套87平方米的两居室。董先生说，加上营业税，买下这套房子需要200万元。他算了一算，自己住的房子大概能卖100万元，还有100万元资金缺口。董先生夫妻双方父母又资助了50万元，董先生再贷款50万元，买下了这套学区房。尽管房款是东拼西凑，还有每月的还款压力，为了孩子能在热捧的学校读书，董先生还是毅然地买下了。

　　董先生仅是杭州找学区房家长的一个缩影，“学区房”成为楼市最热名词之一，学区的划分与房价和交易活跃度密切相关。即使同一板块甚至一路之隔，如果小区分属于两个小学，那么学校之间的差距，直接影响学区房的价格和交易活跃度。我爱我家拱北店的叶店长告诉记者，学区房的成交平稳，但是每年的四月到七八月份会相对集中，可能是因为九月开学带动的作用。

　　“现在是二手房交易淡季，但还是有不少人来问学区房的。”叶经理门店辐射的是拱宸桥东、桥西区域，他告诉记者，来找房子的客户，找得最多的是卖鱼桥小学文澜校区的学区房。“有客户跑来，问的第一句话是卖鱼桥小学的二手房有没有？买桥西二手房的，主要是考虑学区的。”他说。

　　记者了解到，目前桥西一带虽然开发的新盘不少，即使价格略比次新二手房有优势，因为没有热门学区，部分购房者仍会选择二手房。从学区划分来看，桥西板块的风景大院、南北西岸、银树湾属于卖鱼桥小学文澜校区，地处同一板块的嘉泰馨庭、上河则不属于这个校区。“因为学区差别的问题，即使嘉泰馨庭、上河更靠近市中心，交易活跃度仍远不如风景大院、南北西岸。”我爱我家附近门店给出一组数据做对比，以他们门店为例，近两个月上河仅成交了一套二手房，而风景大院每个月至少成交两套。店长说，买家基本是冲着学区去的，目的性很强。

　　傍上好学区，房价飙升快

　　学区、非学区房，每平方米相差四五千元

　　即使在目前温吞的楼市行情下，二手房市场上最热门的，价格最坚挺的甚至涨价最凶猛的还是学区房。从最近高成交单价几套房子来看，学军小学的学区房绝对占据前列。经常榜上有名的文二路崇文公寓，属于学军小学学区房。记者查了一下资料，崇文公寓去年的成交价在4.3万元/平方米左右，今年小区房源挂牌价格齐刷刷飙升到了4.8万元/平方米，有的甚至挂到了5万元/平方米。房东涨价底气十足，是因为学军小学是家长眼中的“明星小学”，受到家长的追捧。但凡傍上学军小学的学区，房价都非常高。2003年左右建造的中大文锦苑，同属于学军小学学区，成交均价4.4万元/平方米以上。即使上世纪八十年代的老房源，只要属于学军小学的学区，价格都不菲。比如求智巷、求智弄，1985年左右建造的，成交均价要4万元/平方米以上了。去年这些小区的二手房价格也仅在3.5万元/平方米，一年时间，学军小学的学区房每平方米涨了四五千元。

　　文一路、文二路一带还有不少热门小学，比如文三街小学、文一街小学、行知小学等，所属的学区房如文三新村、邮电新村、石灰桥新村、兰庭国际等，成交均价3万-3.8万元/平方米之间不等。自去年杭州出台“零择校”政策后，热门小学的学区房价格一直看涨。驻扎在西湖区的经纪人透露，政策出台至今一年多的时间里，学区房每平方米涨了四千元。

　　学区房有保值和增值功能，这也是家长趋之若鹜的重要原因。刘峰曾是专做西湖区学区房交易的经纪人，他告诉记者，学区房是一类人群的“刚性需求”，家长为了孩子能读上好的学校，不惜重金买学区房。而且，买房人越来越年轻，有的准备婚房的小年轻就要买学区房，提早为孩子做准备了，这么多的学区房求购需求，即便是2008年行情最淡的时候，学区房价格也没怎么下跌过。

