评论：房地产成为中国经济升级版最大包袱

学下雨的云

时下，以房价涨跌为表象的行业走势与调控政策的博弈越来越严峻。

　　客观来说，房地产在特定时期发挥了刺激经济高速发展之功，但同时，随着经济结构调整惰性的累积，房地产绑架银行体系的风险也在加剧。在经济下行风险不减的形势下，一方面政府寄望通过降低投资、淘汰落后产能来提升经济肌体的健康度；另一方面，又不能因为经济失速而损失就业等民生诉求，这显然是个两难的选择。有专家尖锐地指出，“政府要想真正的调整经济结构，就必须去经济的‘房地产化’，即以房地产市场重大调整作为整个经济结构调整的切入点”。观点不错，可是，在放弃高增长去房地产化的时侯，如何找到能稳定经济增长和替代房地产业留下的空白呢？

　　我们认为，如今房地产业存在的一些问题也并非能随着“去房地产化”一并挥之而去。

　　一是在分配环节，保障房变味。原本由政府为中低收入住房困难家庭提供，涵盖廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房的保障性住房，屡屡被曝光资金挪用，分配不公，申请黑幕。而由于缺少退出机制，一些地方的保障房已经被用来出租，小区内宝马奔驰豪车随处可见。

　　不过，政府坚持商品房与保障房两条腿走路，并尤其看重保障房建设。今年3月，财政部公布2013年中国城镇保障性安居工程的建设目标是基本建成470万套、新开工630万套。6月26日，国务院常务会议决定，今后五年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户。同时提出，抓好其他保障房的建设、分配和管理，做好房地产市场调控，促进房地产市场健康发展。依笔者之见，保障房建设的力度不可谓不大，而如何确保建设初衷能够在各个落实的环节中不打折扣，少打折扣意义更大。

　　二是保有环节，税收征管难。一直以来，房产税征收被认为是管控房价的杀手锏，而住房信息联网被认为是房产税征管的前提。此前，住建部承诺今年6月底“实现500城个人住房信息联网”，如今已超过最后期限近一个月，尽管舆论不断，住建部仍迟迟没有回应。事实上，房地产业之所以能够历尽一轮轮调控“九死一生”，公开秘密在于，以目前的地方财政体系，中短期内，甚至相当一段时间内，难以离开土地财政为主要内容的房地产“印钞机”。

　　房地产业纠结了太多的利益关系。当前审计署查出的问题多与地产业相关联。以北京为例，2010年至2012年间，市国土局应收土地出让收入1853.2亿元，经核实，实际收入1845.2亿元，有8亿元土地出让收入没有及时上缴国库。对银行理财产品的审计中发现，抽查的165笔理财中涉及329只理财产品233亿元资金违规投向了房地产开发等禁止领域。

　　三是流通环节，各类税费高。按照最新的二手房交易税费计算，买卖双方共涉及契税、交易服务费、交易印花税、土地出让金、个人所得税等10余种不同名目税种。以出售一套100平米总价300万元的普通住宅计，根据房产是否满5年，买房是否首次购房以及卖方是否家庭唯一住房等不同标准，买卖双方需要缴纳的税费从4.5万元-28.8万元不等，这其中不含经适房需缴纳的10%综合地价款。原本限制投机获利避免推高房价的高税收初衷成为了中介机构“阴阳合同”规避税收的推手，并助长卖家提高房价转嫁税费。

　　其实，房子生产周期长与不可复制性的特征是造成供需矛盾的一大因素，因此，笔者建议针对当前的需求端的膨胀，放开二手房流通限制，允许自由交易。这在理论上相当于扩大供给量，反而可以对冲一部分需求，从而平抑房价，降低房产投资投机预期。当然，前提是政府在交易环节上提供便利，在税收环节上让利。

　　或许，房地产业的问题不只笔者浅见之上述一二三。在中国经济进入转型期的今天，对于一个曾经发挥重要作用如今依然有影响力的行业，如何理顺其中盘根错节的利益关系、盘桓往复的信息交错，实现“去房地产化”的困难程度是可以想见的。

来源：证券日报