雅居乐杭州拿地首站落子闲林，福兮？祸兮？

火山火山

大鳄年年来，今年尤其多。最近入杭的是“华南鳄”——雅居乐。
7月30日，杭州土地拍卖会上，经过67轮苦战，雅居乐击退所有对手，以13亿元摘得42号闲林诺贝尔瓷砖厂地块，折合楼面价3076.73元/平米，溢价高达82%。其实，这已经是雅居乐第二次出现在杭州的土地拍卖会上。此前的5月份，雅居乐和佳兆业同样为了闲林的一块地进行了100多轮厮杀，最终雅居乐选择放弃。
被杭州楼市长期冷落的闲林，雅居乐为何却情有独钟？近年来不少开发商深陷闲林不可自拔，雅居乐选择闲林，福兮？祸兮？以旅游地产见长的雅居乐，有无可能从闲林开始融入杭州？为此，有必要对雅居乐入杭再观察。

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并非上策的“闲林路线”
在进入杭州的路径选择上，雅居乐与其他许多外来公司一样，走的是郊区路线。先在城郊安营扎寨，先试探一下杭州的水深水浅。杭州虽然是一个不大不小的二线城市，房价水平却丝毫不亚于一线城市。在风险管控意识之下，外来公司通常会不自觉地把进入杭州的第一脚踩在偏远的郊区。不过，虽然外来大鳄所选择的落脚点东西南北各有不同，但是到目前为止只有雅居乐选择了闲林腹地。
在不少杭州房产界人士看来，雅居乐走闲林路线，并非上策。从近些年来的杭州楼市来看，闲林一直是被冷落的一个板块。数据也证明，闲林确实是近些年来表现最差的区域之一，房价涨幅和区域形象一直相对滞后。即使在大象都能飞起来的2009年—2010年楼市，也没见闲林能舞得多欢，而去年杭州楼市陷入调整的时候，闲林又率先充当了价格杀手的角色。
可以说，闲林大盘不少，深陷闲林不能自拔的开发商也不少。
素然很多外来公司的拿地行为都会被当作不懂杭州的案例来消遣，但是光从拿地成本来看，雅居乐倒也算捡了个便宜。雅居乐此次拿的楼面价是3077元/平方米，旁边的华元·玉榕庄的楼面价是5183元/平方米，赞成·乐山红叶楼面价是3619元/平方米，保亿·丽景山的楼面价更是达到了5704元/平方米。就目前而言，周边在售楼盘的价格大概在每平方米万元上下。从这个角度来说，雅居乐的拿地成本几乎没有风险。
在雅居乐杭州拿地的第二天，雅居乐地产的股价大涨超过4%。虽然造成股价涨跌的因素很多，但也不难看出投资者把其在杭州低价拿地看做了一个利好。

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不过，周边楼盘相关人士也分析了地价便宜背后的不利因素：“其实，雅居乐这块地从表面上看是便宜，但是从综合条件来看，还不一定，首先，这并不是一块净地，还需要等待诺贝尔瓷砖厂搬迁，此外，这地块还有一个条件，必须一下子支付80%的土地款，财务成本就会很高，同时，它容积率高，做超高层就势必会加大建安成本，这块地，并没有那么简单。”
在不少人看来，闲林腹地以02省道为界，分为南北两大居住片区。北面背靠乐山，东临和睦湿地，更为宜居。而在南面，包括雅居乐所竞得的诺贝尔瓷砖厂地块，周围分布的工厂不少。从拍地当天来看，与雅居乐竞争最激烈的三江国际是萧山房企，前27轮猛烈加价的3号竞买人是宏程房产，并没有吸引到其他实力开发商的参与。
匠然，对于许多开发商来说，这宗出让面积达200亩的大幅地块，13亿元的总价对于他们来说仍有不小的资金压力。根据挂牌文件，合同约定出让价款首期需支付总额的80%，剩余20%一年内付清，这样一个付款方式相当于短期内要拿出10亿资金，却不能对地块进行开发，这对于企业的融资和资金周转能力要求也是相当高的。

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“其实，闲林板块目前在市场上并不属于热门的板块，而且这里竞争十分激烈，附近项目都还有很大的体量，雅居乐要在营销、成本等方面做出突破才行。” 汉嘉咨询副总经理陈焕春在接受记者采访时表示，“不过，不同的公司有不同的考虑，大鳄进入这个板块，总体而言还是好的。”
匠然，从杭州楼市历史来看，大鳄进入之时不为人看好但后来咸鱼翻身的例子也有不少。比如说金地的自在城，2007年的三墩其实比下沙更不为杭州人所接受，而且金地当初拿下的价格堪称是郊区中的“地王”——当时，7500元/平方米左右的楼面地价已经高过了周边在售楼盘的均价。不过，后来金地·自在城2010年、2011年两度摘得年度销售冠军，争回了一口气。

