只有使用权的地下车位 买还是不买

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律师观点：

　　关于房地产开发商是否有权销售地下车位的问题，开发商和消费者从各自利益出发，有截然不同的看法，即开发商认为地下车位的所有权归其所有，开发商有权处分，消费者则认为地下车位属于公共配套设施，应属全体业主所有，开发商无权处分。学术界、司法界、政府部门的有关学者、专家和官员对该问题也有多种不同意见。对地下车位的产权问题之所以众说纷纭，原因就在于我国现有法律没有关于地下车位产权的相关规定。我国现有法律只规定了土地和房屋的产权归属，并确立了“房依地存，地转房随，房转地随”的基本原则，即房屋所有权的取得以土地使用权的取得为前提，土地使用权与房屋所有权的权利主体应当一致。

　　地下车位的产权究竟属于谁，不应一概而论，应当根据不同情况予以具体分析。如果该地下车位分摊了土地使用权面积，或者开发商为该地下车位专门办理了地下空间土地使用权，那么该地下车位的产权应当归属于开发商，开发商有权予以处分，业主购买这类车位后，其权利受到法律保护。如果该地下车位未分摊土地使用权面积，也没有取得地下空间土地使用权，那么该地下车位应当作为公共配套设施，归小区全体业主所有，开发商无权擅自处分。我国目前大部分小区的地下车位均属这种情况。但由于购房合同约定的内容不同，其法律性质也不尽相同：如果开发商和消费者在购房合同中明确约定该车位的产权或使用权归属于开发商，则应当视为业主对自己权利的放弃。由于停车位与房屋分离后并不影响彼此具有的独立使用功能，也没有降低各自的价值，且我国法律对此也没有禁止性规定，因此，该约定可以被认为合法有效，开发商可以依据购房合同取得车位的所有权或使用权，并有权依法予以处分；假如购房合同没有对车位的产权或使用权作特别约定，那么开发商在未取得全体业主同意的情况下，无权擅自出卖或出租该地下车位。业主如果购买这类车位，将会面临合同无效的巨大风险。

　　而现实情况往往是，尽管开发商出售产权属于全体业主的车位属于明显的侵权行为，却很少有业主通过诉讼途径追究开发商的侵权行为。因为打官司毕竟费时费力，且结果究竟如何也很难确定，而且即使法院支持了业主的诉讼请求，即认定车位为全体业主所有，在车位不足的情况下，仍然存在业主之间如何分配使用的问题。因此，为抓住可能失去的机会，很多业主依然冒着巨大的风险抢着购买没有足够法律保障的有限车位。如果有车一族甘愿冒这样的法律风险，那么必须尽量做好风险防范工作，如审查开发商的信用和实力、在合同中明确约定合同无效或开发商违约时应当承担的责任等，以便在出现纠纷时能有效救济。

　　应该说，在我国现有法律体制下，还很难彻底解决小区地下车位的权属问题。因此，我们也期待国家能够尽快出台相应的法律法规，尤其是《物权法》的制定，以明确和保障各方的合法权益。

　　(浙江六和律师事务所专职律师严立芬)