余杭区落户出新规 楼盘欲改规划适应新门槛

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5月底，余杭区开始执行新的落户政策，将落户门槛从人均15平方米调高至须购买80平方米(含)以上单套商品住宅房。彼时，不少业内人士预言，这一政策调整将影响余杭区的小户型产品结构。现在，新政策的市场反应已经显现，据了解，已有原本计划打造一批70多平方米户型的开发商调整规划，将所有户型都设在80平方米以上。


　　已有项目调整户型设置计划


　　余杭区这一新落户政策发布于4月底，政策规定：非余杭区户籍人员(不含境外人员)在我区各镇、街道、开发区内购买单套商品住宅房(购置二手房的，该房原户内人员户口已迁出)，建筑面积在80平方米(含)以上，可申请办理我区城镇常住户口。


　　文件明确表示：该细则自2013年5月20日起施行；在细则施行前已签订商品房买卖合同(含二手房)并经区房管部门备案的，仍按区政府《批转杭州市公安局余杭区分局关于我区进一步改革户籍管理制度意见的通知》(余政发〔2002〕76号)关于购房定居落户的政策执行。


　  这一规定的出台，让原本计划打造一批70多平方米户型的开发商“望而却步”。


　  今年2月，佳兆业集团以4.66亿元竞得乔司南商住用地，并在4月定案名为“佳兆业·君汇上品”。当时，有佳兆业的工作人员私下透露，佳兆业将会在该项目打造一批适合纯刚需的70平方米左右户型。该工作人员还算了一笔账：“如果项目最终定价10000元/平方米，那房源总价不会超过75万元，首付仅需22万元左右，未来还贷压力也不会很大。”


　  现在，随着余杭区购房落户政策门槛的提高，70平方米的户型显然不够用了。很显然，这部分房源将会阻挡希望落户的人群的脚步。为此，佳兆业根据政策情况，及时调整了规划方案，该集团杭州公司营销总监刘涛立告诉记者：“现在，君汇上品的所有户型面积在80平方米以上，全部满足余杭区购房落户的政策需求。”

　  部分购房者为落户改买80平方米

　  实际上，在开发商作出反应前，许多购房者已先一步调整购房计划。

　  上个周末，地铁翁梅站沿线某项目开盘，记者在现场遇到了一对前来买房的年轻夫妇。在闲聊中，记者得知，夫妻俩都是外地来杭州打工的，在乔司工作，还有一个一岁大的女儿在老家。

　  “其实我最早是想买73平方米的那个户型的，总价大概在70万元左右，”妻子告诉记者，“但是后来余杭要求80平方米以上才能落户，所以我们只能买大一点的户型了。”妻子说，夫妻两个的月收入在1万元出头，除每个月5000元的衣食住行成本和2000元寄回老家的钱，每年的存款大概也就5万元左右。“但是想把女儿接到杭州来读书，总要给女儿一个户口，所以只能买一套房子。”她盘算了半天，价格稍微便宜一点的项目距离工作单位太远，这样子交通成本就一下子上去了。

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经过多番考量，她终于选择了一个价格符合她要求的项目。可是，到了项目现场才知道余杭区的落户政策门槛已经提高到了80平方米。无奈之下，她不得不再向亲戚朋友借了一笔钱，改买了总价更高一些的80平方米。

　  整个闲聊中，丈夫一直一言不发，而妻子的语气中则透着无奈。可见，余杭区落户政策的调整，还是让一部分人受到了影响。

　  70平方米房源适合不需落户的客群

　  根据开发商的粗略分析，以往购买面积在80平方米以下房源的客群主要包括“刚刚需”客群和投资客。

　  所谓“刚刚需”，就是指比普通刚需的刚性需求更为强烈的购房者，他们的主要特点是对价格十分敏感，也是购房落户政策调整后受到影响的群体。一般来说，这个群体以年轻人为主，通常都是刚从外地来杭工作，手头资金十分有限。就像记者在未来街区开盘现场遇到的那对年轻夫妻一样。考虑到未来小孩子的就学问题，他们不得不把落户问题考虑在内。对他们来说，买房最重要的原因之一，是把在老家的户口迁到杭州来。

　  业内人士分析，随着新政策影响的发酵，未来，余杭区80平方米以下户型的房源将逐步减少。

　  相对于尚未完成规划流程的项目，已经开工建设的项目显然已经来不及进行规划调整了。那他们是否会针对80平方米以下的户型进行营销策略的调整呢？

　  近日开盘的朗诗·未来街区有一批80平方米以下户型，项目营销总监祝雨棠表示，当初朗诗规划73平方米户型，主要是考虑到项目的总价优势。但是，整个80平方米以下的小户型房源在整个项目中的占比可能还不到20%，所以落户政策的调整并不会对销售带来太大的影响。“集团的经营要求不允许调整小户型房源的价格，而且我们也不需要调整。”

　  对于落户问题，祝雨棠分析说：“购房者如果真的是要解决就学问题的话，可以在小孩就学时选择一些民办学校。2、3万元的学费和7、8万元的房价，购房者会自己判断。”

　  另有开发商表示，在新政策下，80平方米以下户型仍然面对着广泛需求。小户型房源也是投资客最为青睐的户型之一。他们青睐小户型的最大原因，也是因为价格。低总价的房源意味着低风险，同时兼有居住和投资功能的小户型绝对是他们的首选。

　  此外，70平方米的房源仍然适合对落户问题不敏感的群体。

　  家住三塘的陈女士就在考虑总价在75万元以内的房源。她告诉记者：“儿子要结婚了，但是小两口都在市区里上班，每天往返主城区和近郊实在太远了。所以我跟老头子决定，索性到余杭去买一套房子，我们自己住。”她说，自己和老伴都退休了，最好是能一次性付款，所以在考虑总价75万元左右的房子。这类人群和外来年轻夫妻相比，对购房落户没有要求，更在意的通常是和主城的交通便捷度以及周边配套的情况。

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专家：开发商不会轻易调整价格


　  根据汉嘉地产统计的数据显示，截止到7月30日，余杭区仍有建筑面积在80平方米以下的房源1886套。


　  数据显示，目前面积在80平方米以下的存量房主要集中在临平、良渚、闲林和星桥等几个板块。其中，位于临平的华鼎·君临天下城存量最大，仍有267套房源剩余，均价约为17000元/平方米；其次是刚刚开盘的朗诗·未来街区，由于目前尚未正式签约，目前仍有206套房源剩余，均价约为10000元/平方米；位于闲林的绿城·翡翠城，几个组团中尚有183套房源剩余，目前均价约为16000元/平方米。此外，关注度比较高的万科良渚文化村·白鹭郡南、七贤郡、东海·水景城、复地·连城国际等过个项目都仍有部分80平方米以下房源剩余。


　  从整体数量来看，截止到7月30日，整个余杭区商品房的存量为31358套，1886套的比例大约只占占到6%。


　  在中国某指数研究院杭州分院研究总监高院生看来，余杭区的落户政策是根据余杭当前房地产市场户型主体以80平方米以上为主来进行制定的，而且余杭区普通住宅基本还是集中在90平方米及以上，所以落户政策的提高对整体市场几乎没有影响。


　  汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为：“在余杭区，80平方米以下的户型供应量很小，属于稀缺户型。即便落户政策限制了一部分客群，还有客群会被其低总价的特性所吸引，开发商根本不愁卖，所以也没有必要对价格进行调整。”