　　傍上“学区”的房子，就算是老旧二手房，价格也不菲。采荷一带不少二手房属于采荷一小、采荷二小的学区。这两所也是望子成龙的家长挤破脑袋想让孩子进去的学校，如今价格也飞涨到2.5万元/平方米以上了。更靠近市中心的景芳小区，即使房龄比采荷小了十年，没有明星小学傍身，价格比采荷低3000元-4000元/平方米。采荷一带的房价比市中心类似年代的朝晖每平方米还高了三四千元，甚至比市中心很多次新房价格都要高。业内人士做了一番比较：同品质的房源，学区房与非学区房之间，价格相差4000元-5000元/平方米；即使是学区房，根据家长的追捧程度不同，房子还能比出个价差来，比如明星小学的学区房比普通学区房的单价高2000元-3000元/平方米。

　　二手市场每平方米相差四五千元

　　刚需成为市场主力，学区是下单与否的重要考量

　　开发商纷纷打出“学区”牌

　　刚需成为市场最主力购房群，这些自住的年轻人，对房子最关心的除了价格外，学区也是下单与否的重要考量。为了抓住刚需市场，开发商做足配套，尤其是频繁引进好学校，打出“学区房”的牌子。

　　去年10月首推的三墩大盘协安·紫郡，是主力面积90平方米的刚需楼盘。楼盘进入市场伊始，就引进了杭州名校西湖小学和文新幼儿园，销售时紫郡已成为一个双学区楼盘。比较周边，教育资源相对缺乏，紫郡引进品牌幼儿园和小学，迅速地提升了综合性价比，尤其符合刚需对学区的要求。

　　居于成熟地段的新楼盘，若是周边有丰富教育资源，开发商会突出学区优势。位于三塘居住中心的中粮·方圆府，步行十分钟内可到长青小学和风帆中学。项目相关负责人刘勇告诉记者，他们楼盘中，刚需大约占了六成，这部分购房者在咨询楼盘信息时，对学区都很关心。同一区域的万和玺园，教育资源也非常有优势。近期将首次推出房源的万和玺园，周边有6所学校，其中两所规划中。楼盘学区配套堪称豪华。项目相关负责人花旻介绍说，6所学校离楼盘都在300米以内。比如有三塘实验幼儿园，这是区域内最好公办幼儿园；还有灯塔实验幼儿园，甲级硬件；小学、中学则有长青小学和风帆中学，这两所学校是区域内最好的，还有两所规模较大的学校在规划。“近距离有这么多的学校，这样的楼盘很少。”花旻说。

　　还有下个月即将开盘的德信·晓宸，由于南面就是卖鱼桥小学分校，所以项目一开始定位就是打造“亲教育、亲玩乐、亲安全、亲邻里、亲服务、亲空间”的亲子主题社区，为了将来业主子女上学方便，该楼盘还特地设了一条上学绿色通道，做足学区概念。

　　“对于刚需楼盘来说，学区概念实在太重要了，在限购、限贷的政策下，大部分购房者都希望买房能够一步到位，不用将来再为了孩子读书的问题花大代价，还是有这个需求。就一个项目而言，如果有名校资源，那房子要好卖得多，而且价格也相对高一些。”一杭州开发商直言。也正是出于这类的市场需求，开发商才想尽办法为自己的项目与学校挂钩。行政区划在余杭区的万科·北宸之光即将开盘，为了吸引刚需客，北宸之光用上了安吉路良渚实验学校的资源，让业主的孩子将来报读安吉路良渚实验学校时有优先权；而此前热销的中海·西溪华府也依靠西湖区的优质教育资源吸引了大批购房者，毕竟甲级幼儿园山水幼儿园、小学初中连读一体名校西溪实验学校、十五中、浙江大学紫金港校区这样的教育环境不是每个区域都有的。

　　事实上，除了“傍”名校之外，主动引进名校分校已经成为目前很多开发商推出新楼盘的主要手段之一，因为投入几百万元就有可能换来数十亿元的销售额。江湖上流传着一个开发商引进名校的价码，据说把一个名校真正搬到楼盘边上大概要4000万元，如果只是在原有附近普通学校基础上换成名校分校牌子，那么一般几百万元就能搞定。“不管引入的学校到底好不好，但在如今刚需当道的市场环境里，教育资源又分配不均，我们不得不花钱在引进学校上。”一在杭开发商说。据说，转塘一楼盘就投入了500万元用以引入配套小学。也有不愿意的，有传言之江板块一公司询价要700万元引入一所学校，超出了心理预期，至今没动静，不过光靠卖环境，去化率实在不高；还有城北的某大盘，最近该楼盘业主正针对被划去区域内的“民工子弟学校”向开发商施压，希望开发商有所投入，使得业主子女能去区域内另一所师资较好的学校念书。