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观察雅居乐上半年拿地的区域可以看出，今年以来，雅居乐布局华东的意图明显。就在杭州拿地短短四天之后，雅居乐宣布以总代价4.9亿元取得江苏省镇江市1幅商住地块的土地使用权。而在此前7月22日，经过38轮激烈竞价后，雅居乐以20.39亿元夺得无锡XDG-2012-78地块，首次进入无锡，地块折合楼面价为3454元/平方米。据悉，20.39亿元的成交价刷新了今年无锡的总价地王纪录。
6月份，雅居乐还以总价2.3亿元取得安徽省滁州市来安县5幅相连商住地块的土地使用权，地块总占地面积为27万平方米，预计总建筑面积为68万平方米，楼面地价为344元/平方米。
在5月份的时候，雅居乐还斥资6.4亿元获得南京市高淳区4幅相连商住地块的土地使用权。据悉，该4幅地块总占地面积为22万平方米，预计总建筑面积为51万平方米，楼面地价为1240元/平方米。
氠州也成为雅居乐今年首入的区域，4月29日，雅居乐以总价10亿元成功取得扬州市经济技术开发区一幅商住地块。该地块占地面积为11.1万平方米，预计总建筑面积为43.7万平方米，楼面地价为每平方米2299元。
搠撖之外，雅居乐今年还以总代价9亿元取得上海市松江区一幅商住地块的土地使用权。该地块占地面积为9.4万平方米，预计总建筑面积为14.8万平方米，楼面地价为每平方米6100元。
截至目前，雅居乐今年在土地方面的资金投入已经有90个亿左右。其中，雅居乐在华东的购地金额就达到了58亿多元，其在华东地区的住宅及商业项目数量也已经达到了11个。
以上种种迹象表明，雅居乐或许正寻求安全系数更高的二线城市，在产品规划上也更倾向于“快周转”的产品类型。过去雅居乐在华南做得很好，还喜欢做大盘，但是布局过于集中的风险也日益突显，进入杭州、布局华东似乎是雅居乐意图尝试摆脱这种局面的一大战略。

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以旅游地产见长能否兼容杭州
每一家外来大鳄进入杭州之后，都希望能够尽快地读懂杭州，融入杭州，而融入杭州是双向的，作为杭州楼市和杭州的购房者，期待的是外来大鳄能够带来新的特色和理念，并且这些新的东西能够为杭州所接纳。
从这个角度来说，雅居乐是今年进入杭州的外来大鳄中比较有自身特色的一家。雅居乐海南清水湾已经被冠以“中国旅游地产第一盘”的称号，雅居乐也因此被打上了中国旅游地产领导者的标签。但问题是，以旅游地产见长的雅居乐选择的不是杭州的千岛湖，也不是青山湖。闲林虽然拥有不错的自然环境条件，挨西溪湿地也比较近，但是杭徽高速的穿插而过以及雅居乐所拿地块本身的容积率，似乎决定了这不可能是个旅游地产项目。
雅居乐在2005年上市之初，提出做城乡结合部的大型楼盘，在2007年开始转型旅游地产，在创造了“清水湾神话”之后，2011年开始积极谋划在全国复制清水湾模式。在云南，雅居乐欲投资400亿将西双版纳、瑞丽及腾冲地区打造一个极具东南亚文化与民族风情的综合旅游度假项目。在广东惠州，雅居乐白鹭湖项目占地高达16000亩，据称有半个澳门大。
从目前来看，雅居乐虽然加强了在全国、尤其是华东区域的布局，但是毫无争议的是，华南的旅游地产项目仍然是其重中之重。华东地区包括杭州的这块地，也许只是其旅游地产战略的一个补充而已。毕竟，旅游地产投资周期长、风险大，需要占用大规模的资金，收益周期相比住宅和商业地产更长，且管理、运营过程复杂，维护费用高。而华东包括杭州的这些项目可以短平快去做，对于分担风险、增加销售额大有帮助。

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从历史上看，雅居乐在全国布局方面，最初是领先于同行的。
在“华南五虎”中，雅居乐是最早走出广东省的。雅居乐最早在全国的布局很成功，创造了很多价值，其在成都、西安、南京的楼盘口碑很好。但是现在，雅居乐在全国的影响力已经落后，如今“华南五虎”中的其他成员相继扩张对其造成了很大的冲击，雅居乐优势不再。
新数据显示，2012年，雅居乐的销售额308亿，不到恒大的1/3，只有碧桂园的65%，亦比富力地产低32亿。这当然与雅居乐过去把战线集中在旅游地产上面，没有全国其他市场来弥补有关。雅居乐对于杭州的布局，从目前看也只是充当了弥补者的角色。
但是，雅居乐必须做好准备的是，杭州是一个特殊的城市，如果没有深耕杭州、融入杭州的长期努力，光凭所谓大鳄的品牌影响力是很难的。在这方面吃过苦头的外来大鳄已经不少，早年的万科是如此，后来的金地也类似。
在国内许多城市，外来大鳄们能够在赢得当地房地产市场份额的同时赢得产品话语权，是叫好又叫座，但在杭州，却难言如此。这也许是因为，杭州不乏具有全国影响力的本土品牌房企如绿城、滨江、郡原等，以及它们营建的一批标杆楼盘。处于二线城市的杭州，在房产品的品质上，却被视为一线城市。时至今日，许多人到杭州点名要参观的楼盘，还是九溪玫瑰园、九树公寓、春江花月等本地系的小区，它们是代表着杭州高度的“精神资产”。