　　名校资源稀释

　　一手市场难续顶级学区神话

　　鉴于杭州的学区每年都会有些微调，买来的一手新房不到确定学区那一刻也不能轻言自己就是学区房，否则同一个小区都有可能分属两所学校，这便是作为政府配套进行的办学。去年，杭州市场上就曾发生购房者集体向开发商维权的事件，原因是该楼盘北区已经交付被划入区域内一所相对较好的学校，因此南区业主想当然地认为南区也将被划入该校，但实际上，当时南区的校区尚未确定。

　　类似的情况在开发商出钱引进办学时能够避免，但值得注意的是，划入所属学区不是难事，名校成色却未必十足。“早几年前，一个楼盘要引进一家‘名副其实’的名校分校，就是班子重新组建、优秀师资输入，大概要1000多万元，而现在这个费用可能要高达几千万元。所以目前有一些所谓引入名校的做法就是把原来的普通学校纳入名校教育集团内，在这所学校招牌上贴上一个名校分校的牌子，学校原来的师资不变，可能只是从教育集团派了一两个管理者或老师过来，就算完成了普通学校向‘名校’的转型，这样费用一般几百万元就够了，但对于学区内的孩子来说，其实并没有真正享受到‘名校教育’。”一位业内人士向记者透露。

　　确实，早些年杭州一些热门板块不乏“名校+名盘”的成功案例，例如申花板块从最初的学军小学，到现在文三街教育集团和西湖小学分校的引进，惠及了板块内众多楼盘，致使目前耀江·文鼎苑等一众楼盘因跻身学区房行情一直看涨；卖鱼桥小学文澜校区也已经成为桥西许多楼盘的核心竞争力，虽然未交付的楼盘还没最终确定学区，但和学校一路之隔的远洋·大河宸章、九龙仓·碧玺、金瑞·城市风景等楼盘都成为购房者的热门选择。不过，随着新楼盘激增，教育资源有限，在一些新崛起的板块或楼盘中，再难出现类似的顶级学区神话。据悉，最近城西一大盘引进的公办学校就属于类似的名校“贴牌”，虽然招牌金光闪闪，但实际教育质量还得经过时间考验。

　　看上去很美的学区房

　　记者手记

　　看上去很美的学区房

　　以前，由于杭州主城区教育资源相对固定，被热炒的学区房大多集中在二手房市场；近些年，随着各个名校教育集团的扩张，一手房开发商也纷纷花大价钱引入优质学区资源以增强自身软实力，尤其是去年起浙江省实行公办中小学“零择校”政策，许多家长在择校无门的情况下，选择通过买学区房来“曲线择校”，这让学区房进一步受到市场的疯狂追捧，学区房竞争愈演愈烈。

　　如今，我们在不少一手新楼盘的广告上总能看到各大名校集团旗下分校的影子，虽然鉴于政策规定，不能明着宣传自己是学区房，但通过销售人员的各种明示、暗示，也笼络了不少刚需客的心。那些年轻的爸爸、妈妈抱着不让孩子输在起跑线上的心情，下狠心买了名校学区房，孰不知名校也可能是“贴牌”之作，盛名之下，名校资源也会被稀释，“满城尽是学区房”的背后已是赤裸裸的商业行为。

　　房产评论人丁建刚就曾直言，当下学区的价值是被高估的。同样一个板块，学区房与普通房子的最大差额可以达到4000-5000元/平方米，以一套六七十方的房子为例，家长想要拥有一套学区房就必须多出30万元甚至更多；而且付出的还不只是经济代价，家长们为了孩子上学不得不放弃本来比较好的居住环境而住到又小又旧的房子里，这是百姓面对优质教育资源匮乏的无奈。在他看来，这其实是房产为教育资源的匮乏所背下的黑锅。

来源：每日商报